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Pressemitteilung

Frankfurt / London

Europäische Büroimmobilienuhr Q3 2014 von JLL - Dynamik auf den Nutzermärkten lässt nach


Kommentar inklusive Charts [PDF]​

 

  • Europäischer Mietpreisindex unverändert im 3. Quartal 
     
  • Vermietungsvolumen im Quartalsvergleich um 20% gesunken
     
  • Leerstand weiterhin stabil bei sich abflachenden Fertigstellungsvolumina


Europäische Nutzermärkte
 
Während für einige Länder in Europa auch weiter solide Aussichten gelten, allen voran Großbritannien, Skandinavien und einige  mittel-und osteuropäische Länder, nehmen die Bedenken zu, dass der Aufschwung in der  Eurozone vielerorts ins Stocken geraten könnte. Die jüngste Schwäche des Exports, dem weiter eine Schlüsselrolle zukommt, wird durch äußere Einflüsse wie die Auswirkungen des Ukraine-Konflikts, die Krisen im Nahen Osten oder das langsamere Wachstum in Schwellenmärkten wie China verschärft. Eine schlechter werdende Stimmung unter den Nutzern und eine nicht den Erwartungen entsprechende Performance in einigen wichtigen Immobilienmärkten sind kennzeichnend für das dritte Quartal. Obwohl das Ausbleiben von Strukturreformen und die Gefahr einer Deflation die Risiken einer Abwärtsspirale in der Eurozone erhöhen, geht JLL derzeit davon aus, dass mit dieser Entwicklung kein anhaltend fundamentaler Abschwung verbunden sein wird.

 
Mietpreis-Index stabil
 
Das Wachstum der Spitzenmieten für Büroflächen ist im dritten Quartal zum Stillstand gekommen: da  Zuwächse und Rückgänge in den einzelnen Märkten gleichermaßen zu beobachten sind, blieb der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL* im Quartalsvergleich unverändert. Von den 24 Index-Städten verzeichneten drei einen Anstieg der Spitzenmieten, angeführt von Mailand mit einem ersten Anstieg seit Mitte 2011 (+4,4%). Dies gilt auch für Amsterdam: hier ist es die erste positive Mietpreisveränderung seit Mitte 2008 (+3,0%) zu verzeichnen. Der dritte im Bund ist Madrid mit einer weiteren Erholung der Spitzenmieten im 3. Quartal um 2 %. Für einen Rückgang der Spitzenmiete über das Quartal sorgte eine getrübte Nutzerstimmung in Lyon und Brüssel (-3,2% bzw. -3,5%). Eine verhaltene Nachfrage im hochpreisigen Segment  hat nach den jüngsten Mietpreissteigerungen die Spitzenmieten auch in Düsseldorf  im 3. Quartal zurückgehen lassen. Alle anderen analysierten 18 Märkte zeigten keine Veränderung.
 
In Summa fällt der Jahresvergleich trotz des mangelnden Wachstums im dritten Quartal positiv aus: aggregiert bewegen sich die Spitzenmieten in Europa noch 2,4% über dem Wert vor 12 Monaten. Dies verdeutlicht die Immobilienuhr von JLL, in der sich eine große Anzahl der Märkte  in den beiden linken („Mietpreis-Wachstums”-) Quadranten bewegen. Die Unterschiede in der Region bleiben insgesamt aber groß: Märkte sind sowohl zwischen beschleunigtem und verlangsamten  Mietpreisrückgang als auch beschleunigtem und verlangsamten Mietpreiswachstum zu finden.
 
In Anbetracht der nachlassenden Dynamik im dritten Quartal wird das Mietpreiswachstum 2014 aggregiert voraussichtlich etwas niedriger ausfallen, bleibt aber in den meisten Märkten stabil auf Kurs. Mehr noch: Eine geringe Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen und die Tatsache, dass sich in vielen Märkten die Mieten immer noch deutlich unter ihren Höchstständen bewegen, sorgt tendenziell eher für einen Druck auf die Mieten nach oben. 
 
Unterschiedliche Fundamentaldaten sorgen für unterschiedliche Entwicklung der europäischen Märkte:  In London ist weiter mit einem starken Wachstum zu rechnen. Eine langsam einsetzende Abschwächung des bisher starken Wachstums dürften die skandinavischen Hot Spots, Oslo und Stockholm, erleben. Aufgrund der prognostizierten Mietpreissteigerungen in Berlin und Hamburg wird sich der deutsche Spitzenmietpreisindex bis Jahresende zwar wieder etwas erholen, dennoch scheint der Zyklus durchweg steigender Spitzenmieten hier zunächst einmal vorbei zu sein. Die Mieten in den Eurozonen-Randlagen dürften sich weiter erholen, in den mittel- und osteuropäischen Märkten wird Warschau mit sinkenden Spitzenwerten zu rechnen sein, Budapest und Prag dürften ihren Tiefststand erreicht haben. 

 
Deutlicher Umsatzrückgang im dritten Quartal

 
Die eingetrübte Konjunkturstimmung im dritten Quartal hatte einen Rückgang der Nutzer-Aktivitäten zur Folge. Das europäische Bürovermietungs-Volumen ist im 3. Quartal um 20% gegenüber dem Vorquartal gesunken. Mit insgesamt 2,2 Mio. m² ist das schwächste Quartal seit Anfang 2012 zu notieren, im Jahresvergleich ein Rückgang von 6%, der 5-und 10-Jahresschnitt wurde um 9% bzw. 13% unterschritten. Der Umsatz für das gesamte Dreivierteljahr liegt mit 7,4 Mio. m² zwar unter den Erwartungen, wenngleich auf dem Niveau des Vergleichszeitraums in 2013.
 
