Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Die deutschen Bürovermietungsmärkte im Jahresrückblick: kein Kollaps, aber auch wenig Dynamik


 
 
Frankfurt, 06. Januar 2010 – Das also war es, das Krisenjahr 2009. Die deutsche Wirtschaft schrumpft wahrscheinlich um knapp 5%, gleichzeitig steigt der DAX30 um 24%, die Arbeitslosenquote legt im Jahresvergleich (nur) um einen halben Prozentpunkt zu, die DAX-Unternehmen schütten  Dividenden in Milliardenhöhe aus und seit Monaten ist weder Deflation noch Inflation ein echtes Thema. Ist die „Jahrhundertkrise“ womöglich gar nicht richtig angekommen? Mitnichten, denn nur aufgrund der massiven und beispiellosen finanziellen Unterstützung der Regierung konnte der Crash vermieden werden. Eine Unterstützung „auf Pump“ und eine gefährliche Verschiebung auf zukünftige Zeiten und Generationen.

Unter diesen Prämissen ist ein selbsttragender wirtschaftlicher Aufschwung für 2010 jedenfalls nicht in Sicht. Nach wie vor schwebt das Damoklesschwert Arbeitsplatzabbau über Deutschland und spätestens wenn die Kurzarbeit ausläuft, ist eine deutliche Ausweitung der Arbeitslosigkeit zu erwarten - mit entsprechenden Konsequenzen für alle Bereiche der Wirtschaft.

Auch für die Büromärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen* besteht angesichts dieser Risiken kein Grund für allzu viel Optimismus, auch wenn ein Wendepunkt in der zweiten Jahreshälfte erreichbar erscheint. Im Jahresrückblick 2009 bleibt jedenfalls festzuhalten, dass selbst die bis in den Herbst hinein noch recht stabile Entwicklung des Arbeitsmarktes einen signifikanten Rückgang der Nachfrage nicht verhindern konnte.
 
 
Umsatzvolumen hat deutlich nachgegeben – Nettoabsorption sogar negativ

Unternehmen haben geplante Umzüge und Standortwechsel entweder zeitlich verschoben oder ganz gestoppt und fokussierten sich überwiegend auf Konsolidierung in bereits vorhandenen Flächen. Mit entsprechender Konsequenz für die Umsatzstatistik. Insgesamt sind die Vermietungen 2009 gegenüber 2008 in allen sechs Hochburgen zusammen um insgesamt knapp 28% auf 2,1 Mio. m² zurückgegangen. Damit hat sich das Minus im 12-Monatsvergleich zwar im letzten Quartal des Jahres leicht verringert (zum Ende Q3 betrug der Umsatzrückgang noch 31%), von einer signifikanten Nachfrageverbesserung kann man allerdings auch in den Monaten Oktober bis Dezember nicht sprechen. Überdurchschnittlich betroffen mit Rückgängen von -40% bzw. -32% waren Düsseldorf und München. Deutlich glimpflicher kamen Berlin und Stuttgart mit Umsatzrückgängen von 12% bzw. 13% davon.

„Für 2010 erwarten wir einen weiteren Umsatzrückgang um knapp 4% auf ein Niveau, das mit ca. -21% deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt 2005-2009 liegen könnte“, sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. „Der Rückgang der Beschäftigung – auch im für die Büroflächennachfrage so wichtigen Dienstleistungssektor – schlägt sich noch deutlicher in der Nettoabsorption nieder, die 2009 für alle sechs Hochburgen mit -15.000m² sogar negativ war. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit wird sich 2010 verschärft auf die Flächeninanspruchnahme auswirken, mit einem weiteren Rückgang der belegten Bürofläche um mehr als 300.000 m² in der Konsequenz“, prognostiziert Scheunemann.

Scheunemann weiter: „Die Umzugsbereitschaft wird aufgrund des Kostendrucks bei den Unternehmen noch weiter abnehmen. Mietvertragsverlängerungen werden die Vermietungsmärkte prägen, wobei die Entscheidungsprozesse grundsätzlich länger andauern werden. Auf der anderen Seite ergeben sich in dieser Marktlage aber durchaus Chancen und Möglichkeiten für Nutzer, die ihren Büroflächenbestand in Bezug auf Lage oder Qualität optimieren wollen und dies wirtschaftlich auch durchführen können.“
 
 
Keine Neubauschwemme, Leerstandsvolumen dennoch um 12% angestiegen

Die Neubautätigkeit nimmt zwar weiter zu, eine Größenordnung jedoch, wie sie während der letzten Krise zu beobachten war (2001-2003 durchschnittlich 2,3 Mio. m² pro Jahr) wird allerdings keinesfalls erreicht. 2009 wurden mit rund 1,1 Mio. m² knapp 23% mehr Flächen fertig gestellt als ein Jahr zuvor. Für das laufende Jahr 2010 ist von einem Neubauvolumen auf ähnlichem Niveau auszugehen. Auch wenn 2009 der Anteil der spekulativ fertig gestellten Neubauflächen für alle sechs Hochburgen zusammen nur bei rund 37% (406.000 m²) des gesamten Fertigstellungsvolumens lag, führte dieser Anteil in Verbindung mit der schwachen Nachfrage dazu, dass die Leerstandsquote – über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt – im Verlauf des Jahres angestiegen ist: von 8,9% (7 Mio. m²) auf aktuell 9,9% (7,86 Mio. m²). „Die Quote könnte bis Ende 2010 bei über 11% liegen, der Anteil der zur Untermiete angebotenen Flächen ist dabei zunehmend“, so Scheunemann. Den stärksten Anstieg des Leerstandsvolumens um 20% auf aktuell 1,07 Mio. m² musste Düsseldorf verkraften. Nach Frankfurt (13,6%) weist die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt mit 12,3% mittlerweile die höchste Leerstandsquote auf.
 
 
Mietpreise im Jahresverlauf um 5% gesunken

Die Entwicklung der Spitzenmiete ist bereits seit Herbst 2008 rückläufig. Der entsprechende Indexwert hat sich in der Gesamtjahresanalyse 2009 um ca. 5% reduziert. Incentives haben dagegen 2009 weiter zugelegt. In der Regel liegen die Effektivmieten ca. 10-15% unter den Nominalmieten. Im Jahresverlauf sanken in allen Hochburgen die Spitzenmieten. Am deutlichsten in Berlin mit minus 9%, aber auch in den beiden teuersten Büromärkten Frankfurt und München gaben die Mieten um -8% bzw. knapp 7% nach.

„Für 2010 rechnen wir mit weiteren leichten Rückgängen der Mietpreise und einem Indexrückgang um weitere ca. 3%. Im Laufe der zweiten Jahreshälfte 2010 sollte aber der Wendepunkt erreicht werden“, sagt Scheunemann.
 
 

* Die City Profiles zu den sechs deutschen Immobilienhochburgen können ab 28. Januar 2010 abgerufen werden unter www.jll.de/ Research