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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Büro-Vermietungsmarkt hängt leicht durch


Kurzkommentar inklusive Übersichtstabelle mit den wichtigsten Marktparametern [PDF]

Charts [PDF]

 

 

FRANKFURT, 1. Oktober 2014 – Der deutsche Wirtschaftsmotor ist im Verlauf der letzten Monate deutlich ins Stottern geraten. So hat sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft im September den fünften Monat in Folge eingetrübt. Der Ifo-Geschäftsklimaindex fiel auf den niedrigsten Wert seit April 2013. Der immer noch schwelende Konflikt in der Ostukraine und die damit verbundenen Spannungen mit Russland haben die exportorientierten Unternehmen doch schwerer getroffen als zunächst angenommen. Da nun auch das bislang so robuste Konsumklima ins Straucheln geraten ist, werden die Wachstumsprognosen für das Gesamtjahr 2014 auf breiter Front nach unten korrigiert. So senkte z.B. die OECD ihre Wachstumsprognose auf 1,5 % und in der aktuellen consensus Prognose werden für Deutschland nur noch 1,7 % ausgewiesen, 0,3 Prozentpunkte weniger als im Juni. „Das sind zwar noch keine alarmierenden Daten, unüberhörbare Warnsignale sind sie dennoch, die in der Konsequenz auch auf die Vermietungsmärkte ausstrahlen“, so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany.
Pörschke weiter: „Im Gefolge der sich eintrübenden Erwartungen an die eigene wirtschaftliche Entwicklung agieren viele Unternehmen vorsichtiger und verhaltener. Dazu gehört auch, dass geplante Personalzuwächse oder Umzüge gegebenenfalls zurückgestellt werden. Das bleibt nicht ohne Folgen für die Vermietungsstatistik. „Und tatsächlich hat sich der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben deutschen Immobilienhochburgen in den vergangen drei Monaten auch wenig dynamisch gezeigt.“

 
Vermietungsmärkte aggregiert zum Dreivierteljahr im Minus
 
Auch die Sommermonate brachten keine Trendwende. Im Gegenteil, die Nachfrage zeigt zum Ende des dritten Quartals etwas stärker ins Minus als noch Ende Juni.
 
Kumuliert erreichte der Büroflächenumsatz in den ersten neun Monaten in den Big 7 rund 2,06 Mio. m² und liegt damit rund 7 % unter Vorjahresniveau. Das Minus hat sich in den vergangenen drei Monaten zwar vergrößert, in der Einzelbetrachtung zeigten sich die Märkte allerdings insgesamt sehr uneinheitlich in ihrer Umsatzperformance. Während sich die beiden größten deutschen Städte Berlin und Hamburg im Gleichschritt bewegten und sich über ein Umsatzplus von jeweils knapp 11 % freuen können, fiel das Minus in den beiden Rheinmetropolen doch schon sehr kräftig aus. In Köln wurden 176.000 m² umgesetzt, entsprechend einem Minus von mit 28 % und in Düsseldorf knapp 243.000 m², gleichbedeutend einem Rückgang von 25 %. In Frankfurt zeigt sich das aktuell zu beobachtende Auseinanderlaufen von Vermietungsmarkt und Investmentmarkt besonders eindrucksvoll. Während sich die Nachfrage nach Büroimmobilien auf Investorenseite sehr dynamisch zeigt, schwächelt die Nachfrage nach Büroimmobilien seitens der Nutzer. Nur 268.000 m² flossen in den ersten neun Monaten in die Umsatzstatistik, ein Minus gegenüber dem Vorjahr von 17 %. Umsatzspitzenreiter bleibt aber München mit 423.000 m². An der Isar fiel der Rückgang mit knapp 6 % unterdurchschnittlich aus, ebenso in Stuttgart mit 2 %. Auffällig: während in Stuttgart die Umsatzstatistik durch zwei große Eigennutzerdeals einigermaßen „gerettet“ wurde, fehlten diese in München bisher nahezu völlig. Dafür stieg hier das reine Vermietungsvolumen im Jahresvergleich sogar um fast 9 % an. „Mehr denn je gilt es also, die deutschen Büromärkte en detail zu analysieren“, so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.
 
Tschammler weiter: „Eine signifikante Nachfragebelebung erwarten wir in den letzten drei Monaten des Jahres nicht, eher eine stabile Seitwärtsbewegung. Demzufolge gehen wir aktuell von einem Umsatzvolumen für das Gesamtjahr 2014 in Höhe von 2,8 bis 2,9 Mio. m² aus. Das wäre letztendlich nur marginal unter dem 10 Jahres- Umsatzschnitt (2004-2013) und läge um etwa 4 % unter dem Umsatz aus 2013.“
 
Die Nettoabsorption bleibt im deutlich positiven Bereich, im ersten Dreivierteljahr ist der belegte Büroflächenbestand im Volumen von aggregiert 421.000 m² weiter gewachsen. „Für das Gesamtjahr 2014 bleiben wir bei unserer Prognose von rund 515.000 m². Der belegte Bestand nimmt immer noch zu und von einem Beschäftigungsabbau sind wir in den deutschen Hochburgen weit entfernt. Für die im Großen und Ganzen zu konstatierende Nachfragestabilität spricht auch, dass Nutzer auf Anmietungen in Projekten ausweichen müssen, weil sie in Bestandsobjekten nicht fündig werden. Und diese Vorvermietungsquote liegt nach wie vor konstant auf dem Niveau der vergangenen Jahre“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.  

