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Pressemitteilung

Frankfurt

Investment-Erwartungen für Wohnimmobilien übertroffen


FRANKFURT, 8. Januar 2015 - 2014 war die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien weiter hoch, die Erwartungen in punkto Transaktionsvolumina wurden sogar übertroffen. Mit ca. 12,9 Mrd. Euro (Wohnobjekte und Portfolios)* konnte immerhin das zweithöchste Ergebnis seit 2007 notiert werden. Das Rekordjahr 2013 (15,8 Mrd. Euro) bleibt allerdings unerreicht. Bei einem Minus von 20 % gingen rund 20.000 Wohnungen in den Besitz neuer  Eigentümer über. Insgesamt wurden 218.000 Wohnungen gehandelt, entsprechend einem Minus von 9 %.
 
Der Anteil bundesweiter Wohnportfolien am gesamten Transaktionsvolumen ist 2014 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, sie machten mit mehr als 8 Mrd. Euro über 60 % des deutschen Transaktionsvolumens aus. 2013  waren es lediglich 6,2 Mrd. Euro und etwa 40 % des Gesamtvolumens. Einzelne Transaktionen über 2 Mrd. Euro wie noch im Vorjahr konnten allerdings 2014 nicht beobachtet werden.

Gemessen am Transaktionsvolumen waren die beiden größten gehandelten Portfolios 2014 die von der Deutschen Annington erworbenen Wohnungen der Vitus-Gruppe für ca. 1,4 Mrd. Euro – die auch mit 30.000 Wohneinheiten die Rangliste anführt - sowie der Verkauf der 11.500 Wohnungen der Dewag-Gruppe für ca. 970 Mio. Euro. In Bezug auf die gehandelten Wohneinheiten liegen auf Platz 2 +3 der Erwerb des DGAG-Portfolios durch die BUWOG (ca. 18.000 Einheiten) sowie der Kauf des berlinovo Portfolios durch die Westgrund und die FFIRE (ca. 15.000 Wohneinheiten).
 
Die mittlere Portfoliogröße ist auf etwa 580 Einheiten pro Transaktion (2013: 550) gestiegen. Absolut und relativ am meisten zugenommen haben die kleinen Losgrößen unter 800 Wohnungen pro Portfolio, die ein Drittel der gehandelten Volumen ausmachten (4,3 Mrd. Euro; 2013: 4,1 Mrd. Euro) sowie der Dealcluster zwischen 4.000 und 15.000 Wohnungen pro Portfolio. Letzterer umfasst 27 % des gehandelten Volumens mit ca. 3,5 Mrd. Euro (2013: 2,2 Mrd. Euro, 14 %).
 
Dr. Konstantin Kortmann, bei JLL Team Leader Residential Investment Germany: „In den genannten Zahlen  zeigt sich die deutliche Tendenz der Anpassung der Bestände an die Strategie der Unternehmen bzw. die qualitative Differenzierung der Wohnungsbestände der Wohnungsbestandshalter. Kleinere, nicht zur Strategie und in das Stammportfolio passende Bestände werden zum Teil an regionale und lokale Investoren verkauft. Darüber hinaus werden große Teile von übernommenen Wohnungsgesellschaften sofort weitergehandelt, um das eigene Bestandsprofil mit den passenden Regionen bzw. Wohnungsqualitäten zu stärken. So wurden im vierten Quartal Teile des Vitus-Portfolios von der Deutschen Annington an die LEG NRW weiterverkauft, mit mehr als 480 Mio. Euro die größte Transaktion des abgelaufenen Quartals.“ 
 
