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Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorf: Vermietungsmarkt 2009 kriseninfiziert - Gutes Investmentjahr


 
 
Düsseldorf, 14. Januar 2010 – Im Gegensatz zum Büromarkt ist der Rhein auch in Düsseldorf kein Rinnsal. Nur zu gerne würden die Immobilien-Player in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ihren Markt mit dem steten Strom von Vater Rhein vergleichen. Aber Vergleiche dieser Art münden in Nostalgie, die Gegenwart kündet dagegen von sicherlich nicht ausreichender Bewegung – zumindest auf dem Vermietungsmarkt: „Von allem etwas, aber von allem zu wenig“, betont denn auch Marcel Abel, Leiter des Düsseldorfer Büros von Jones Lang LaSalle. Dabei bewegte sich wenigstens die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge (im Düsseldorfer Stadtgebiet, Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) in durchaus noch kommodem Fahrwasser: im Jahresvergleich minus 13 %, im 5-Jahresdurchschnitt sogar ein leichtes Plus von 5 %. Insofern verweigerten sich die Nutzer dem Markt durchaus nicht, auch wenn der Blick allein auf den Flächenumsatz das zunächst vermuten lässt: mit 258.000 m² muss im Vergleich mit 2008, dem allerdings zweitstärksten Umsatzjahr seit 1999, ein Minus von 40 % konstatiert werden, im 5-Jahresdurchschnitt ein Minus von 25 %. „Das Gros der Nutzer hat seine Bedürfnisse eben der Situation angepasst, manche weil ihre Mietverträge ohnehin ausliefen, manche beim frühzeitigeren Umzug in günstigere Flächen, manche, weil sie fündig wurden auf der Suche nach noch besseren Flächen an noch besseren Standorten zu überaus attraktiven Preisen“. Großanmietungen jenseits der 2.500 m² waren an zwei Händen abzuzählen, die über 10.000 m² an zwei Fingern. „Entscheidungen für solche Größenordnungen trifft man sicherlich lieber in guten Zeiten. In Anbetracht des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes sind wir jedenfalls mit einem blauen Auge davon gekommen“, so Abel.
 
Die relevante Frage lautet denn auch: kann im kommenden Jahr der Turnaround geschafft werden? Und wird der dann nachhaltig sein? Denn ein durchaus mögliches sehr gutes Ergebnis in den ersten drei Monaten des neuen Jahres wird ganz stark von einigen Überhang-Abschlüssen aus 2009 dominiert werden. „Die Nachzügler werden die Mietabschluss-Quoten in den ersten Monaten 2010 prägen – dazu gehört auch die Vodafone-Anmietung. Das verfälscht zwar nicht die Statistik, könnte aber zu einer Euphorie führen, die zu dem Zeitpunkt an der tatsächlichen Marktrealität vorbeigeht. Endgültiges zur Qualität des Jahres 2010 kann erst im Sommer gesagt werden. Derzeit gehen wir von einem Umsatz auf ähnlichem Niveau wie im vergangenen Jahr aus – in der Hoffnung, dass nicht nur die Überhänge aus 2009, sondern eine weiter steigende Anzahl von Abschlüssen zu einer nachhaltigeren Dynamik führen wird“, so Abel.
 
Bei einem voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen von rund 200.000 m² wird die Leerstandsquote von 12,3 % (entsprechend 1,074 Mio. m²) Ende 2009 auf fast 15 % steigen, die höchste jemals auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt registrierte Quote.
 
In Anbetracht des weiter angestiegenen Flächenangebots bei zurückhaltender Nachfrage standen die Mieten 2009 unter Druck. Ein leichter Rückgang von 2 % bei der Spitzenmiete auf 22,00 Euro/m²/Monat (vereinzelt darüber liegende Mieten sind nicht marktcharakteristisch) war zu beobachten. Das Gros der abgeschlossenen Mietverträge in 2009 lag zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Nicht zuletzt wegen zahlreicher Projektentwicklungen, die erstklassige Flächen bieten, werden die nominalen Spitzenmietenpreise 2010 stabil bleiben. Allerdings dürften sich die Eigentümer mit weiter steigenden Incentiveforderungen konfrontiert sehen.
 
