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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Immobilienmarkt gleich doppelt auf Rekordniveau

Hauptstadtbonus, Tech-Perspektive und Mietsteigerungspotenzial pushen Bürovermietungs- und Investmentmärkte – JLL sieht hohes Potenzial für Projektentwickler


BERLIN, 08. Januar 2015 – Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt hat ein glänzendes Jahr 2014 absolviert. Der Bürovermietungsmarkt verzeichnet nach Berechnungen von JLL mit über 615.000 m² ein neues Allzeithoch. Auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurde der 5-Jahres-Durchschnitt mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,36 Mrd. Euro um rund zwei Drittel übertroffen.
 
Rüdiger Thräne, Regional Manager Berlin bei JLL erklärt das starke Interesse wie folgt: „Viele Unternehmen ziehen Berlin nicht mehr ausschließlich für ihre Hauptstadtrepräsentanzen in Erwägung. Immer öfter werden auch Forschungs- und Vertriebskapazitäten aufgebaut. Für regierungsnahe Organisationen führt an Berlin ohnehin kein Weg vorbei. Aus Sicht der Investoren ist die Stadt einer der wenigen Märkte mit Mietsteigerungs-Potenzial. Weitere wichtige Aspekte der Berliner Gewerbeimmobilien-Story, die insbesondere internationale Investoren ansprechen, sind der Tech-Aufschwung, sinkende Arbeitslosenzahlen, die moderate Bautätigkeit und der Hauptstadtbonus. Insgesamt finden Mieter, Investoren und Entwickler hervorragende Perspektiven vor.“
 
 
Bürovermietungsmarkt: Rekordflächenumsatz, steigende Mieten und niedrige Fertigstellungen bieten viel Potenzial für Entwickler
 
Im Gesamtjahr 2014 wurde laut JLL ein Flächenumsatz von 616.600 m² erreicht. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (454.600 m²) stellt dies einen Anstieg um 36 Prozent dar. Das Ergebnis ist der höchste jemals von JLL ermittelte Berliner Flächenumsatz. Er liegt rund zehn Prozent über dem bislang gültigen Topergebnis aus dem Jahr 2006. Die Anzahl der Vermietungen liegt mit insgesamt fast 700 Vermittlungen rund 29 Prozent über der des Vorjahreszeitraums und um mehr als die Hälfte über dem 5-Jahres-Durchschnitt.
 
Sven Scharke, Team Leader Office Leasing Berlin bei JLL: „Der Flächenumsatz stellt einen Allzeitrekord dar und hat die 5- und 10-Jahresdurchschnitte ebenso übertroffen wie die Prognosen zu Jahresbeginn. Die Marktdynamik spiegelt sich in der überdurchschnittlichen Zahl an Großvermietungen und dem gleichfalls sehr hohen Anteil kleinerer Flächen wider. Auch ohne die ganz großen Deals hätte der Flächenumsatz über den langjährigen Durchschnitten gelegen. Für 2015 prognostizieren wir einen Flächenumsatz von rund 530.000 m².“
 
Bei den Größenklassen stieg die Anzahl der Vermietungen oberhalb von 10.000 m² von einer in 2013 auf sieben in 2014, davon drei über 20.000 m². Auslöser hierfür waren neben Neuansiedlungen vor allem Standortzusammenlegungen. Gleichzeitig betreffen fast 80 Prozent aller Vermietungen Flächen mit weniger als 1.000 m². Insgesamt wurden in dieser Größenklasse über 222.000 m² neu vermietet (2013: 157.000 m²).
 
Die Top 3-Vermietungen erreichten 2014 ein Gesamtvolumen von rund 64.000 m² und einen Anteil von etwa zehn Prozent am Gesamtumsatz. 2013 lagen die Vergleichswerte bei rund 40.000 m² und neun Prozent. Die zehn größten Vermietungen kommen mit insgesamt rund 134.000 m² auf einen Anteil von knapp 22 Prozent.
 
Scharke weiter: „Wir sehen im Bestand nach wie vor viele Vertragsverlängerungen durch die Wahrnehmung von Optionen. Zudem ist eine deutliche Verlagerung aus den westdeutschen Großräumen nicht zu erwarten. Dennoch: der Berliner Bürovermietungsmarkt bietet erhebliches Potenzial. Der Technologiebereich boomt. Neben den vielen lokalen Internetfirmen werden die führenden internationalen Player der Branche Berlin als Standort für ihre Deutschland-Zentralen wählen. Die gute Ausbildungsbasis prädestiniert Berlin geradezu als Innovationszentrum.“ Unternehmensbezogene Dienstleistungen waren 2014 mit einem Volumen von 91.600 m² und einem Flächenanteil von 15 Prozent die umsatzstärkste der insgesamt 16 durch JLL analysierten Branchen. Nach der Anzahl der Abschlüsse liegt der Anteil sogar bei rund einem Fünftel. Industrie, Neue Medien und der EDV-Sektor sind laut JLL die wichtigsten Entwicklungsbranchen in Berlin.
 
