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Pressemitteilung

Frankfurt

JLL VICTOR Q3 2014: Trotz Performancestagnation - Optimismus am deutschen Investmentmarkt bleibt


Die wichtigsten Ergebnisse des VICTOR Prime Office von JLL im Überblick:

  • Indikatorwert Q3 2014: 129,5 Punkte
     
    • Minus 0,1 % gegenüber Vorquartal – Hamburg noch mit höchstem Anstieg (+ 2,1 %)
       
    • Plus 4,4 % im Jahresvergleich - Hamburg mit bester Jahresperformance (+7,5 %) 
        
    • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +9,1 %
       
    • Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) gestiegen auf 491 Punkte

 

 

FRANKFURT, 19. November 2014 - Die Performance des VICTOR Prime Office* präsentiert sich im dritten Quartal 2014 leicht eingetrübt. Der Indexstand gibt um - 0,1% (auf 129,5 Punkten) nach. Die fortlaufende Jahresperformance kann sich mit + 4,4 % nach drei positiven Quartalen in Folge gegenüber dem Vorquartal nicht steigern (Q2 2014: +5,5 %, Q1 2014: +4,0 %, Q4 2013: +3,6 %). Dabei wird die Performanceentwicklung der verschiedenen Märkte überwiegend beeinflusst durch das eingetrübte Geschehen an den Vermietungsmärkten der Toplagen. 
 
„Mehrere Gründe sprechen derzeit dafür, dass das Performancewachstum auch im vierten Quartal stagniert“, so Andrew M. Groom, bei JLL Head Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: „Im dritten Quartal haben wir ein konjunkturbedingt leicht rückläufiges Vermietungsvolumen beobachtet, somit auch in einigen Top-Lagen in der Breite leicht fallende Marktmieten**. Es ist schwer abzusehen, ob hier kurz- bis mittelfristig Entwarnung gegeben werden kann. Zu der Stagnation des BIPs kommen die Warnsignale aus den Waren- und Finanzmärkten. Der DAX lag im dritten Quartal kurzfristig deutlich unter der 9000-Punkte-Marke, zeitgleich mit dem Rückgang anderer Indizes weltweit. Das Investitionsvolumen in Staatsanleihen mit sicherer Bonität hat zugelegt. Die Rohstoffpreise sind ebenfalls gefallen. Zusätzlich könnten Kaufentscheidungen der Konsumenten durch die Erwartung fallender Preise zurückgestellt werden. Das Endjahresgeschäft wird zeigen, ob potenzielle Mieter sich von den Ereignissen nachhaltig beeinflussen lassen - dies würde die momentane Verschnaufpause des Index verlängern“, so Groom.
 
Nach zuletzt überwiegend einheitlich positiven Tendenzen in den Spitzenlagen zeichnet sich das Marktbild im dritten Quartal uneinheitlich. Spitzenreiter ist die Hamburger Innenstadt mit einem Performanceanstieg von +2,1 % (138,9 Punkte). Hier sinkt die beobachtete Nettoanfangsrendite, darüber hinaus profitiert die Hansestadt von positiven Mietmarktparametern. Die Berliner Innenstadt belegt mit einem Performanceanstieg von +0,6 % (auf 124,2 Punkte) den zweiten Platz. Auch hier waren positive Tendenzen der Marktmiete – neben einem leicht gesunkenen Leerstand - ausschlaggebend. Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf (-0,5 % auf 125,3 Punkte), München (-0,7 % auf 136,6 Punkte) und Frankfurt (-1,1 % auf 125,6 Punkte). In allen drei Lagen ist die eine rückläufige Marktmiete ausschlaggebend. Die Frankfurter Bankenlage konnte den Negativtrend durch eine leicht gesunkene Nettoanfangsrendite zwar noch leicht abfedern, befindet sich im dritten Quartal dennoch auf dem letzten Platz.  
   
Auch im Jahresvergleich liegt die Hamburger Innenstadt deutlich an die Spitze (+ 7,5%) vor München (+ 6,2%), Berlin (+ 5,0%), Düsseldorf (+ 3,2%) und Frankfurt (+2,1 %).

 
Total Return zeigt rückläufige Tendenz
 
Die negative Entwicklung der Jahresperformance (Wertänderungsrendite) des VICTOR Prime Office hat einen signifikanten Einfluss auf den im dritten Quartal sinkenden Total Return (+ 9,1%) nach einer positiven Entwicklung in den Vorquartalen (Q2 2014: + 10,2% , Q1 2014: + 8,7%, Q4 2013: + 8,3% ).
 
Entsprechend unterschiedliche Tendenzen zeigt der Total Return in der einzelnen Lagen. Aufgrund seiner Jahresperformance liegt Hamburg (+ 12,2%) auch dabei deutlich vorn, gefolgt von der Münchener Innenstadt (+ 10,6 %), Berlin (+ 9,8 %), Düsseldorf (+ 7,9 %) und der Frankfurter Bankenlage (+ 6,9 %).

 
Moderate Performanceentwicklung erwartet
 
Zum wiederholten Mal sorgt eine weitere Renditesenkung der 10-jährigen Bundesanleihen, der niedrigste Stand in der Betrachtungsperiode sowie relativ stabile interne Zinsfußerwartungen im zweiten Quartal für ein steigendes „JLL Prime Risk Premium“ („JLL PRP“, Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung des unleveraged IRR“ - die interne Zinsfußerwartung der Investoren) und einen neuen Stand von 491 Basispunkten (Q2 2014: - 458 Basispunkte ).
 
„Angesichts der erwarteten Returns ist ein Investment in Core-Immobilien auch bei einer niedrigeren Cash Flow Rendite weiterhin lukrativ. Die günstigen Zinsen sorgen für einen regelrechten Wettbewerb bei den Banken. Durch anhaltenden Wettbewerb bei den Finanzierern, besonders im Bereich Core-Immobilien, sind ausreichend günstige Kredite vorhanden. Das wirkt sich teilweise positiv auf die Transaktionsvolumina aus, besonders in Hamburg und Berlin. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens ist immer auch ein Zeichen für die Attraktivität einer Lage, und VICTOR kann genau in diesen Märkten zulegen. Aufgrund der Kombination aus Finanzierungs- und Investitionsdruck der Anleger steigt das Transaktionsvolumen von Core-Plus und Value-Add Produkten. Die beobachteten Risikorenditen in A- und B-Märkten nähern sich an  - da der Abwärtsdruck auf Renditen von Core-Immobilien nachlässt. Positiv für die Entwicklung der Attraktivität von Core-Immobilien ist das steigende Risikopremium. Wir erwarten jedoch kurz- bis mittelfristig kein signifikantes renditegetriebenes Performancewachstum“, so Groom.
 
„Der Anteil ausländischer Investoren auf dem deutschen Investmentmarkt steigt weiter, damit auch die Anzahl ausländischer Finanzierer. Insgesamt zeigt sich, dass Deutschland - trotz der mittlerweile leicht angeschlagenen Konjunktur - für Akteure auf dem Immobilienmarkt attraktiv bleibt“, so Groom. Auch England, speziell London, bleibe ein starker Markt für Anleger, jedoch zeige sich dieser Markt im Vergleich zu Deutschland auch deutlich volatiler. „Preisvorstellungen und Gewinnerwartungen von Investoren können im aktuellen Marktumfeld realistisch umgesetzt werden, so dass Core-Plus und Value-Add Objekte in Deutschland einen festen Platz in einem europaweiten Portfolio bekommen könnten“, so Groom.  

 

* Der Indikator analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München

**Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittsmieten der Prime-Lagen