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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Büro- und Investmentmarkt 2009 mit einem akzeptablen Ergebnis


 
 
Berlin, 13. Januar 2010 – „Ein durchaus akzeptables Ergebnis. Mehr war in Anbetracht des gesamtwirtschaftlichen Umfelds einfach nicht drin“, so bilanziert Rüdiger Thräne, Chef der Niederlassung von Jones Lang LaSalle in Berlin, das Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt der Hauptstadt im gewerblichen Bereich. Mit 1,2 Mrd. Euro ist das nach den beiden Boomjahren 2006 und 2007 bereits deutlich rückläufige Vorjahresergebnis noch einmal um 24 % unterschritten, der Zehnjahresdurchschnitt um 35 %. Erfreulich war die Anzahl der Transaktionen, die um 37 % anstieg. „Bewegung war also durchaus am Markt, nur hat sich die durchschnittliche  Transaktionsgröße verändert: Die bewegte sich in 2009 bei 19 Mio. Euro, war also kleinvolumig und  deutlich geringer als im Jahr zuvor. Nur eine Transaktion, „Die Mitte“ am Alexanderplatz, fiel mit einem Volumen über 100 Mio. Euro aus dem Rahmen.“
 
Während zwischen 2005 und 2008 eindeutig die ausländischen Investoren das Sagen hatten, waren es im vergangenen Jahr mit knapp über 90 % nahezu ausschließlich deutsche Player, die das Investmentgeschehen in der Spreemetropole bestimmten. Dabei standen auf der Verkäuferseite vor allem die Entwickler (ca. 412 Mio. Euro) und die Immobilien AGs/REITs (rund 230 Mio. Euro), auf der Käuferseite die Banken/Versicherungen/Pensionskassen (ca. 286 Mio. Euro), sowie private Investoren (rund 200 Mio. Euro) und Offene Fonds (ca. 188 Mio. Euro).
 
Einen deutlich gestiegenen Anteil am Transaktionsvolumen weist der Handel auf. Durch den bereits genannten Verkauf von „Die Mitte“ sowie unter anderem auch des Shopping Centers „Forum Steglitz“ kam er auf 24 %, getoppt allerdings von der Assetklasse Büro, die bei 39 % lag. Unter anderem wurden 2009 die Büroobjekte Potsdamer Platz 5 und Potsdamer Platz 10 sowie das KPMG-Gebäude in der Klingelhöfer Straße veräußert.
 
„Kapital ist auf dem Markt. Eigenkapitalstarke Investoren und vermögende Privatanleger sind darüber hinaus um Inflationsschutz bemüht. Der Vorteil an der Spree auch für Investoren: Berlin ist im bundesweiten Vergleich ein günstiger Investment-Standort“, so Thräne.
 
Kriterien für eine Anlageentscheidung sind auch in der Hauptstadt die Qualität der Lage, die Bonität des Mieters und ein langfristiger Mietvertrag. Das Angebot an Core-Produkten in innerstädtischen Lagen ist allerdings eingeschränkt. Im vergangenen Jahr ist kein Objekt auf der Friedrichstrasse und keines am Tauentzien verkauft worden, auf dem Kurfürstendamm lediglich eines. „Die wenigen guten Produkte waren gut nachgefragt. Wer nicht aus bestimmten Gründen verkaufen musste, hat es angesichts fallender Preise auch nicht getan. Viele, vor allem ausländische Investoren hatten erst 2007/2008 gekauft. Sie wollten ohne Not keine Preiseinbußen hinnehmen“, so Thräne. Investoren weichen deshalb auf andere Lagen aus. Als Folge sind die Renditen in Sekundärlagen um 25 Basispunkte auf 7,25 % gesunken. Sie liegen aber immer noch 175 Basispunkte über der Spitzenrendite. Die bewegte sich für innerstädtische Büroobjekte Ende 2009 bei 5,50 % und damit  auf dem gleichem Niveau wie ein Jahr zuvor.
 
