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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Bürovermietungsmarkt hält das überdurchschnittlich hohe Niveau


​Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

BERLIN, 7. Oktober 2014 - Auch nach neun Monaten bleibt der Berliner Bürovermietungsmarkt 2014 sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch gegenüber dem langjährigen Durchschnitt deutlich im Plus. Mit 388.000 m² wurde ein 10 % höherer Umsatz als im Vergleichszeitraum 2013 registriert, um 9 % wurde der Durchschnitt der jeweils ersten drei Quartale 2009 – 2013 überschritten. In den letzten zehn Jahren hatten nur drei Neunmonatszeiträume ein höheres Ergebnis erzielt. „Nicht nur der Flächenumsatz, sondern auch die Mietvertragshäufigkeit lag merklich über den Vorjahreswerten“, so Sven Scharke, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin. Dabei zeigten sich auch die Sommermonate sehr aktiv - ersichtlich an der Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge, die mit 161 um fast ein Fünftel über dem Vorjahreswert lagen – trotz eines um 8 % niedrigeren Umsatzvolumens (112.000 m²). Auch im Neunmonatszeitraum liegt die Anzahl der Mietverträge mit + 14 % im 1-Jahres- und sogar rund ein Drittel im 5- und auch im 10-Jahresvergleich deutlich höher und “unterstreicht die überaus lebhafte Nachfrage und das große Interesse an der deutschen Bundeshauptstadt“, so Scharke. Und weiter: „Unseren Erwartungen nach wird sich dieser Trend bis zum Jahresende fortsetzen, sodass auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt nach 2012 wieder die 500.000 m² Marke und damit auch 5- und 10-jährige Mittel überschritten werden.“ Gegenüber dem Ergebnis von 2013 (455.000 m²) sei möglicherweise also ein zweistelliger Anstieg möglich.
 
Der Anstieg auf dem Berliner Vermietungsmarkt manifestiert sich in den ersten neun Monaten 2014 sowohl in den kleinen Größenklassen als auch bei den insgesamt bereits drei Großanmietungen über 10.000 m² (Q1 – Q3 2013: 1). Auffällig der starke Anstieg vor allem der Kategorie 500 – unter 1.000 m²: um über 40 % nahmen sowohl die Anzahl als auch das dadurch generierte Umsatzvolumen zu. Rückläufig dagegen Anzahl und Umsatz in den Klassen 2.500 – 5.000 m² sowie 5.000 – 10.000 m². Sven Scharke: „Dies entspricht unserer Beobachtung eines Trends zu insgesamt gesehen kleineren Abschlüssen, auch weil Fertigstellungen schnell durch großflächige Anmietungen absorbiert werden.“
 
Sven Scharke: „Ein Treiber der hohen Anzahl an Abschlüssen sind maßgeblich die zahlreichen Berliner Technologiefirmen.“ Zwar nicht immer die größten Flächennachfrager, legten sie eine recht hohe Mietvertragshäufigkeit an den Tag, so der Vermietungsexperte. Entsprechend taucht die Branche EDV zwar nicht an der Spitze, immerhin aber insgesamt dreimal in den bisherigen Top 10 - Deals 2014 auf, zweimal mit Abschlüssen um die 6.000 m² und einmal mit 10.000 m², allesamt noch aus der ersten Jahreshälfte stammend. Mit insgesamt 37.000 m² schlagen 10 % des Umsatzvolumens und 7 % der Abschlüsse in Q1- Q3 2014 für EDV-Unternehmen zu Buche. Mehr als verdoppeln konnten drei periphere Teilmärkte, Adlershof, Außerhalb Ost oder Außerhalb Nord ihr Umsatzergebnis. Zweistellig zugelegt haben auch die traditionell - und auch im Dreivierteljahr 2014 einmal mehr an der Spitze liegenden - Mitte und Charlottenburg – Tiergarten, die sowohl vom Anstieg bei Anzahl und Volumen als auch von Topanmietungen der umsatzstärksten Branchen profitierten. „Erfreulich ist, dass neben den genannten IT- und Technologiefirmen ein hoher Anteil des Umsatzvolumens durch Beratungs- und auch durch Industrieunternehmen getätigt wurden. Der mittlerweile stark diversifizierte Branchenmix zeigt sich in Berlin immer deutlicher“, so Scharke. Keine Branche ist in der Hauptstadt für mehr als 16 % des Umsatzes verantwortlich: mit diesem Prozentsatz liegen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen vorn, gefolgt von der Industrie (13 %). Zusammen mit den bereits genannten EDV-Unternehmen decken die Top 3 nur etwas mehr als ein Drittel des Umsatzvolumens ab. In anderen Städten liegt der durch die drei Topbranchen erzielte Prozentsatz deutlich über 50 %.
 
„Trotz durchschnittlicher Fertigstellungszahlen und Verfügbarkeiten sinkt das Leerstandsniveau weiter“, so Scharke. Ein Minus von 67.000 m² im 3. Quartal bestätigt den Abwärtstrend und sorgt allerdings für keinen weiteren Effekt auf die Leerstandsquote, die stabil bei 7,9 % bleibt. Dazu Sven Scharke: „Mittlerweile finden auch Flächen geringerer Qualität wieder vermehrt ihre Nutzer und tragen damit zum Abbau von strukturellem Leerstand in Berlin bei.“  Das Fertigstellungsvolumen von 67.000 m² bis dato in 2014 liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre - mit dem größten fertiggestellten Objekt an der Mediaspree (über 20.000 m²). Erwähnenswert dabei die Tatsache, dass erstmals seit zehn Jahren im Areal Potsdamer-Leipziger Platz Büroflächen fertiggestellt wurden und zwar am Leipziger Platz 12, innerhalb der „Mall of Berlin“ und am Leipziger Platz 16, im AvD-Palais. Die höchste Bautätigkeit gibt es derzeit in den Teilmärkten Mitte (167.100 m²),  Charlottenburg-Tiergarten (84.900 m²) und Areal Hauptbahnhof-Europacity (55.900 m²). „Es ist offensichtlich, dass die Zeiten der niedrigsten Bautätigkeit seit 2009 – mit Fertigstellungsvolumina von weniger als 100.000 m² pro Jahr - vorbei sind“, so Scharke. Für 2014 werden insgesamt bis zu 125.000 m² erwartet, wobei nur etwas mehr als 10 % dem Markt frei zur Verfügung stehen. In den nächsten drei Jahren werden die Fertigstellungen weiter ansteigen, auf bis zu 200.000 m² im Jahr.
 
Über das Jahr hinweg bei 22,00 Euro / m² / Monat stabil geblieben ist das Spitzenmietpreisniveau. Ein Anstieg bis zum Jahresende um 2 % auf 22,50 Euro erscheint nun aber möglich“, so Sven Scharke. Auf inzwischen knapp 13,00 Euro / m² / Monat (12,96 Euro gegenüber 12,67 Euro / m² in Q2) gestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete. Nur ein Prozent der Mietverträge wurden oberhalb der 25 Euro – Marke abgeschlossen, fast die Hälfte zwischen 10,00 und 15.00 Euro, ein weiteres knappes Drittel mit weniger als 10,00 Euro.