 
Investmentmarkt schlägt sich 2009 wacker
 
Achim Birken, bei Jones Lang LaSalle verantwortlich für den Investment-Bereich in Düsseldorf, sieht ebenfalls die Jahresmitte 2010 als Nadelöhr einer realistischen Bewertung auch des Investment-Jahres: „Es ist viel Kapital im Markt, aber kaum marktgängige Core-Produkte. Gemessen an den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen war 2009 ein durchaus gutes Jahr. Ein Gesamttransaktionsvolumen von 830 Mio. Euro kann sich sehen lassen“. Im Jahresvergleich schlägt  lediglich ein Rückgang von 4 % zu Buche, der bei weitem niedrigste unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen. Und: immerhin unter den Jahresergebnissen der letzten 11 Jahre nimmt 2009 den vierten Platz ein. Die Transaktionsgröße bewegte sich bei durchschnittlich 23 Mio. Euro. Aus dem Rahmen fiel der Verkauf eines Büroobjekts, der die 100 Mio.-Euro-Marke übertroffen hat. Mit  55 % hatte diese Assetklasse auch den größten Anteil am Transaktionsvolumen. Fast ein Viertel des Transaktionsvolumens machten die Einzelhandelsobjekte aus. Bei Investitionen in Geschäftshäuser erstklassiger Innenstadtlagen werden dann auch wesentlich geringere Renditen akzeptiert.
 
Das Interesse an einem Investment am Niederrhein ist trotz leichten Rückgangs der realisierten Transaktionen ungebrochen, denn die hoch diversifizierte Wirtschaftsstruktur der Landeshauptstadt ist nach wie vor von großer Attraktivität für potenzielle Investoren. Das waren 2009 allerdings fast ausschließlich deutsche Investoren mit Fokus auf Büroobjekte. Insbesondere langfristige und nachhaltige Mietverträge sowie die Gebäudequalität waren entscheidende Kriterien für die Käufer. „In Zeiten der Krise achten die Investoren noch mehr auf Sicherheit und vermeiden möglichst alle Risiken. Folgerichtig waren insbesondere Spezialfonds und geschlossene Fonds die aktivsten Käufergruppen, so Birken. Und weiter: „Die internationalen Investoren haben auf einen Preisverfall gesetzt, damit aber die Stabilität des Düsseldorfer Investmentmarktes unterschätzt. Im opportunistischen Segment führte das zu ausbleibenden Transaktionen. Die Kassen solcher Player sind prall gefüllt. Weiter warten auf Schnäppchen dürfte allerdings nicht die richtige Strategie sein, denn die wird es insbesondere im Core-Bereich nicht geben“.
 
Die Spitzenrenditen für innerstädtische Büroobjekte lagen bei 5,50 %. Im 12-Monatsvergleich kommt das einem leichten Anstieg von 10 Basispunkten gleich – gegenüber 2007 von 85 Basispunkten. Da nur ein eingeschränktes Angebot an so genannten „Core-Produkten“ einer darauf stark fokussierten Nachfrage gegenübersteht, sind manche Investoren gezwungen, auf andere Lagen auszuweichen. In diesen Lagen sind die Renditen deshalb um 10 Basispunkte auf 6,75% gesunken, liegen aber immer noch um 125 Basispunkte über der Spitzenrendite. Im Lager und  Logistikbereich zeigt sich im Jahresverlauf 2009 ein Zuwachs um 25 Basispunkte von 7,1 auf 7,35 %. Innerstädtische Geschäftshäuser lagen stabil bei 4,35%, sind damit deutlich teurer.
 
„Eine Gefahr sind möglicherweise weiter fallende Mieten, die bei Nachvermietungen dem einen oder anderen Investor reichlich Kopfschmerzen bereiten könnten“, so Birken. „Insofern besteht das Interesse der Investoren darin, den Mieter zu halten. Allerdings, so diagnostiziert Marcel Abel, stellen Bestandsmieter keine übertriebenen Forderungen, sie schätzen zwar ein der Situation angemessenes Entgegenkommen, feilschen aber nicht um jeden Euro. Ihnen geht es eher um schnelle Entscheidungen. Anders dagegen sieht die Situation bei Neuvermietungen aus: „10 % und darüber sind keine Seltenheit, das Incentive-Spektrum deckt quasi alles ab, was der Markt an Möglichkeiten zu bieten hat, und da kann es schon mal zu längeren harten Verhandlungen kommen. An dieser „Incentive-Kultur“ wird sich auch in absehbarer Zukunft nichts ändern“, so Marcel Abel.