Auf dem Vermietungsmarkt sei die Situation „ambivalent“, meint Jan Hübler, Bürovermietungschef von Jones Lang LaSalle in Berlin. Der Umsatzrückgang von 12,4 % ist der niedrigste unter den sechs Immobilienhochburgen. Außer Stuttgart (- 12,7 %) lagen alle anderen knapp unter oder über minus 30 %. „Das für die Hauptstadt prognostizierte Volumen von über 400.000 m² Umsatz ist  zum Jahresende 2009 fast punktgenau erreicht. Dabei ist mit ca. 410.000 m²  das Zehnjahresmittel nur um 8 % verfehlt. Zu dem insgesamt moderaten Rückgang des Flächenvolumens beigetragen haben u.a. vier Deals zwischen 10.000 m² und etwas mehr als 20.000 m².
 
Gegenüber anderen deutschen Immobilienhochburgen hat Berlin auf dem Vermietungsmarkt einen immensen Wettbewerbsvorteil durch die enorme Präsenz der öffentlichen Verwaltung: „Wenn die Wirtschaft als Nachfrager ausfällt, bleibt uns in der Hauptstadt immer noch der regierungsnahe Sektor“. Die haben in 2009 fast ein Viertel des Flächevolumens angemietet, darunter ein Landesamt  mit ca. 21.000 m², die Bundesagentur für Arbeit Neukölln mit rund 17.000 m² oder das Bundesinstitut für Risikobewertung mit ca. 14.500 m². Deutlich rückläufig in ihren Anmietungen waren die unternehmensbezogenen Dienstleister.
 
„Das Hauptproblem an der Spree lag 2009 in der fehlenden Dynamik vonseiten der Nutzer“, so Hübler. Die zurückhaltende Entscheidungsfreude gelte quer durch alle Wirtschaftsbranchen und für alle Unternehmenszweige. So sind nur etwas mehr als 400 Mietverträge abgeschlossen worden, deutlich weniger als in den letzten Jahren. „Sicherheit geht vor, Risikominimierung ist das Gebot der Stunde“, so Hübler. Bis auf Anmietungen in der Flächenkategorie über 10.000 m² haben alle anderen Größenkategorien abgenommen. Mangelnde Nachfrage führt letztlich auch zu steigendem Leerstand. Der hat weiter leicht zugelegt und bewegte sich Ende Dezember bei knapp 1,6 Mio. m² - bei einem Bestand von rund 17 Mio. m² entsprechend einer Leerstandsquote von 9,4%. „Vorausgesetzt die Nutzer schalten keinen weiteren Gang zurück - wir erwarten derzeit ein ähnliches Umsatzniveau wie 2009 - werden auch 2010 die 10 % nicht übersprungen. Gefahr droht auch noch nicht von der Fertigstellungspipeline. Die nimmt zwar seit 2007 wieder kontinuierlich zu, erreicht aber 2010 mit ca. 124.000 m², der Großteil davon vorvermietet, bei weitem nicht das langjährige durchschnittliche Volumen von rund 248.000 m². Im großflächigen Bereich bleibt es sogar bei einer geringen Verfügungskapazität“.
 
Mietvertragsverlängerungen werden auch an der Spree mit Incentives goutiert, allerdings in  geringerem Umfang als in den übrigen deutschen Immobilienhochburgen: „Der Verhandlungsspielraum bewegt sich im Bereich von 5 bis maximal 10%“, so Hübler. Und auch dieser Spielraum sei größenabhängig.
 
Der nominale Spitzenmietpreis (20,00 Euro/m²/Monat) ist seit Ende 2008 um 9 % gefallen, ein Hinweis darauf, dass auch in den 1 A Lagen Berlins (Mitte 1 A, Areal Potsdamer / Leipziger Platz und Charlottenburg-1A) eine geringere Nachfrage  zu verzeichnen war. Unter den sechs Immobilienhochburgen war der Berliner Mietpreisrückgang der höchste: Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, München und Frankfurt bewegten sich zwischen – 2,1 und - 8,1 %. Der Druck auf die Spitzenmiete könnte  2010 weiter steigen.
 
Die gewichtete Durchschnittsmiete lag 2009 bei 10,58 Euro, im Jahresvergleich ein deutlicher Rückgang. Die meisten Mietverträge wurden 2009 zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat  abgeschlossen.