Umsatzstärkster Teilmarkt war Mitte mit einem Flächenumsatz von über 150.000 m² (2013: 89.500 m²). Bezogen auf den Gesamtmarkt liegt der dortige Umsatzanteil bei rund einem Viertel. JLL hebt zudem den Anstieg des Flächenumsatzes in den Nebenlagen innerhalb des S-Bahn-Ringes hervor, allen voran in Mitte. Hier zeigt sich eine hohe Nachfrage außerhalb der Top-Lagen, sofern die infrastrukturelle Anbindung gut ist.
 
Die Leerstandsquote beziffert JLL zum Jahresende 2014 mit 7,7 Prozent. Das Niveau zum Ende des Jahres 2013 wird damit um 0,5 Prozentpunkte unterschritten. Das Leerstandsniveau ist damit das niedrigste seit über einem Jahrzehnt. Zum Jahresende 2015 erwartet JLL eine Quote von 7,9 Prozent.
 
Die Fertigstellungen beziffert JLL für 2014 mit knapp 125.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (103.500 m²) und dem Fünfjahresschnitt (2009-2013: 102.600 m²) stellt dies einen Anstieg um jeweils rund ein Fünftel dar. Für 2015 erwartet JLL Fertigstellungen von rund 198.000 m², von denen aktuell noch 56.100 m² (28 Prozent) verfügbar sind. Für 2016 sind weitere 241.000 m² zu erwarten. Derzeit sind im Marktgebiet Berlin laut JLL 415.700 m² Bürofläche im Bau. Die höchste Bautätigkeit entfällt auf die Teilmärkte Mitte (118.000 m²), Charlottenburg-Tiergarten (108.000 m²) und das Areal Hauptbahnhof-Europacity (74.000 m²).
 
Die Spitzenmiete zeigte sich mit bis zu 22,00 Euro/m²/Monat zum Jahresende stabil. Bis zum Jahresende 2015 prognostiziert JLL jedoch einen Anstieg um 0,50 Euro/m²/Monat bzw. 2,3 Prozent auf 22,50 Euro/m²/Monat.
 
Laut Scharke halten viele internationale Akteure den Berliner Markt für ‚underrented‘: „Zum einen werden die Mieten derzeit noch durch viele Optionsregeln im Zaum gehalten. Zum anderen fiel der Neubau in den vergangenen zehn Jahren vergleichsweise gering aus. Auch wir gehen davon aus, dass die Spitzenmieten in den kommenden drei bis fünf Jahren anziehen werden. Dies erklärt auch das zunehmende Interesse der Projektentwickler. Wir können dieses Interesse nur unterstützen, ausdrücklich auch mit Blick auf spekulative Neubauten. Der Berliner Vermietungsmarkt bietet für Entwickler derzeit viel Potenzial.“
 
 
Investmentmarkt: Hohes Transaktionsvolumen und Mietsteigerungspotenzial lockt internationale und entwicklungsorientierte Investoren
 
Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien markiert ebenfalls ein neues Rekordjahr. Das Transaktionsvolumen in Höhe von rund 4,36 Mrd. Euro bewegt sich laut JLL rund zwei Drittel über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Der Vorjahreswert (3,53 Mrd. Euro) wird um etwa ein Viertel übertroffen. Selbst das außerordentlich gute Jahr 2007 wurde in den Schatten gestellt. Ausschlaggebend war ein sehr starkes zweites Halbjahr, das im Metropolenvergleich nur von Frankfurt übertroffen wurde. Mit Blick auf die sieben größten Städte Deutschlands (Big 7) hat Berlin den Sprung von Platz 5 zum Halbjahr auf Platz 3 zum Jahresende geschafft. Insgesamt weist Berlin mit über 160 Transaktionen in 2014 die meisten Deals nach Hamburg auf.
 
Eine der Stärken Berlins ist das hohe Transaktionsaufkommen bei kleineren und mittleren Volumina. Mehr als die Hälfte des Volumens wurde mit Transaktionen bis 50 Mio. Euro erreicht. Der Durchschnitt der Big 7-Städte liegt in dieser Hinsicht bei 42 Prozent.
 
Alexander Kropf, Team Leader Office Investment Berlin: „Angesichts der großen Nachfrage wäre ein Volumen von bis zu acht Mrd. Euro in Berlin durchaus denkbar. Dies ist allerdings ein rein hypothetischer Wert, denn die fehlende Verkaufsbereitschaft limitiert das Marktgeschehen. Es fehlt an Verkaufsobjekten und bis auf weiteres ist der Markt überwiegend durch strategische Verkäufe geprägt. Gewinnmitnahmen sind selten und es werden eher Zukäufe als Verkäufe angestrebt. Beides wirkt sich auch in Zukunft kaufpreissteigernd aus.“
 
Büroimmobilien waren 2014 mit 46 Prozent des gesamten Berliner Transaktionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse. Es folgen Handelsimmobilien und mischgenutzte Objekte mit je 16 Prozent. In beiden Fällen ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot an Verkaufsobjekten. Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil von Hotelimmobilien mit 13 Prozent. Nur in Köln notiert JLL für diese Kategorie einen noch höheren Anteil. In beiden Fällen spielt die touristische Anziehungskraft der Städte eine wichtige Rolle.
 
Der Anteil ausländischer Investoren ist im Vergleich zu 2013 deutlich gestiegen. Auch der 5-Jahres-Schnitt wird übertroffen. Allerdings haben Ausländer auch Objekte mit einem Verkaufswert von knapp 1,7 Mrd. Euro verkauft. Der Saldo aus Käufen und Verkäufen bleibt 2014 aber mit über 350 Mio. Euro positiv.
 
Kropf ist sicher, dass der Anteil asiatischer Investoren 2015 erheblich zunehmen wird: „Im Vordergrund stehen dabei Investoren aus China, Taiwan und Indonesien. Auch aus dem Nahen Osten stellen wir ein wachsendes Interesse fest. Die Investoren sehen Berlin als boomenden Markt und gehen in einem vergleichsweise attraktiven Marktzyklus aussichtsreiche Wetten auf die Entwicklung in den kommenden fünf bis zehn Jahren ein. Verstärkt wird diese Anlegestrategie durch im internationalen Vergleich sehr günstige Kaufpreise und gute Renditechancen bei Entwicklungsobjekten und Immobilien mit Optimierungspotenzial.“
 
Ganz in diesem Sinne war laut JLL schon 2014 eine erhöhte Risikobereitschaft der Investoren erkennbar. So entfielen nur 41 Prozent des Transaktionsvolumens auf das „Core“-Segment der in punkto Lage, Mieterbesatz und Restlaufzeiten makellosen Immobilien. Im Vorjahr hatte der entsprechende Anteil noch bei 44 Prozent gelegen, 2012 waren es fast zwei Drittel. Besonders Investitionen in Objekte mit Entwicklungspotenzial haben 2014 laut JLL nennenswert zugelegt und machten rund 35 Prozent des gesamten Anlagevolumens aus.
 
Bei den Käufern standen Asset/Fonds Manager und Projektentwickler zusammen für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Entwickler rückten auf Platz 2 vor und erzielten mit einem Anteil von 17 Prozent den höchsten Anteil unter allen Big 7-Städten. Auch auf der Verkäuferseite dominierten Entwickler und Asset/Fonds Manager das Marktgeschehen. Wie bei den Käufen entfiel rund die Hälfte des insgesamt gehandelten Volumens allein auf diese beiden Investorengruppen.
 
Kropf erwartet bei den Renditen in 2015 ein weiteres Absinken: „Der aggressiv ausgetragene Bieterwettbewerb um attraktive Immobilien könnte mittelfristig Werte um vier Prozent hervorrufen. Vor diesem Hintergrund und in Ermangelung von Kaufobjekten werden die Investitionsstrategien angepasst. Viele Käufer sind bereit, Zugeständnisse bei der Lagequalität und den Mietvertragslaufzeiten zu machen, um ihre Renditechancen zu verbessern. Für 2015 erwarten wir deshalb ein mindestens gleich bleibendes Transaktionsvolumen und halten auch einen Anstieg nicht für ausgeschlossen. Insbesondere dann, wenn die anstehenden Großtransaktionen am Potsdamer Platz zum Tragen kommen.“
 
Diese Einschätzung lässt sich schon jetzt an den Spitzenrenditen ablesen. Zum Jahresende notiert JLL für Büroimmobilien 4,5 Prozent. Ein derart niedriger Wert wurde zuletzt zum Jahresende 1991 verzeichnet. Für das Jahresende 2015 prognostiziert JLL einen Rückgang um rund zehn Basispunkte. Für handelsgenutzte Geschäftshäuser in 1a-Lagen belaufen sich die Spitzenrenditen zum Jahresende 2014 auf 4,0 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 erwartet JLL bei hoher Nachfrage und geringem Objektangebot ein Absinken auf 3,9 Prozent.