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Pressemitteilung

Frankfurt

Mieten und Preise auf acht deutschen Wohnungsmärkten noch krisenresistent – Investmentmärkte zeigen deutliche Spuren

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Residential City Profiles für acht Städte


 
 
Frankfurt, 3. März 2009 - Die Auswirkungen der globalen Finanzmarktkrise haben sich noch nicht auf den deutschen Mietwohnungsmarkt ausgewirkt. Sieben von acht untersuchten Städten weisen im zweiten Halbjahr 2008 eine gestiegene Angebotsmiete (häufigster Angebotener Mietpreis) auf, in Köln blieb sie zumindest stabil. Die teuerste Metropole Deutschlands ist dabei noch immer München. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2008 konnte die Stadt an der Isar in der Schwerpunktmiete auf 13,10 Euro/m²/Monat zulegen. Frankfurt am Main erreicht den zweiten Platz (11,50 Euro/m²/Monat). Damit sind Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so teuer als in der Bundeshauptstadt Berlin. Letztere weist zusammen mit Leipzig ein deutlich niedrigeres Mietniveau als die anderen untersuchten Städte auf.
 
Unter anderem zu diesem Ergebnis kommen die neuesten Residential City Profiles von Jones Lang LaSalle, die einen Überblick über die Entwicklung der Mietsituation in deutschen Wohnimmobilienmärkten geben. In zweiter Auflage erscheinen  Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München, zum ersten Mal wurden die City Profiles für Köln, Leipzig und Stuttgart erstellt. Zur Transparenzerhöhung  des Wohnimmobilienmarktes wurde die Analyse des Mietwohnungsmarktes auf der Basis von 167.000 Datensätzen auf Stadtbezirksebene um eine detaillierte Untersuchung der Teilsegmente Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit mehr als 80.000 Datensätzen bzw. 8.000 Objekten ergänzt, die sich auf Baualtersklassen und Wohnungsgrößen beziehen. Im Zusammenhang mit der Untersuchung des Marktes für Mehrfamilienhäuser lag auch der Wohninvestmentmarkt jeder einzelnen der acht Städte im Fokus.
 
„Die Haushaltsentwicklung  hat – neben dem Trend  „Zurück-in-die-Stadt“, der vor allem bei Paaren aus den Umlandgemeinden zu beobachten ist und eine Verschärfung der Konkurrenz um Innenstadtwohnungen zwischen Singles und Paare zur Folge hat - auch Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Diese ist in den letzten Jahren stetig angestiegen und konzentriert sich immer mehr auf bestimmte Wohnungstypen aufgrund des Rückgangs der Personenanzahl pro Haushalt“, so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland. Und weiter: „Zusammen mit diesen Entwicklungen sorgt eine  weiterhin zu erwartende Bautätigkeit auf niedrigem Niveau dafür, dass der  erforderliche Bedarf an neuen Wohnungen teilweise nicht ausreichend gedeckt werden kann. Steigende Mieten sind die Folge mit sicherlich innerörtlichen Unterschieden. In manchen Stadtteilen werden die Preise stärker und schneller steigen als in anderen. Auch kurzfristige Schwankungen sind möglich“.
 
 
Enges Preisgefüge bei Eigentumswohnungen - mit zwei Ausnahmen
Während sich die untersuchten Städte bei den Mietpreisen deutlich unterscheiden, nähern sie sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen an -  mit zwei Ausnahmen: München bewegt sich mit ca. 3.500 Euro/m²  30 % über dem Kaufpreisgefüge des Zweitplatzierten Frankfurt. Deutlich unter den Niveaus der anderen Märkte liegt Leipzig  mit 1.430 Euro/m². Auffällig ist darüber hinaus, dass der angebotene Schwerpunktkaufpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg nachgelassen hat. Das deutet auf  eine stark ausgeprägte  Zweigeteiltheit des Marktes für Eigentumswohnungen in der Hansestadt: Private Anleger und Fonds haben  insbesondere hochwertige Wohnimmobilien in begehrten Stadtlagen, wie z.B. der HafenCity (als Stadtteil von Hamburg-Mitte) oder Altona, nachgefragt. Daneben gibt es aber auch Bezirke, wie z.B. große Teile von Hamburg-Nord oder auch andere Lagen in Hamburg-Mitte, die sich in einer beruhigten Phase befinden.
 
Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern überwiegend steigend

Von den annähernd 8.000 untersuchten Objekten weist der größte Teil der Mehrfamilienhäuser eine positive Entwicklung im Hinblick auf die angebotenen Schwerpunktkaufpreise auf. Von den acht untersuchten  Städten konnten in sechs steigende Angebotskaufpreise registriert werden. Da sich die wirtschaftlichen Entwicklungen in der Regel erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung auf dem Wohnungsmarkt niederschlagen, kommt es  frühestens im nächsten Halbjahr zu einer Preisanpassung nach unten. Als Ausnahme erweist sich die Berliner Wirtschaft. Deren  Beschäftigungsquote und  Bruttoinlandsprodukt  bewegen sich deutlich unter dem Niveau der anderen untersuchten  Großstädte und ist allein schon dadurch anfälliger.
 
München zeigt das mit Abstand höchste Kaufpreisangebot (Schwerpunkt: 2.290 Euro/m²) - trotz leichtem Rückgang gegenüber dem ersten Halbjahr. In Berlin  haben die  Angebotspreise um ca. 13 % nachgegeben. In Leipzig wirken sich u. a. die Sanierungen des Altbaustands und die damit verbundene Leerstandsreduktion auf die Preise positiv aus. Trotz Anstiegs der angebotenen Kaufpreise auf 620 Euro/m² liegt Leipzig deutlich unter den Schwerpunktkaufpreisen der anderen Städte.
 

Investmentmärkte mit unterschiedlichen Aussichten

Die bestimmenden Themen weit in 2009 hinein werden die weiterhin mangelnde Finanzierungsbereitschaft der Banken und die Notwendigkeit einer erhöhten Eigenkapitaleinbringung der Investoren sein. Erschwerend kommt hinzu, dass in den folgenden Jahren die Banken bei sehr geringem Neugeschäft den Gesamtbestand ihrer Engagements drastisch reduzieren werden.

Auf eine anhaltend starke Nachfrage werden die Wohnungsbestände ab dem Baujahr 1995 an  Standorten in Hamburg, München und Frankfurt  stoßen. In diesem Marktsegment gibt es ungeachtet des wirtschaftlichen Umfeldes keine bzw. nur geringfügige Preisveränderungen. Daneben können B-Standorte wie etwa Leipzig aufgrund positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsperspektiven Stabilität, sogar Zuwächse verzeichnen.

Nach Schätzung von Jones Lang LaSalle sind derzeit Wohnimmobilienpakete mit einem Volumen von ca. 1 Mrd. Euro am Markt verfügbar. Die Intention der aktiven Käufer liegt dabei auf langfristigen stabilen Einnahmen basierend auf guten Lagen mit positiver Miet- und Bevölkerungsentwicklung sowie einer problemlosen Bausubstanz. Schlecht instand gehaltene Wohnungsbestände aus den 50er und 60er Jahren in strukturschwachen Regionen sind nicht gefragt und werden auch zukünftig für Investoren wenig an Attraktivität hinzugewinnen. Hohe Arbeitslosigkeit und starke Abwanderungstendenzen in diesen Regionen sowie das Aufbringen von Eigenkapital für die Instandsetzung und Modernisierung der Gebäude erhöhen in sehr starkem Ausmaß das Investitionsrisiko in die Immobilie. Das Thema „Wohnungsprivatisierung“ wird durch befürchteten Arbeitsplatzverlust der Angestellten auf absehbare Zeit nur noch in sehr ausgesuchten Lagen möglich sein. Im Gegensatz dazu wird der Mietwohnungsbau wieder neu belebt. Sinkende Grundstückspreise, niedrigere Baukosten und den durch die geringe Bautätigkeit der letzten Jahre verursachten Nachfrageüberhang machen diesen Markt für Investoren seit kurzem wieder interessanter.

„Angesichts der aktuellen Situation darf nicht vergessen werden, dass zwischen 2004 und 2007 durch die damalige Finanzierungskultur eine Immobiliennachfrage generiert wurde, die die Immobilienpreise außergewöhnlich steigen lies. Die Finanzkrise hat einen notwendigen, freilich schmerzhaften Prozess der Gesundung eingeleitet, der die Immobilie wieder in den Vordergrund rückt. Dieser Prozess wird die gesamte Immobilienwirtschaft noch bis mindestens 2010 beschäftigen. Ungeachtet dessen bleibt der deutsche Wohnimmobilienmarkt  - als der größte Wohnungsmarkt Europas  - auch weiterhin für nationale und internationale Investoren interessant. Im Verhältnis zu konkurrierenden Investitionsmöglichkeiten wie festverzinsliche Wertpapiere, Aktien oder Rohstoffe, stellt die Wohnimmobilie in Deutschland eine Investitionsmöglichkeit mit einem außerordentlich attraktiven Chance-/Risikoprofil dar“, so Stefan Mergen.