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Pressemitteilung

Bukarest / Budapest / Prag / Warschau

Einzelhandelsmärkte in Mittel- und Osteuropa versprechen nach Restrukturierungsphase gutes Wachstumsszenario

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Report “CEE Retail in 3D”


 
 
Bukarest / Budapest / Prag / Warschau, 20. November 2009 – Anlässlich der Immobilienmesse Mapic in Cannes hat Jones Lang LaSalle den Report „CEE Retail in 3D“ veröffentlicht. Der Report untersucht die derzeitige und künftige Situation der Einzelhandelsmärkte in den mittel- und osteuropäischen Ländern Polen, Rumänien, Slowakei, Tschechien, und Ungarn (CEE5).

Dem Report zufolge können sich die fünf Länder den Effekten der Wirtschaftskrise nicht entziehen. Gleichwohl erwartet Jones Lang LaSalle für die CEE5 ab 2010 neue Wachstumsimpulse. Insgesamt leben rund 85 Millionen Einwohner in den untersuchten Ländern, mehr als zwei Drittel davon entfallen auf Polen und Rumänien. Die Bevölkerung ist deutlich jünger als in den westeuropäischen Ländern. Die Arbeitskosten liegen 50 bis 75 Prozent unter denen in Westeuropa.
 

Sehr gute Wachstumsprognosen für die Jahre 2011 bis 2013 - Stabilität der lokalen Währungen gegenüber dem Euro als Hemmnis
 
Die Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes weist erhebliche Unterschiede auf. Die stärksten Rückgänge sind im laufenden Jahr in Rumänien (-7,5%) und Ungarn (-7,0%) zu erwarten. In Polen dagegen wird trotz Wirtschaftskrise ein Anstieg um 0,7 Prozent prognostiziert. In 2010 ist in allen fünf Ländern mit Ausnahme von Ungarn (-1,0%) wieder ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukt zu erwarten. In den Jahren 2011 bis 2013 sehen die Prognosen für Tschechien, Polen und Rumänien sogar durchgängig jährliche Zuwachsraten von 3,0 bis 4,8 Prozent vor. Im EU15-Durchschnitt liegen die Vergleichswerte bei lediglich 1,0 bis 1,6 Prozent. Mittelfristig weisen die Länder also eine höhere Wachstumsrate auf als westeuropäische Vergleichsmärkte.

Eine erhebliche Rolle für die Einzelhandelsaktivitäten in den CEE5-Ländern spielt die Stabilität der lokalen Währungen gegenüber dem Euro. Im Vergleich zu 2008 ist diese signifikant zurückgegangen, was sich in höheren Mietverpflichtungen niederschlägt. Lediglich in der Slowakei, die Anfang Januar 2009 in den europäischen Währungsraum eingetreten ist, spielt dieser Effekt keine Rolle.
 

Expandierende Unternehmen konzentrieren sich auf Großstädte und finden derzeit gute Flächenangebote vor

Nicht wenige Einzelhandelsunternehmen haben ihre Standortnetzwerke in der Region reduziert oder sich vom Markt zurückgezogen. Expansionspläne werden in die Zukunft verschoben oder konzentrieren sich ausschließlich auf erstklassige Flächenangebote. Andererseits eröffnete das zusätzliche Flächenpotenzial neue Stanortoptionen für expandierende und bonitätsstarke Konzepte, die in den Vorjahren Schwierigkeiten hatten, geeignete Flächen zu finden. Weiterhin expandierende Konzepte sind beispielsweise H&M, Peek&Cloppenburg, Deichmann und Humanic. Auch preisgünstige Textilanbieter wie Takko oder KiK und Drogeriemärkte wie dm oder Rossmann sind weiter auf dem Vormarsch. Neuzugänge auf den CEE5-Märkten sind Labels wie TK Maxx in Polen, Coin in Ungarn oder Go Sport in Rumänien.

Bei der Expansion werden die Hauptstädte und großen regionalen Standorte klar bevorzugt. Nur in Polen ist dank der vergleichsweise guten wirtschaftlichen Entwicklung auch Interesse an kleineren Mittelstädten zu verzeichnen. Im Fokus expansionswilliger Konzepte stehen Shopping Center und Fachmarktzentren. Bestehende Standorte werden Projektentwicklungen vorgezogen. Viele Konzepte wie etwa Debenhams, Go Sport oder Mango setzen zudem auf Franchiselösungen und verzichten aus Kostengründen auf ein in Eigenregie geführtes Standortnetzwerk. Warenhauskonzepte sind mit Ausnahme von Peek&Cloppenburg, Van Graaf und Debenhams unterrepräsentiert. Auch in den Bereichen Multimedia, Möbel, mittel- bis höherpreisiger Damen- und Herrenbekleidung und dem Luxussegment ist das Angebot noch lückenhaft.

