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Pressemitteilung

Frankfurt

Neues Rekordjahr: Hotelinvestmentvolumen mehr als verdoppelt


​Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 
FRANKFURT, 14. Januar 2015 – Auf dem deutschen Hoteltransaktionsmarkt wurde im Gesamtjahr 2014 ein neues Rekordergebnis erzielt. Mit rund 3,0 Mrd. Euro wurde das Vorjahrergebnis fast verdoppelt und die bisherigen Rekordergebnisse aus den Jahren 2006 und 2007 (jeweils rund 2,3 Mrd. Euro) konnten um rund 30% getoppt werden. Beim Vergleich mit dem 10-Jahresdurchschnitt (2004 – 2013: 1,2 Mrd. Euro) sind es immerhin rund 1,8 Mrd. Euro mehr. „Eine ausgesprochen erfreuliche Entwicklung, die das Vertrauen in die Assetklasse Hotel eindeutig belegt“, so Ursula Kriegl, Head of Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany.
 
Die Anzahl der Transaktionen lag insgesamt bei 70 und überstieg damit das Ergebnis aus dem Vorjahr um über 15%. Auch 2014 war das letzte Quartal das stärkste: Über 30 % des Gesamtvolumens (rund 980 Mio. Euro) wurden in den Monaten Oktober bis Dezember generiert (2013: 43%).

 
Wieder mehr größere Einzeltransaktionen
 
57 Einzeltransaktionen* stehen 51 aus dem Vorjahr gegenüber, ein Plus von rund 10%. Das Gesamtvolumen der Einzeldeals summiert sich aber auf rund 1,8 Mrd. Euro und übersteigt damit das Vorjahresergebnis um knapp 70%. „2014 standen potentiellen Käufern außergewöhnlich viele große Einzelobjekte zur Verfügung“, erklärt Ursula Kriegl. 12 Transaktionen über 50 Mio. Euro stehen nur drei solch großvolumiger Verkäufe aus dem Vorjahr gegenüber.In Konsequenz legte auch der Durchschnitt der Einzeltransaktionen legte entsprechend zu: von 21 Mio. Euro auf 31 Mio. Euro.

  • Im Oktober wurden für rund 81 Mio. Euro 90% des Grandhotels Esplanade Berlin (heute Sheraton) veräußert. Das amerikanische Unternehmen Blackstone übergab das Hotel an den ebenfalls aus den USA stammenden REIT Host Hotels & Resorts.
     
  • Im Rahmen der Veräußerung des PalaisQuartiers in Frankfurt am Main wurde auch das Jumeirah Hotel verkauft. Im Oktober übergab die niederländische Rabo Real Estate Group / KP Investments das Gebäudeensemble an die Deutsche Asset & Wealth Management für insgesamt rund 800 Mio. Euro.
     
  • Das 4-Sterne NH Köln Mediapark wurde für rund 30 Mio. Euro von InfraRed Capital Partners Ltd. zusammen mit ArtInvest an einen Fonds der britischen Internos Hotel Real Estate verkauft.

     
    Große Portfoliotransaktionen prägen das Geschehen
     
    Mehr als verdoppelt hat sich 2014 auch das in Portfoliotransaktionen investierte Kapital (1,2 Mrd. Euro gegenüber 530 Mio. Euro 2013), verteilt auf insgesamt 124 Hotels in 11 Portfoliotransaktionen und zwei Hoteltransaktionen im Rahmen von Mixed-Use-Portfoliotransaktionen. Über 430 Mio. Euro entfielen allein auf den Accor-Deal im ersten Halbjahr, in dem die französische Hotelgesellschaft 67 Hotels in Deutschland von Moor Park zurückkaufte. Ebenfalls im höheren dreistelligen Millionenbereich wurde das SITQ-Portfolio mit 20 Hotels in Europa und davon 11 Hotels in Deutschland von Ivanhoe Cambridge an den britischen Private Equity Investor Apollo Global Management verkauft.
     
    Weitere Beispiele für Portfoliotransaktionen:
  • Vier Hotels (430 Zimmer), die von B&B betrieben werden, verkaufte die amerikanische Carlyle Group für rund 22 Mio. Euro an einen Schweizer Privatinvestor.
     
  • Der offene Immobilienfonds Hausinvest der Commerzreal erwarb im Bau die zwei von Accor betriebenen Hotels Adagio Access und Ibis Budget (zusammen rund 320 Zimmer) in München von der Projektentwicklungsgesellschaft mysuitehome München GmbH.
     
  • Die Hotelgesellschaft Grand City hat acht ihrer Hotels an die thailändische Fico-Gruppe verkauft.
     