Der Metropolraum Berlin bleibt mit fast 2 Mrd. Euro auf regionaler Ebene der wichtigste deutsche Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien, gefolgt vom Ruhrgebiet mit ca. 700 Mio. Euro und Hamburg mit etwas weniger als 420 Mio. Euro. Auf den Plätzen folgen dann der Großraum Frankfurt/Wiesbaden/Mainz mit 330 Mio. Euro und der Großraum Dresden mit etwa 280 Mio. Euro.
Nachdem der deutsche Wohntransaktionsmarkt 2013 von nationalen Investoren geprägt war, zeigte sich 2014, dass mit knapp 25 % des Volumens wieder mehr internationale Investoren Interesse an Wohnimmobilien in Deutschland haben. Sie kamen vorrangig aus Österreich und Israel, aber auch aus Frankreich, Schweden und den Vereinigten Staaten. Zu beachten ist außerdem, dass die großen börsennotierten Wohnungsunternehmen durch internationale Anteilseigner, wie beispielsweise Abu Dhabi Investment Authority (Dt. Annington), Norges Bank (Dt. Annington, Dt. Wohnen), BlackRock (Dt. Annington, Dt. Wohnen, LEG NRW) oder auch Sun Life (Dt. Annington, Dt. Wohnen, Gagfah), geprägt sind.
 
Größte Nettokäufer (Käufe minus Verkäufe) sind nach wie vor die börsennotierten Wohnungsgesellschaften und Wohn-REITs, die fast 4,8 Mrd. Euro mehr investierten als sie Bestände verkauft haben. Die deutschen Spezialfonds auf dem zweiten Platz folgen mit einem Nettoinvestitionsvolumen von ca. 740 Mio. Euro. Beachtlich ist auch der Bestandsaufbau der öffentlichen Wohnungsunternehmen, gemeinnützigen Stiftungen oder Genossenschaften. Deren Bilanz aus Käufen und Verkäufen lag bei etwa 660 Mio. Euro. Sie folgen damit dem Auftrag der Politik. Größter Nettoverkäufer mit einer Bestandsreduktion von mehr 2,4 Mrd. Euro waren die professionellen Asset- und Fondsmanager. Sie haben offensichtlich die Gelegenheit genutzt, um ihren Bestand zu bereinigen. Mit mehr als 1,5 Mrd. Euro Nettoverkaufsvolumen setzen die Entwickler den Trend des Vorjahres fort und liegen nur unwesentlich unter dem Volumen des Vorjahres.
 
Der mittlere Preis für Wohnportfolios liegt mit etwas über 920 Euro/m² etwa 10 % unter dem des Vorjahreswertes, u.a. durch Portfoliobereinigungen begründet, bei denen Objekte und Portfolios mit Upside-Potenzial verkauft wurden. Auch wurde im vergangenen Jahr deutlich, dass es für günstigere Bestände in peripheren Lagen weiterhin eine anhaltende Nachfrage gibt, mit einer Senkung des mittleren Preises in der Konsequenz. Hingegen ist der durchschnittliche Preis für Projektentwicklungen auf nun fast 3.500 Euro/m² gestiegen, maßgeblich verursacht durch den Verkauf sehr hochwertiger Wohnungen in den Ballungsräumen an institutionelle Investoren. „Das hohe Transaktionsvolumen von Projektentwicklungen und die Bereitschaft der Institutionellen, in Wohnungen zu investieren, ist dabei nicht nur Folge der fehlenden Anlagealternativen auf den Finanzmärkten, sondern auch eine Reaktion des Transaktionsmarktes auf steigende Nachfrage nach Mietwohnungen in den Ballungsräumen, ausgedrückt durch den beschleunigten Mietanstieg der letzten Jahre“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
 
Für das kommende Jahr stehen weitere Bereinigungen der Wohnungsbestände und auch wieder Fusionen zwischen Wohnungskonzernen an. Sollten die Aktionäre der Gagfah das Angebot annehmen, wird 2015 mit der Fusion der Deutschen Annington und der Gagfah mit 3,9 Mrd. Euro, die zweitgrößte Transaktion auf dem Wohninvestmentmarkt seit 2001 stattfinden. „Die Marktbedingungen und das Investorenklima sind für weitere Großfusionen weiterhin günstig und es kann deswegen auch davon ausgegangen werden, dass sich das Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau entwickeln wird“, so Scheunemann.