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Pressemitteilung

Frankfurt

Umfrage zum Hotelmarkt EMEA:  Mittelfristig Verbesserung der Performance  - Renditeerwartungen sinken - Hotelmärkte in Deutschland positiv bewertet


 
 
Frankfurt, 25. November 2009 - Zum 19. Mal in Folge wurden im Herbst dieses Jahres weltweit mehr als 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der Zukunfts-aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt befragt. Die Ergebnisse wurden im Hotel Investor Sentiment Survey zusammengefasst.
 
Obwohl die kurzfristigen Aussichten für den Hotelmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) mit Ausnahme von London von den Investoren weiterhin negativ bewertet werden, erwarten die Befragten mittelfristig für 20 der 35 untersuchten Märkte wieder eine positive Entwicklung. Insbesondere in die deutschen Hotelmärkte haben die Investoren Vertrauen – allen voran München und Hamburg. Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang LaSalle Hotels: „Im europäischen Vergleich sind die Umsätze in München und Hamburg trotz der Turbulenzen auf den Finanz- und Immobilienmärkten nicht dramatisch eingebrochen. Dies liegt unter anderem an den verhältnismäßig moderaten Steigerungen in den Boomjahren und an dem ausgewogenen Mix aus Messe-, Kongress- und Tourismusnachfrage in den beiden Hochburgen“. 
 
Generell schätzen die befragten Investoren die Hotelmärkte in Westeuropa moderat ein. Am kritischsten stehen sie Hotelmärkten in Zentral- und Osteuropa und im Nahen Osten gegenüber. Nicht überraschend, denn in den beiden Regionen war in den Boomjahren die Entwicklung der Performance sehr positiv - teilweise deutlich zweistellig - verbunden mit einem sehr starken Angebotswachstum in den vergangenen Jahren.
 
 
Renditeerwartungen sinken wieder
 
In den letzten sechs Jahren hatten sich die Renditeerwartungen in der Region EMEA je nach Land, Stadt und Hotelqualität zwischen 6,6 % und 9,2 % bewegt, obwohl auch Transaktionen unterhalb der 6 %-Marke abgeschlossen wurden. „Hier kommt es vor allem seit Beginn der Immobilienkrise zwischen Wunsch und Wirklichkeit zu deutlich divergierenden Einschätzungen von Verkäufern und Käufern.“ Die in der Umfrage konstatierten Renditeerwartungen der Investoren beziehen sich auf betreiberfreie Immobilien, also nicht auf Objekte mit laufenden Miet- oder Pachtverträgen. Darüber hinaus bezieht sich die Umfrage auch nicht auf getätigte Transaktionen, sondern erhebt das Renditeniveau, auf dem Investoren gerne kaufen würden.
 
Das Ergebnis der aktuellen Umfrage zeigt für die Region EMEA durchschnittlich eine Renditeerwartung von 8,4 %. Auch wenn dies Welten entfernt ist von den Renditeerwartungen der Umfragen im Jahr 2007 (7 %), zeigt es doch eine deutliche Verbesserung gegenüber der Umfrage im April 2009 (9,2%). Die niedrigsten Renditen in der aktuellen Umfrage werden für Paris, Rom, London und München erwartet, wobei mit 7% die Renditeerwartung für München die zweitniedrigste nach Paris (6,6%) ist, gefolgt von London (7,4 %). Alle fünf untersuchten deutschen Hotelmärkte liegen unter dem Durchschnitt der EMEA Region (8,4 %). Hamburgs Hotelmarkt liegt mit London und Amsterdam bei 7,4%, Frankfurt folgt mit 7,7% und für Düsseldorf und Berlin haben die Investoren Rendite-erwartungen von 7,8%: ein durchaus positives Zeugnis für diese fünf deutschen Hotelmärkte, denn lediglich bei neun der 35 untersuchten Städte erwarten die Investoren eine Rendite von unter 8 %.
 
 
Kaufen, Halten, Bauen oder Verkaufen?
 
Trotz der tendenziell aufgehellten Erwartungen für die Zukunft setzen Hotelinvestoren weiterhin auf „Hotelimmobilie halten“, mit rund 40% die meistgewählte Strategie. „Kaufen“ möchten laut der Umfrage 29,9% - ein kleiner Zuwachs gegenüber der Umfrage im April 2009 (29,1%). Auf der Wunschliste der Investoren stehen neben Paris oder London – Schlüsselmärkte, die bisher aus jeder Krise gestärkt hervorgekommen sind - auch Hotelmärkte in Deutschland, insbesondere München und Hamburg. „Die sinkenden Renditeerwartungen der Investoren in Deutschland sind ein Beweis für das Interesse an den hiesigen Hotelmärkten und auch das Vertrauen in eine mittel- bis langfristig positive Entwicklung“. Nicht in der Gunst der Investoren stehen Hotelmärkte im Nahen Osten wie z.B. Abu Dhabi, Marrakesh oder Jeddah. Aber auch für die osteuropäischen Hotelmärkte wie Budapest, Warschau oder Zagreb gab es wenig Akquisitionswünsche.
 
Nicht stark ausgeprägt ist das Interesse, in der Region EMEA neue Hotels zu bauen. Der Anteil liegt bei mageren 13%, deutlich unter dem Mittelwert von 20% seit Beginn der Umfrage im September 2000. „Einerseits fahren Hotelgesellschaften ihre Expansionspläne aufgrund mangelnder Liquidität der Partner zurück und andererseits lassen sich im jetzigen Markt Immobilien auch teilweise unter den Herstellungskosten einkaufen – warum also länger auf den vergleichbaren Cash Flow warten und zusätzlich ein Development-Risiko eingehen?“, so Härle.
 
Auch wenn die Investoren überwiegend ihre Hotelimmobilie halten wollen, ist die Überlegung zu verkaufen nicht gänzlich abwegig. 16,6% der befragten Investoren votierten für die Strategie „Hotelimmobilie verkaufen“: das sind knapp 2%-Punkte mehr bei den Gefragten als noch vor einem halben Jahr. Besonders ausgeprägt ist diese Strategie bei Hotelmärkten in Osteuropa und im Nahen Osten. „Wie die Ergebnisse der Umfrage verdeutlichen, erwarten Hotelinvestoren auch mittelfristig in diesen Märkten keine Verbesserung der Performance. Daher ist Verkaufen die favorisierte Strategie, auch wenn dies nur unter Verlust gegenüber den Topjahren machbar ist“. Am schwächsten ausgeprägt sind die Verkaufsabsichten für Hotels in London, Paris, Rom und Amsterdam. 
 
Auch wenn die Verkaufsabsichten in der Region EMEA grundsätzlich etwas gestiegen sind, ist für die nächsten Monate nicht mit einer überdurchschnittlichen Belebung des Hotelinvestmentmarktes zu rechnen. Momentan liegt das Käufer:Verkäufer Verhältnis bei 1:8, kein Vergleich zu den Märkten in 2007, als auf einen Verkäufer rund 5 interessierte Käufer kamen.
 
Was ist die Quintessenz? „In unserer aktuellen Umfrage wird deutlich, dass sich die Märkte uneinheitlich in der Krise entwickeln bzw. aus ihr hervorkommen werden. Hotelmärkte, in denen die Fundamentaldaten stimmen, haben es sowohl operativ als auch im Investmentgeschäft aus Sicht der befragten Investoren in Zukunft deutlich leichter. Letztlich kommt es aber auch darauf an, Käufer und Verkäufer über das richtige Produkt und die geeignete Struktur zueinander zu führen – eine Herausforderung im aktuellen Marktumfeld, aber nicht unmöglich“, resümiert Härle.