„Verbesserte Finanzierungsmöglichkeiten und der erhöhte Druck, zu investieren, haben unsere Prognose von Anfang des Jahres bestätigt: 2014 gab es deutlich mehr Portfoliotransaktionen“, so Ursula Kriegl.

 
Institutionelle Anleger und vermögende Privatpersonen weiterhin stark

Institutionelle Investoren und vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individuals – HNWI) prägen weiterhin die Nachfrage. Bezogen auf die Einzeltransaktionen vereinen diese beiden Käufergruppen ein Gesamtvolumen von rund 1,4 Mrd. Euro (rund 80% aller Einzeltransaktionen), die sich auf 36 Einzeldeals (rund 63% aller Einzeltransaktionen) verteilen. Weitere Käufergruppen sind u.a. Hotelgesellschaften (9 Einzeltransaktionen), Private Equity Gesellschaften (6 Einzeltransaktionen) und Immobiliengesellschaften (4 Einzeltransaktionen). Bei Portfoliotransaktionen dominierten, gemessen am Transaktionsvolumen, die Hotelgesellschaften (40% vom Volumen aller Portfoliotransaktionen) und Private Equity-Unternehmen (29% vom Volumen aller Portfoliotransaktionen).

 
Verhältnis deutsche / ausländische Investoren kehrt sich um
 
Von den insgesamt 70 Hoteltransaktionen des Jahres 2014 wurden 29 Transaktionen von inländischen Investoren durchgeführt, die sich auf ein Gesamtvolumen von rund 950 Mio. Euro summieren. „Damit hat sich das Verhältnis im Vergleich zum Vorjahr zugunsten ausländischer Investoren verschoben“, erklärt Kriegl. Nach 58 % im Vorjahr ist der Anteil deutscher Investoren 2014 gemessen an der Anzahl der Käufe auf ein Drittel deutlich zurückgegangen. Französische und britische Anleger waren demgegenüber 2014 die stärksten Käufergruppen mit einem Volumen von 625 Mio. Euro (6 Transaktionen) bzw. 623 Euro (10 Transaktionen). Bemerkenswert war der Zuwachs US-amerikanischer Nachfrage. Während Käufer aus den Vereinigten Staaten 2013 nicht Erscheinung traten, schlugen 2014 immerhin vier Transaktionen zu Buche, im ein- und zweistelligen Millionen Bereich mit insgesamt 116 Mio. Euro.
 
Rund die Hälfte aller Einzeltransaktionen (48%) wurde in den Städten Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und München durchgeführt. „Damit bestätigte sich zwar die Beliebtheit der großen Städte, aber auch die hohe Nachfrage durch nationale und internationale Investoren nach Hotelobjekten in beispielsweise Leipzig, Dresden, Hannover oder Wiesbaden. Das Produkt muss nur stimmen“, so die Hotelexpertin.

 
Pachtverträge bleiben beliebt
 
Hotels, die mit Pachtverträgen betrieben werden, bleiben von Anlegern bevorzugt. Über 50% aller Einzeltransaktionen wurden mit dieser Vertragsform veräußert. „Dies korrespondiert mit der in Deutschland weiterhin starken Käufergruppe der institutionellen Investoren“, so Ursula Kriegl. „Diese Gruppe unterliegt dem Investitionsgesetz und darf lediglich Erträge aus Vermietung und Verpachtung generieren“, kommentiert die Hotelexpertin und fügt weiter an, „dass auch die Gruppe der vermögenden Privatpersonen auf gesicherten Kapitalfluss aus der Pachtverpflichtung setzen.“
 
Betreiberfreie Hotelankäufe (18 von 57 Einzeltransaktionen, 2013: 12 von 51 Einzeltransaktionen) werden insbesondere von den Käufergruppen der Hotelgesellschaften (8 aller Einzeltransaktionen) und der vermögenden Privatpersonen (6 Einzeltransaktionen) repräsentiert. Nach wie vor eher die Ausnahme sind Verkäufe von Managementverträgen (4 Einzeltransaktionen), sie haben aber im Jahresvergleich zugelegt (2013:1).

 
Auch 2015 bleibt das Transaktionsvolumen auf dem Hotelinvestmentmarkt auf hohem Niveau
 
„Wir rechnen auch 2015 mit einem guten Verlauf auf dem Hotelinvestmentmarkt, wobei wir nicht zwingend davon ausgehen, dass sich das Rekordjahr 2014 wiederholen kann. Solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland und insbesondere eine niedrige Zinslandschaft mit weiter erhöhter Finanzierungsbereitschaft der Banken sowie der niedrige Euro sind entscheidende Faktoren für weitere Investitionen in sichere Sachwerte “, kommentiert Ursula Kriegl. „Davon wird auch der deutsche Hotelmarkt profitieren."

 

Anmerkung:
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.