Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Lager- und Logistikflächenmarkt: Neubauten dominieren Umsatzgeschehen


​Presseinformation inklusive Übersichtstabellen [PDF]

 

FRANKFURT, 18. Juli 2014 - Zur Jahresmitte ist auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt ein Umsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von 2,56 Mio. m² zu notieren, davon rund zwei Drittel in Neubauten. Das Ergebnis liegt 13 % unter dem Vorjahreswert und 4% über dem 5-Jahresschnitt. Dabei waren es einmal mehr die Eigennutzer (+26%), die das Volumen auf recht hohem Niveau hielten. Ihr Anteil am Umsatz bleibt  mit über der Hälfte des Volumens überdurchschnittlich hoch. Demgegenüber mussten die Vermietungsumsätze im Jahresvergleich hohe Einbußen hinnehmen (-37 %). „Vor allem im zweiten Quartal agierten anmietungswillige Nutzer deutlich zurückhaltender als zu Jahresbeginn. Zum einen hat dies eher den banalen Grund, dass zahlreiche nutzerspezifische Projektentwicklungen zwar vereinbart wurden, zu deren Aufnahme in die Umsatzstatistik des ersten Halbjahres es allerdings noch der Unterschrift, der Baugenehmigung oder dem Baubeginn bedurft hätte. Die wird es nun in den kommenden Monaten geben“, so Rainer Koepke, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Nicht ohne Wirkung sei aber sicherlich auch die gedämpftere Stimmung in der deutschen Wirtschaft als Folge der weltweit zunehmenden Krisenherde. Anmietungsentscheidungen wurden nicht zuletzt auch deshalb zurückgestellt. „Das Abflachen der Aktivitäten durch E-Commerce Unternehmen sollte dabei nur vorübergehender Natur sein“, so Koepke. Für die nächste Zeit sei in diesem Bereich von einer Nachfrage auszugehen, die sich eher in mittleren Größenordnungen von 20.000 - 30.000 m² und hauptsächlich nahe der Ballungsräume niederschlagen werde. „Bestimmender Faktor in allen deutschen Logistikclustern bleiben darüber hinaus Neubauten für Cross-docks der großen Kurier-, Express- und Paketdienstleister“, so Koepke. Und weiter: „Insgesamt ist damit auch für die zweite Jahreshälfte die Pipeline nach wie vor gut gefüllt. Ein Ergebnis jenseits der im Vorjahr erzielten 5 Mio. m² ist weiterhin fest im Blick. Ob es bis zu 5,5 Mio. m² werden können, hängt nicht zuletzt von den konjunkturellen Entwicklung ab.“

 
Umsatz in den Big 5-Regionen auf Vorjahresniveau
 
Das Umsatzvolumen der Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) hat sich - nach dem besten Jahresbeginn der letzten zehn Jahre - mit ca. 930.000 m² auf Vorjahresniveau und leicht überdurchschnittlich im langfristigen Vergleich eingependelt. Das größte Plus verbucht erneut die Region Düsseldorf, wenn auch deutlich moderater (+22 %) als in den ersten drei Monaten. Die Niederrhein-Metropole bzw. deren Umland profitierten von den jeweils größten Vermietungs- und Eigennutzerdeals des zweiten Quartals in den Big 5 durch den dänischen Transport- und Logistikkonzern DSV (45.000 m² in Krefeld) bzw.  durch den Logistikdienstleister Group 7, der in Neuss ein neues Logistikzentrum mit 31.000 m² baut. Auch die Region Berlin bleibt mit + 9 % gegenüber H1 2013 auf Wachstumskurs. Mit stabilen Umsätzen (268.000 m²) gegenüber H1 2013 ist die Region Frankfurt  im Big 5 - Umsatzranking top, gefolgt von Hamburg (- 15 % auf 200.000 m². Ein Rückgang von 6 % wurde in München notiert.   
 
Prägend für das Umsatzgeschehen der Big 5 in den ersten sechs Monaten waren zum einen - auch durch die beiden genannten Deals in der Düsseldorfer Region - die Branche „Transport/Verkehr/Lagerhaltung“, die für knapp die Hälfte des Umsatzes verantwortlich zeichnet. Zum anderen prägen Neubauten - gerade im großflächigen Bereich über 5.000 m² - mit einem Umsatzanteil von über 60 % das Umsatzgeschehen.
 
„Die Spitzenmieten bei Lagerflächen über 5.000 m² sind und bleiben stabil“, so Rainer Koepke. Am meisten müssen Logistiknutzer in der Region München (6,40 Euro/m²/Monat) zahlen, Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. Günstigster Markt bleibt Berlin mit 4,70 Euro/m²/Monat.

 
Eigennutzerumsätze in Neubauten/Projektentwicklungen charakterisieren Regionen außerhalb der Big 5
 
Auch außerhalb der Big 5 Ballungsräume* konnte der Anstieg bei Eigennutzerumsätzen um 44 % den überdurchschnittlich hohen Rückgang bei den Vermietungen (- 57 %) nicht vollständig kompensieren. Entsprechend wurde mit insgesamt 1,63 Mio. m² zwar noch ein leichtes Plus (+ 4 %) gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert erzielt, das Vorjahresvolumen gleichzeitig um 20 % unterschritten. Acht der zehn größten Deals sowie zwei Drittel des Umsatzes gehen auf das Konto von Eigennutzern, darunter auch die drei größten Deals der Monate April bis Juni, die Neubauten der Logistikzentren durch die Gerry Weber AG (rund 76.000 m² in Halle / Westfalen) und Dänisches Bettenlager in Mindelheim (48.000 m²) sowie die Erweiterung des DHL-Standortes Leipzig mit ca. 40.000 m². Für Neubauten/Projektentwicklungen schlägt mit 75 % ein noch höherer Anteil zu Buche als in den Big 5 - Ballungsräumen, auch hier sind Eigennutzer mit drei Vierteln dominierend.
 
„Durch die starke Investmentnachfrage mit sinkenden Renditen haben Entwickler die Möglichkeit, Angebotsmieten zu senken - bei gleichen Bau- und Grundstückspreisen. Dies führt in den Regionen, die noch über ausreichend Grundstücke zur logistischen Nutzung verfügen, dazu, dass Neubaumieten bis zu einem Euro unter den Marktmieten für Bestandsflächen liegen und damit gute Chancen für anmietungswillige Nutzer bieten würden. Aufgrund ihres verfügbaren Kapitals und des günstigen Zinsumfeldes entscheiden sich Nutzer dennoch immer häufiger für Investments in Eigennutzerbauten“, so Koepke.
 
Das Branchenranking zeigt auch außerhalb der Big 5-Ballungsräume Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung mit 44 % als aktivste Gruppe vor den Handels- und Industrieunternehmen mit 34 % bzw. 22 %. Die Anteile ändern sich allerdings bei getrennter Betrachtung von Vermietungs- und Eigennutzerumsätzen: 72 % des Anmietungsvolumens entfallen auf die erstgenannte Branche, Handels- und Industrieunternehmen kommen nur auf 16 % bzw. 12%. Bei Eigennutzungen dominiert dagegen der Handel mit 44 %.

 

*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein