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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Büro-Vermietungsmarkt überrascht mit starkem Endspurt


​Presseinformation inklusive Übersichtstabelle [PDF]

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FRANKFURT, 8. Januar 2015 – Ein Wirtschaftsjahr mit vielen „ups and downs“ endet letztendlich versöhnlich. Nachdem sich gegen Ende des Jahres die Konjunkturdaten in der Eurozone etwas aufgehellt haben, ist auch die Zuversicht zurückgekehrt. Moderat, aber immerhin. Die jüngsten Anstiege bei den wesentlichen Stimmungsindikatoren des ZEWs und des ifo-Instituts sind Beleg für den wieder etwas optimistischeren Ausblick auf das neue Jahr. Als Stimmungsaufheller  bei den Unternehmen haben auch der niedrige Ölpreis und die Abwertung des Euros ihr Scherflein beigetragen. Unter anderem die Statistiken zum Export und zum Einzelhandelsumsatz haben positiv überrascht. Und last not least liegt die Zahl der Erwerbstätigen mit rund 43 Millionen auf Rekordniveau. Im Verein mit niedrigen Preissteigerungsraten ist eine erfreuliche Erwerbstätigenstatistik immer die Voraussetzung für den privaten Konsum. Im Reigen der zahlreichen, zumeist schlechten Konjunkturnachrichten geht insbesondere die Bedeutung des stabilen deutschen Arbeitsmarktes oftmals unter. Aber speziell eine positive Bilanz bei den Beschäftigten ist nach wie vor die wesentliche Basis für eine gedeihliche Entwicklung auch der Büro-Vermietungsmärkte.

 
Marktentwicklung deutlich stabiler als vielfach erwartet, aber regional unterschiedlich
 
Noch kurz vor Jahresende sah es so aus, als würden die Büro-Vermietungsmärkte im Sog der konjunkturellen Eintrübung im Verlauf des Jahres gegenüber 2013 ihren Rückwärtsgang beibehalten. Immerhin musste in jedem Quartal in der Aggregation des Büroflächenumsatzes über alle sieben deutschen Immobilienhochburgen ein Minus konstatiert werden. „Doch so erstaunlich schnell wie die Konjunktur wieder ins Positive gedreht hat, konnte ebenso erstaunlich zum Ende des Jahres festgestellt werden, dass die Vermietungsumsätze sich nicht nur stabil gehalten, sondern sich im Vergleich zu 2013 sogar ins Plus gedreht haben“, so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany. Und weiter: „Mit einem Umsatzvolumen von insgesamt 3,02 Mio. m² konnte zudem auch die 3-Mio-Quadratmeter- Grenze überschritten werden, gleichbedeutend einem Plus von 3 %. Auf das 4.Quartal allein entfiel ein deutlich überdurchschnittlicher Umsatzanteil von über 30 %.“
 
Allerdings ergibt sich in der Detailbetrachtung innerhalb der Big 7 ein sehr differenziertes Bild. Während in Berlin das Umsatzvolumen mit über 616.000 m² und einem Plus von 36 % gegenüber 2013 fast an Münchener Verhältnisse heranreichte, fiel das Umsatzvolumen in Düsseldorf um 22 % auf knapp 324.000 m². Die anderen Hochburgen positionieren sich zwischen diesen beiden Extremen, wobei neben Berlin auch in Hamburg, Stuttgart und München die Umsatzzahlen im Jahresvergleich angestiegen sind.
 
„Auch wenn zum Ende des Jahres die Nachfrage noch einmal kräftig zugelegt hat, gehen wir nicht davon aus, dass dies einen Trendwechsel hin zu boomenden Vermietungsmärkten einläutet. Vielmehr sehen unsere Prognosen eher eine längerfristige Stabilisierung auf diesem Niveau. So rechnen wir denn auch für das laufende Jahr 2015 mit einem Umsatzvolumen ebenfalls im Bereich der 3 Mio. m²-Marke“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.
 
Die Basis für die Nachfragestabilisierung auf diesem hohen Niveau ist zum einen der nach wie starke Arbeitsmarkt vor allem im für den Büromarkt wichtigen Dienstleistungssektor sowie ein ungleich höheres Potenzial an auslaufenden Mietverträgen als 2014. „2015 werden in den Big 7 zusammen rund 10 Mio. m² Bürofläche aus auslaufenden Mietverträgen marktrelevant. Von diesen wird voraussichtlich rund ein Viertel in konkreten Umzügen münden und damit in die Umsatzstatistik einfließen“, so Scheunemann.

 
Kräftiger Anstieg der Nettoabsorption im letzten Quartal und deutlich sinkende Leerstände
 
Die Kehrtwende am Büromarkt in den letzten Wochen des Jahres hat auch vor der Nettoabsorption nicht halt gemacht. Lag die Zunahme des belegten Büroflächenbestandes zum Ende des dritten Quartals noch deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück, so sorgte der starke Vermietungsumsatz im 4.Quartal für einen kräftigen Schub aufgrund des dadurch sinkenden Leerstands. So ist es letztendlich folgerichtig, dass die Nettoabsorption zum Ende 2014 bei 861.000 m² lag und damit um 10 % über dem Wert aus 2013.
 
