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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburg: Büronutzer nutzen 2009 ihre Chancen nicht – Investmentmarkt mit Aufwärtstrend


 
 
Hamburg, 12. Januar 2010 –„Die gute Laune nach den Sommerferien war nur von kurzer Dauer. Den Hamburger Büromarkt dominiert zur Jahreswende 2009/2010 ein ähnliches Stimmungstief wie zu Beginn des Jahres 2009“, so Andreas Wende, Chef des Hamburger Büros von Jones Lang LaSalle. Karen Rautenstrauch, verantwortlich für den Vermietungsbereich bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, ergänzt: „2009 war ein insgesamt verhaltenes Jahr. Auch in Hamburg haben wir einen Nutzermarkt, aber die Nutzer nutzen ihre Chancen nicht. Vermieter und Mieter gehen zwar aufeinander zu, Gespräche werden geführt, konkrete Abschlüsse allerdings lassen auf sich warten.“

Die Zurückhaltung lässt sich auch an den Kennzahlen des Gesamtjahres deutlich ablesen. Der Büroflächenumsatz lag bei ca. 392.000 m², damit auf dem niedrigsten Niveau seit 2003. Gegenüber 2008 ist ein Rückgang von ca. 28 % zu konstatieren. Im langfristigen Vergleich liegt das Ergebnis 21% unter dem Fünf- bzw. 14 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt. „Für 2010 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz in einer ähnlichen Größenordnung. Ob die 400.000 m² erreicht werden ist fraglich, aber auch nicht ausgeschlossen“ so Karen Rautenstrauch.

Die Chancen in Deutschlands nördlichster Immobilienhochburg unter anderem zur Kosten- und Flächenoptimierung gestalten sich so gut wie seit vielen Jahren nicht mehr. Auch an Elbe und Alster hat sich nämlich eine Incentive-Kultur institutionalisiert, die sich in mietfreien Zeiten bis zu 10 Monaten bzw. in Größenordnungen von 10 bis 15% auf die Mietvertrags-Laufzeit niederschlägt. Dennoch werden Entscheidungen vonseiten der Nutzer entweder gar nicht getroffen oder aber zurückgestellt. Unsicherheiten im Blick auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und hinsichtlich der eigenen unternehmerischen Zukunft paralysieren die Markteilnehmer. „In Krisenzeiten werden eben selbst Mietvertrags-Engagements zwischen drei und fünf Jahren als zu langfristig wahrgenommen“, so Andreas Wende.

Diese Zurückhaltung hat natürlich auch Auswirkungen auf den Leerstand: „Der geht nach oben, erhöht aber auch gleichzeitig die Möglichkeiten des Marktes für die Nutzer“, betont Rautenstrauch. In Zahlen ausgedrückt bedeutet das eine Zunahme des Leerstandsvolumens im Jahresverlauf 2009 um 17 % (auf 1,17 Mio. m²). Die Leerstandsquote verzeichnete im Jahresverlauf ein Plus von 1,2 Prozentpunkten und lag Ende Dezember 2009 bei 8,3 %. Im Vergleich zu den anderen deutschen Immobilienhochburgen bewegt sie sich aber noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Ein wichtiger Treiber des Leerstandes war in 2009 das hohe spekulative Fertigstellungsvolumen. Im Gesamtjahr 2009 lag es bei 113.000 m² (50 % über dem Vorjahr) und erreichte das höchste Niveau seit 2003. Insgesamt wurden 2009 237.000 m² fertig gestellt, 7 % mehr als im Durchschnitt der Jahre 1999 - 2008.

Bis Ende 2010 könnte die Leerstandsquote, auch angesichts eines erwarteten spekulativen Fertigstellungsvolumens von bis zu 240.000 m² auf über 10 % steigen.

Auf die Spitzenmietpreise hat das hohe Angebot im Jahresverlauf 2009 noch zu keinen hohen Einbußen geführt. Die Spitzenmiete lag Ende 2009 bei 23,00 Euro / m² / Monat. Der Rückgang um 2,1 % gegenüber dem Ende 2008 (23,50 Euro / m² / Monat) ist gleichzeitig der prozentual gesehen geringste Rückgang unter den deutschen Immobilienhochburgen. Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit 13,57 Euro / m² / Monat im Vergleich zum Vorjahr aufgrund einiger hochpreisiger Abschlüsse stabil.

In 2010 wird der Druck auf die Mietpreise allerdings zunehmen. Bis zum Jahresende könnte die Spitzenmiete 1,00 – 1,50 Euro / m² / Monat unter dem Wert von Ende 2009 liegen.

Ganz anders dagegen die Lage auf dem Investment-Markt. Zumindest in punkto Transaktionsvolumen erweist sich Hamburg zusammen mit München und Berlin als einer der attraktivsten Standorte in Deutschland. Objekte in einer Gesamtgrößenordnung von 1,27 Mrd. Euro haben 2009 die Besitzer gewechselt. Dies vor allem in der zweiten Jahreshälfte, in der das Transaktionsvolumen bei über 1 Mrd. Euro lag, gepusht vor allem von zwei Deals, die jeweils über der 100-Millionen-Marke lagen. „Kein Vergleich also mit den mehr als verhaltenen Monaten Januar bis Juni“, so Andreas Wende. Damit bewegte sich das Transaktionsvolumen in etwa auf dem Niveau Jahre 2004 und 2005, lag allerdings etwa ein Drittel unter dem Ergebnis von 2008.

Der langfristige Vergleich fällt allerdings trotz des Aufwärtstrends recht ernüchternd aus: in Folge der Boomjahre 2006 und vor allem 2007 ist der Zehnjahres-Durchschnitt um 24 % unterschritten worden. Für  2010 ist mit einem weiteren Anstieg der Aktivität am Investmentmarkt und einem Anstieg des Transaktionsvolumens etwa auf das Niveau des zehnjährigen Durchschnitts (1,67 Mrd. Euro) zu rechnen.

53 Transaktionen konnten im Gesamtjahr 2009 registriert werden, damit sogar sechs mehr als im Vorjahr. Allerdings: Abgesehen von den beiden bereits genannten großen Verkäufen (Unilever-Haus und Shopping Center „Mercado“) gab es vorzugsweise kleinvolumige Deals, die durchschnittliche Transaktionsgröße ging weiter deutlich zurück. Nach 40 Mio. Euro in 2008 lag sie 2009 bei 24 Mio.

Mit einem Anteil von 62 % hat die Assetklasse „Büro“ den Transaktionsmarkt 2009 eindeutig dominiert, mit großem Abstand folgen Einzelhandelsobjekte (24 %).

„Bei der Herkunft des investierten Kapitals stellt auch der Hamburger Markt 2009 keine Ausnahme vom deutschlandweiten Trend dar“, so Wende. Über 90 % des Kapitals stammten von deutschen Investoren. Höher lag der Anteil inländischer Investoren seit 2003 nicht mehr.

Erstmals seit Mitte 2007 sind im 4. Quartal 2009 die Renditen wieder gesunken: um 15 Basispunkte auf 5,2%. Damit liegen die Renditen 10 Basispunkte unter dem Wert von Ende 2008. Diese Entwicklung reflektiert die gestiegene Nachfrage nach so genannten Core-Produkten. Allerdings: dem steht ein zu geringes Angebot gegenüber, was letztendlich zu höheren Preisen führt. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder Teilleerstand blieben die Anfangsrenditen allerdings unverändert und liegen etwa um 160 Basispunkte über den Spitzenrenditen.