Auf regionalem Niveau ließ die zwischen dem 2. und 3. Quartal insbesondere in Westeuropa (-24%) deutlich rückläufige Aktivität das aggregierte Volumen zurückgehen. Die beiden größten Märkte könnten dabei nicht unterschiedlicher sein: London mit einem der stärksten, jemals verzeichneten Quartale. Dort hatten ein Nachfragestau und viele Vorvermietungen die Vermietungsaktivitäten weiter angekurbelt. Paris mit dem schwächsten Quartalsergebnis (- 44%) seit Herbst 2008 aufgrund des schwachen wirtschaftlichen Umfelds und in der Folge einem Mangel vor allem an großen Vermietungen. Auch anderswo schwächelte die Nachfrage mit nachlassenden Umsatzaktivitäten in insgesamt 15 Märkten, darunter Amsterdam, Brüssel, Lyon, Mailand und Stockholm. Unter den deutschen Big 7 waren es mit Berlin, Düsseldorf und München drei Märkte, die im 3. Quartal 2014 unter dem Ergebnis des Vorjahres lagen, die Hauptstadt konnte im Dreivierteljahresvergleich aber noch punkten.
 
Das Volumen in den osteuropäischen Märkten verbesserte sich im 3. Quartal nach einem schwachen Jahresauftakt leicht (+2%) und lag mit 484.000 m² auf dem Niveau der vorangegangenen drei Monate. Relativ schwach blieben allerdings die Aktivitäten im größten Markt: auch wenn in Moskau mit knapp über 300.000 m² 15 % mehr Flächen vermietet worden als im 2. Quartal.
 
Sofern es keine weiteren geopolitischen oder makro-ökonomischen Schocks gibt, dürfte sich der Umsatz 2014 mit rund 10 Mio. m² in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bewegen. Für 2015 bleibt der Optimismus einer wieder anziehenden Nutzernachfrage vor allem mit dem klaren Fokus auf moderne Fläche mit effizienter Raumaufteilung in zentralen, gut erreichbaren Lagen. Wegen der Knappheit solcher Flächen weichen die Nutzer auf Anmietungen in Projekten aus – das könnte sich in 2015 verstärken mit möglicherweise auch einer zunehmenden Expansions-Nachfrage.

 
Fertigstellungsvolumen bis Jahresende auf 10-Jahresschnitt – Leerstandsquote bleibt stabil
 
Die europaweit aggregierte Leerstandsquote ist mit 9,7% ein weiteres Quartal stabil geblieben, wenngleich einzelne Märkte beträchtliche Veränderungen aufweisen: starke Rückgänge wurden in Dublin (-160bps), Budapest (-140bps) und London (-80 bps) registriert. In diesen drei Märkten befindet sich der Leerstand auf einem Niveau wie zuletzt in den Jahren 2008/09. Dafür sorgten eine starke Erholung der Nachfrage bei gleichzeitig relativ niedrigen Fertigstellungsvolumina in den Krisenjahren. Demgegenüber deutlich zugelegt hat die Leerstandsquote in Den Haag (+180bps), Warschau (+110bps) sowie in Amsterdam, Mailand (beide +90bps) und Moskau (+70 bps). Entweder spielten hohe spekulative Fertigstellungszahlen in den letzten Quartalen eine entscheidende Rolle oder eine Mischung aus Fertigstellungen und alten Flächen, die nach Umzügen von Unternehmen zunächst leer auf dem Markt zurückblieben.
 
Künftig dürfte die Leerstandsquote nur langsam sinken, da zum einen die Nutzer bei Umzügen weiterhin oft mehr Fläche zurücklassen als sie neu angemietet haben, zum anderen die gestiegene Effizienz der neuen Flächen die Gesamt-Flächenanforderungen auch sinken lassen. Dass die Nutzer auf qualitativ hochwertige Flächen setzen, zeigt sich an deren deutlich niedrigeren Leerstandquote.
 
Nach einer schnellen Zunahme des Fertigstellungsvolumens zwischen den ersten drei Monaten und dem 2. Quartal (Q1: 960.000 m²; Q2: 1,3 Mio. m²) ist das Volumen im 3. Quartal wieder auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal. Gegenüber dem Vorjahr wurden damit in den ersten neun Monaten 2014 22% mehr Flächen fertig gestellt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, stark beeinflusst von Moskau. Dort sind allein im 3. Quartal annähernd 500.000 m² neue Flächen auf den Markt gekommen, das höchste Volumen seit dem Frühjahr 2009 und mit 40% gleichbedeutend der europaweiten Fertigstellungen in den Monaten Juli bis Ende September 2014.

In den anderen europäischen Märkten zeigte sich ein relativ moderates Volumen, selbst in den beiden flächenmäßig größten Märkten London und Paris. Mit 129.000 m² in der britischen Hauptstadt ist der 5- Jahresschnitt um 16% unterschritten, in der französischen Metropole ist mit 186.000 m² das Niveau in etwa gleich geblieben. Bis Jahresende dürften europaweit ca. 5,1 Mio. m² auf den Markt gekommen sein. Dies entspricht in etwa den Durchschnittsvolumina zwischen 2009 und 2013.

 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.