Der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg hat zum Ende des Jahres 2014 einen neuen Tiefpunkt erreicht. Das Leerstandsvolumen ist dabei sogar unter die 7 Mio. m² Marke gefallen und liegt nun bei 6,81 Mio. m², entsprechend einer aggregierten Quote von 7,6 %. Das ist der niedrigste Stand seit 2002 und im Vergleich zum Vorjahr gleichbedeutend einem Rückgang um 0,6 Prozentpunkte. Für 2015 rechnet JLL mit einer Stabilisierung auf diesem Niveau.
Im Gegensatz zum Umsatzvolumen zeigen sich die Hochburgen im Bereich Leerstand sehr einheitlich. In jeder der Big 7 hat sowohl das Leerstandsvolumen als auch die Leerstandsquote im Jahresvergleich abgenommen. Am deutlichsten in Hamburg: hier sank der Leerstand um mehr als 12 % und durchbrach die 1 Mio. m² Marke nach unten.

 
Moderater Anstieg des Neubauvolumens
 
Der Fokus der Nutzer liegt nach wie vor auf hochwertig ausgestatteten Flächen, die allerdings nur rund 35 % des Leerstandsvolumens ausmachen. Vor diesem Hintergrund weichen Büromieter vermehrt auf projektierte oder im Bau befindliche Flächen aus. Da das Neubauvolumen allerdings im Gegensatz zu früheren Zyklen nicht signifikant angestiegen ist, machen sich die Anmietungen der Unternehmen in Bestandsflächen damit unmittelbar in der Leerstandstatistik bemerkbar.
 
Das deutliche Plus bei den Fertigstellungszahlen zum Halbjahr (gegenüber H1 2013) hat sich bis Ende des Jahres relativiert. Da sich auch im letzten Quartal der Bezugszeitraum von einigen Neubauflächen zeitlich nach hinten verschoben hat, waren es im Gesamtjahr 2014 rund 988.000 m², die neu auf den Markt kamen. Der Zuwachs gegenüber 2013 machte damit nur noch 11 % aus, erwartet worden war ein Anstieg um 20 %.
 
Von den gesamten Fertigstellungen des Jahres zum Zeitpunkt der Baufertigstellung waren fast 80 % bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. D.h. nur noch rund 220.000 m² oder 32.000 m² pro Stadt standen Nutzern zur freien Verfügung. „Die Fertigstellungsstatistik zeigt zweierlei: Einerseits unterstreicht sie noch einmal deutlich den Wunsch der Mieter nach Neubauqualität, andererseits signalisieren die Zahlen, dass es in keiner der Hochburgen zu einer nicht marktkonformen Neubauschwemme mit entsprechend negativen Auswirkungen auf Leerstand und Mietpreise gekommen ist“, so Tschammler.  
 
Aufgrund der zeitlichen Verschiebung einiger für 2014 geplanten Projekte wird im nächsten Jahr das Neubauvolumen nach gegenwärtigem Stand leicht zunehmen und dann bei knapp über 1 Mio. m² liegen. Nachdem 2014 der regionale Schwerpunkt der Bautätigkeit auf München und Frankfurt lag – auf beide Märkte entfallen mehr als die Hälfte des Neubauvolumens – ist ein solcher geographischer Fokus für das laufende Jahr nicht zu erkennen. Die aktuellen Volumina liegen alle in einer Spanne zwischen 111.000 m² und 198.000 m².

 
Leichter Anstieg des JLL-Mietpreisindex
 
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Flächen in den Innenstädten/CBDs in den Big7 kann ein weiteres Wachstum bei den Spitzenmieten verzeichnet werden: aggregiert sind es 2014 im Spitzenmietpreisindex 0,6 % mit einem Zuwachs der Spitzenmieten im Verlauf des Jahres in Hamburg (+2,1 %), München (+4,8 %) und Stuttgart (+2,7 %). Düsseldorf ist die einzige Stadt, in der mit -5,5 % ein Rückgang verzeichnet wurde. Für 2015 rechnen wir aufgrund der anhaltend positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen mit weiterem Spitzenmietpreiswachstum in Berlin, München und Stuttgart und aggregiert über die Big 7 in Höhe von etwas über einem Prozent.
 
Auch B-Lagen und Immobilien mit Flächen von nicht so hoher Ausstattungsqualität würden eine entsprechende Nachfrage der Nutzer auf sich ziehen. Über die Big 7 hinweg zeigte sich folglich auch bei den Durchschnittsmieten ein Plus von 2 %. Eine vergleichbare Wachstumsrate prognostiziert JLL für 2015.