 
Fertigstellungszahlen temporär rückläufig – Leerstände sinken noch

In der Summe über alle sieben Hochburgen wurden in den ersten neun Monaten des Jahres rund 586.000 m² Neubau- oder umfassend sanierte Flächen fertiggestellt. Das ist insofern überraschend, weil eigentlich ein höheres Volumen erwartet wurde. Und nachdem die Fertigstellungszahlen noch zum Halbjahr im Jahresvergleich deutlich im Plus lagen, muss nun ein Rückgang gegenüber 2013 um 11 % registriert werden. Dies ist allerdings nur ein temporärer Effekt aufgrund einiger zeitlicher Verschiebungen, denn im vierten Quartal werden insgesamt über 470.000 m² an Fertigstellungen erwartet. In der Summe würden 2014 somit knapp 1,1 Mio. m² Neubaufläche entstehen, entsprechend einem Zuwachs von 19 % gegenüber 2013. Positiv: von den gesamten bisherigen Fertigstellungen des Jahres sind über 70 % bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. D.h. nur rund 160.000 m² oder 23.000 m² pro Stadt stehen Nutzern noch zur freien Verfügung.
Im nächsten Jahr wird das Neubauvolumen nach gegenwärtigem Stand der Projekte wieder abnehmen und unter die 1 Mio. m²-Grenze rutschen. „Damit nimmt der Druck auf die Märkte von Seiten des Angebotes  ab und zumindest hieraus lässt sich kein negativer Effekt auf die Mietpreise ableiten, zumal auch bei den Fertigstellungen des nächsten Jahres deutlich mehr als die Hälfte der Flächen bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben sind“, so Tschammler. Und weiter: „Den für 2015 suchenden Unternehmen bleiben somit nur noch knapp 385.000 m², die in den sieben Hochburgen aktuell noch frei zur Verfügung stehen.“
Das über alle sieben Hochburgen kumulierte Leerstandsvolumen ist zum Ende des dritten Quartals 2014 auf rund 7 Mio. m² weiter gefallen. Der Rückgang gegenüber dem Vorquartal fiel mit gut 2 % geringer aus als im Einjahresvergleich mit - 6 %. Auch die gemittelte Leerstandsquote ist weiter gefallen und liegt bei 7,9 % und damit um rund 60 Basispunkte unter der zum Dreivierteljahr 2013. Im Gegensatz zur Umsatz- und Fertigstellungsstatistik ist beim Leerstand die Entwicklung in allen Städten identisch. Für alle sieben Hochburgen kann im Jahresvergleich ein Leerstandsabbau konstatiert werden. Am deutlichsten sank der Leerstand in Hamburg (-11 %), gefolgt von Köln und München mit jeweils - 8%.
„Wir rechnen bis zum Jahresende mit einem minimalen Anstieg, die Leerstandsquote wird dann bei rund 8 % liegen“, so Scheunemann.

 
Rückgang der Spitzenmiete in Düsseldorf
 
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Flächen in den Innenstädten/CBDs vieler Städte kann weiteres Wachstum bei den Spitzenmieten verzeichnet werden. Innerhalb der letzten 12 Monate gab es Zuwächse bei der Spitzenmiete in München (3 %), Stuttgart (3 %) und Frankfurt (1 %). Lediglich in Düsseldorf sank die Miete in der Spitze um einen Euro und liegt nun bei 26,50 Euro/m²/Monat. Im Einjahresvergleich ist für die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt damit ein Minus von 3,6 % zu notieren. Es fehlt aktuell an der Nachfrage für das Spitzensegment. Bis Jahresende erwarten wir noch einen Anstieg der Mieten in Berlin und Hamburg, während in Düsseldorf die Spitzenmiete weiter auf 26 Euro/m²/Monat fallen soll. „Der JLL-Spitzenmietpreisindex ist erstmals seit 16 Quartalen, Q2 2010, wieder gefallen und liegt minimal unter dem Indexstand zum Halbjahr. Aufgrund der prognostizierten Mietpreissteigerungen in Berlin und Hamburg wird er sich bis Jahrsende zwar wieder etwas erholen, dennoch scheint der Zyklus durchweg steigender Spitzenmieten zunächst einmal vorbei zu sein“, so Scheunemann.