Beatrice Mouton, Director of Retail Leasing and Consulting bei Jones Lang LaSalle in CEE: “Der Einzelhandel in den CEE5-Ländern durchläuft unzweifelhaft eine schwierige Phase. Dennoch sind die Märkte in den vergangenen Jahren gut vorangekommen und wir gehen insgesamt von einer guten Zukunftsperspektive aus. Die Konsumenten werden anspruchsvoller und erwarten Zugang zu Marken und Angeboten, die Verbraucher in Westeuropa bereits vorfinden. Die CEE-Märkte bieten deshalb für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte unverändert gute Perspektiven.“
 

Einzelhandelsmieten unter Druck – Nur in den Topstädten stabile Mieten

Die Einzelhandelsmieten sind in den vergangenen beiden Jahren zunehmend unter Druck geraten, da Einzelhandelsunternehmen Kostensenkungspotenziale erschließen und ihre Filialnetze bereinigen. Dies führt nicht selten zu Neuverhandlungen und in vielen Fällen befindet sich die Mieterseite derzeit in der stärkeren Verhandlungsposition. Nur in den Topstädten ist nach wie vor ein Nachfrageüberhang zu beobachten, der für stabile Mietpreise sorgt. Die vier Top-Standorte in den CEE5-Ländern sind Budapest mit aktuellen Spitzenmieten bis 100 Euro/m², Bukarest (90 Euro/m²) und Prag bzw. Warschau (je 85 Euro/m²).
 

Neuentwicklung von Shopping Centern verlangsamt sich

Kevin Turpin, Head of Research bei Jones Lang LaSalle in CEE: “In Hinblick auf Neuentwicklungen und Erweiterungen ist die Shopping Center-Pipeline in den CEE5-Ländern im Vergleich zur Situation vor 12 Monaten um 30 Prozent bzw. zwei Millionen m² zurückgegangen. Auslöser sind zuallererst die schwierigen Finanzierungsbedingungen. Erschwerend kommt hinzu, dass der Abschluss von Vorvermietungsverträgen derzeit schleppend verläuft. Immerhin hat die Krise an einigen bereits gut ausgestatteten Standorten ein drohendes Flächenüberangebot verlangsamt oder verhindert.“ In 2009 werden voraussichtlich 1,3 Mio. m² neue Shopping Center-Fläche fertig gestellt, wobei ein Großteil bereits vor der Krise eingeleitet wurde. In 2010 ist ein Zuwachs auf ähnlichem Niveau zu erwarten.
 

Polen und Tschechien dominieren den Investmentmarkt für Handelsimmobilien

Die Investitionstätigkeit in den CEE5-Ländern ist derzeit deutlich schwächer als in den letzten Jahren. Obwohl durchaus Investoreninteresse zu verzeichnen ist, verhindern die Wirtschaftskrise und der fehlende Finanzierungszugang eine Belebung des Marktes. Während die gesamte Region Anfang 2009 von vielen Investoren noch als Ganzes beurteilt wurde, vereinen inzwischen Polen und Tschechien das Hauptinteresse auf sich. Polen überzeugt durch seine vergleichsweise gute Wirtschaftsentwicklung. Tschechien, insbesondere Prag, wird als reifster Markt in der Region eingestuft.

Agata Sekula, Director Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle in CEE: “Wir erwarten, dass das Investoreninteresse für erstklassige Einzelhandelsimmobilien wieder an Fahrt gewinnen wird. Allerdings werden Investmentoptionen wie auf allen europäischen Märkten wieder mehr anhand der Fundamentalkriterien Standortqualität, Einzugsgebiet, Mietermix, Wettbewerbssituation, historische Entwicklung sowie Miet- und Mieternachhaltigkeit geprüft. Im Zuge einer sich langsam verbessernden Finanzierungslage erwarten wir für die kommenden 12 Monate einen wieder anspringenden Investmentmarkt.“