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Pressemitteilung

London / Frankfurt

2010 könnte das Direktinvestitionsvolumen in europäische Gewerbeimmobilien um 20 % zulegen - Jones Lang LaSalle veröffentlicht Capital Markets Outlook


 
 
London/Frankfurt, 08. Januar 2010 – 2010 wird für Investoren angesichts europaweit unterschiedlich verlaufender Erholungsphasen ein Jahr der Herausforderungen. In seiner neuesten Studie Capital Markets Outlook 2010 – Uneven Terrain verweist Jones Lang LaSalle darauf hin, dass sich die Player mit dem Erwerb von Produkten, der Wertermittlung und der Festsetzung des Preisniveaus schwer tun werden. Viele Investoren und Banken werden weiterhin mit der Problematik der Altlasten zu tun haben, Refinanzierungen bleiben ein Hauptanliegen.

„Die Investitionsvolumina werden 2010 in ganz Europa zwar im Vergleich zu den vergangenen langfristigen Entwicklungen niedrig bleiben. Mit einem Zuwachs gegenüber 2009 allerdings von bis zu 20 % könnten 85 Mrd. Euro und damit das Niveau von 2002 erreicht werden“, so Chris Staveley, Leiter des European Capital Markets Teams von Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Trotz schwächelnder Nutzermärkte auch im neuen Jahr gehen wir davon aus, dass zunehmend vorhandenes Eigenkapital selektiv auf den Immobiliensektor abzielt. Dieses Kapital wird sich weiterhin hauptsächlich auf gut vermietete Spitzenimmobilien konzentrieren. Aufgrund des Mangels an passenden Gelegenheiten könnten dabei die Spitzenrenditen nach unten gedrückt werden, wie in Großbritannien bereits im zweiten Halbjahr 2009 geschehen.” 
  
Bei der Lösung ihrer Bilanzprobleme haben die Banken mittlerweile mehr Klarheit in Bezug auf ihre Immobilien-Strategie als zu Beginn 2009. Das bedeutet, dass sie nun die Gelegenheit ergreifen werden, verkäufliche Assets kontinuierlich auf den Markt zu bringen. Obwohl dieser Prozess erst angelaufen ist, ist davon auszugehen, dass 2010 in ganz Europa vermehrt bankenkontrolliertes Immobilienvermögen auf den Markt kommen wird.
 
Fast alle Aspekte des Marktes, die Erholung der Volkswirtschaften und die Kreditvergabe durch die Banken sowie die Nutzernachfrage, werden 2010 uneinheitlich erscheinen. Scheinbar widersprüchliche Tendenzen werden zu beobachten sein, so etwa sich verfestigende Renditen in Märkten mit sinkenden Mieten. Die Probleme sind beträchtlich, trotzdem ist festzuhalten, dass die Stimmung eindeutig besser geworden ist: In Bezug auf die Zukunft herrscht mehr Klarheit und  Sicherheit, die Wirtschaftslage ist nicht mehr so trist. „Es ist, als ob die Wirtschaftsakteure aus einem Depressionstief aufgetaucht wird, „Prinzip Hoffung“ wieder das Zepter übernommen hat und  Erleichterung eingekehrt ist“.

„Auch die in der jetzigen Zyklusphase für einige Investoren immer kühneren Preise in London und anderen Core-Investment-Märkten sorgen dafür, dass das Kapital 2010 europaweit auf Wanderschaft geht“, so Nigel Roberts, bei Jones Lang LaSalle Leiter European Research. „Neben höheren erwarteten Investmentvolumina in den etablierten französischen und deutschen Immobilienmärkten  könnten auch die skandinavischen Länder und Zentraleuropa von dieser Entwicklung profitieren. Bei besser werdenden Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte warten dort einige Märkte mit erstklassigen Produkten auf.”

Zu Beginn der 1990er Jahre hinkte die Erholung des Vermietungsmarktes der Erholung des Investment-Marktes drei Jahre hinterher. Das gestaltet sich in diesem Zyklus anders: die  Büroflächenmärkte, die in ihrem Mietpreiszyklus am weitesten vorne liegen wie zum Beispiel London, Oslo oder Warschau, könnten bereits in Kürze ihre Talsohle erreicht haben.

„Wir gehen davon aus, dass sich die Bürovermietungsmärkte im laufenden Zyklus schneller erholen werden. Viele Projektentwicklungen wurden verschoben oder ganz aufgegeben, die Fertigstellungs-Pipeline ist dadurch bei weitem weniger gefüllt“, so Nigel Roberts. „Insgesamt rechnen wir in Europa 2010 mit einem Rückgang der Pipeline um fast 30% gegenüber 2009. Dies wird zu einer allmählichen Erholung der Mieten beitragen: während für 2010 allerdings noch ein Rückgang von europaweit durchschnittlich 3 % erwartet wird, könnte 2011 dann ein leichtes Plus zu Buche schlagen. In einigen Märkten, vor allem jenen, in denen die Mieten während des Abschwungs am stärksten gelitten haben,  könnte aufgrund eines verknappten Angebots sogar eine weitaus deutlichere Erholung einsetzen“.

Was den Flächenumsatz angeht dürfte der Tiefpunkt bereits erreicht sein. Auch hier gilt es allerdings eine nur langsame Erholung der Nachfrage zu konstatieren. „2010 gehen wir von einem Anstieg des Vermietungsvolumens um  ca. 15 % gegenüber 2009 aus (2009 lag 30% unter 2008). Der  langfristige Durchschnitt wird in den kommenden fünf Jahren allerdings nicht mehr erreicht werden.“

Im Einzelhandelsbereich bleiben 1-A- Einkaufslagen und Shopping-Center gefragt. Diese beiden Sektoren werden sich als recht robust erweisen. Durchschnittlich wird sich 2010 der Mietpreis-Rückgang für die besten Einzelhandelsflächen in Europa bei nur rund 2% bewegen. Ein Mietpreiswachstum könnten Einkaufsstraßen in Hamburg, London und München aufweisen. Die Spitzen-Mieten für Shopping Center-Flächen bleiben europaweit weitgehend stabil.