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Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorf: Investment-Flut, Vermietungsebbe auf dem niederrheinischen Büromarkt


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 
DÜSSELDORF, 14. Januar 2015 – Der Büroimmobilienmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt* präsentiert sich zum Ende des Jahres 2014 mit ähnlichen Höhen und Tiefen wie die Wasserstände des Rheins: Flut bei den Investments, Ebbe bei den Vermietungen. Für Marcel Abel, bei JLL Regional Manager Düsseldorf, ist die Heterogenität des Marktes und der professionelle Umgang damit ein wesentliches Symbol der Marktreife: „Nutzer und Investoren erweisen sich mehr denn je als Profis bei der Verwirklichung ihrer jeweiligen Interessen. Sie lassen ihre Entscheidungen reifen und agieren dann entweder sehr schnell wie im Investment-Bereich, oder aber sie lassen sich Zeit und warten auf noch bessere Gelegenheiten wie im Vermietungssektor.“

 
Mangel an großen Deals
 
Große Vermietungsdeals gab es in der niederrheinischen Immobilienhochburg 2014 so gut wie keine. Und die wenigen, die getätigt wurden, fanden an der Peripherie der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt statt: „Die großen Player im Nutzerbereich agieren preis-sensitiv und ziehen oft an die Peripherie – etwa nach Ratingen, das 2014 die markantesten Deals zu verzeichnen hatte.“
 
Die Statistik registriert ein Umsatzvolumen von 324.000 m² für das abgelaufene Jahr, entsprechend einem Minus von über einem Fünftel gegenüber dem Vorjahr (416.000 m²) und von gut 10 % gegenüber dem 5- und dem 10-Jahresschnitt, in summa das schwächste Ergebnis seit 2009. Dabei bewegte sich die Anzahl der im Jahresverlauf registrierten Abschlüsse (577) auf fast gleichem Niveau wie 2013 (582). Umsatzrückgänge bilanzierten in allen Größenklassen - mit Ausnahme ganz kleiner Deals „unter 500 m²“ und der Größenklasse „2.500 m² - 5.000 m²“.
 
Vor allem die Sommermonate Juli bis September waren durch verhaltene Aktivitäten und eher bescheidene Dealgrößen geprägt. Gegen Jahresende legten aber sowohl Umsatz als auch Dealgrößen wieder deutlich zu. Trotzdem markierten die letzten drei Monate 2014 das schwächste vierte Quartal seit 2010. 

 
Umland profitiert, Industrie führt in der Umsatzstatistik
 
Während im Stadtgebiet Düsseldorf ein Rückgang der Flächenumsätze um ca. ein Drittel auf 242.000 m² notiert wurde, profitierte das Düsseldorfer Umland (Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden) von großflächigen Anmietungen. Im Umland der Niederrheinmetropole insgesamt wurden doppelt so viele Flächen umgesetzt als 2013. Ratingen platzierte sich hinter der City (64.000 m², 21 %) mit knapp 48.000 m² (16 %)auf Platz 2 der Teilmarktstatistik  vor dem Flughafen (41.000 m²). Ausschlaggebend war in erster Linie der mit Abstand größte Deal des Jahres (18.900 m² durch Mitsubishi im 2. Quartal) sowie der Top 2 – Deal, die 7.400 m² Anmietung im 4. Quartal durch DI Deutsche Ingenico Holding, einem EDV-Unternehmen, im Goldbach-Office-Park. Zusammen mit der Nummer 3 der Top-Deal-Statistik 2014, der Anmietung von 6.500 m² durch die Balcke-Dürr GmbH im Teilmarkt Flughafen in den letzten drei Monaten - unter Vermittlung von JLL - und der Nummer 4 (6.400 m² durch Rheinmetall im Teilmarkt Nord) führt die „Industrie“ die Umsatzstatistik nach Branchen mit 21 % bei nur 9 % der Abschlüsse (54) unangefochten an, zweistellig gefolgt nur noch von den unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit knapp 15 % des Umsatzvolumens, aber mit einer deutlich höheren Dealanzahl (115, ein Anteil von 20 %).

 
Nachfrage-Überhang aus 2014 führt zu Großdeals 2015
 
Für das Jahr 2015 prognostiziert Abel große Vermietungsabschlüsse im deutlich fünfstelligen Quadratmeter-Bereich: „2014 sind die erwarteten Mega-Deals ausgeblieben. Nun schieben wir eine gewaltige Bugwelle vor uns her, die sich bereits im 1. Quartal 2015 in konkreten Vertragsabschlüssen niederschlagen wird.“ Der Nachfrage-Überhang aus 2014 wird während des gesamten Jahres 2015 abgearbeitet werden müssen. Der Immobilienexperte prognostiziert Großabschlüsse etwa von Trivago, die bereits im 4. Quartal 2014 - unter Vermittlung von JLL - 5.900 m² am Kennedydamm angemietet haben, der Telekom und einige andere, Anmietungsoptionen, die allein mit mehr als 50.000 m² zu Buche schlagen werden. Dementsprechend positiv fällt auch Abels Prognose für das Gesamtjahr aus: mit 400.000 m² wären der 5- und 10- Jahresschnitt um 10 % übertroffen, der Gesamtumsatz 2014 sogar um bis zu einem Viertel.

 
Leerstand und Mieten rückläufig
 
Trotz rückläufigen Umsatzvolumina sorgte die positive Nettoabsorption von 161.000 m² 2014 für einen Rückgang von Leerstandquote und -volumen (von 11,5 % auf 10,9 % im Jahresverlauf) auf 995.000 m² zum Jahresende 2014. Auch die deutlich ansteigenden Fertigstellungsvolumina (mehr als eine Verdoppelung 2014 im Vergleich zum Vorjahr) haben diesen Trend nicht aufgehalten. Im Stadtgebiet Düsseldorf liegt die Leerstandsquote bei 10,5 %, das CBD weist mit 8,6 % demgegenüber eine weitaus niedrigere Quote auf. Die meisten Flächen stehen am „Seestern“ leer – mit rückläufiger Tendenz. Bei leichtem Volumenanstieg erwartet JLL für das gesamte Marktgebiet Düsseldorf bis Ende 2015 eine weiterhin stabile Leerstandsquote bei einer weiterhin auf hohem Niveau verbleibenden Pipeline der in Bau befindlichen Flächen mit Schwerpunkten in den Teilmärkten Nord mit aktuell über 50.000 m², Flughafen und City mit knapp über bzw. unter 30.000 m².
 
Rückläufig präsentierten sich im Jahresverlauf auch die Mietpreise innerhalb der letzten 12 Monate: um 5,5 % (auf 26,00 Euro / m² / Monat) die Spitzen- und um 11,1 % (auf 12,69 Euro / m² / Monat) die gewichtete Durchschnittsmiete. „Der Rückgang der Spitzenmiete ist vor allem darauf zurückzuführen, dass im hochpreisigen Segment die Nachfrage zurückgegangen ist bzw. vorliegende Gesuche bereits abgeschlossen wurden“, so Abel. „Für die Spitzenmiete erwarten wir nun bis Ende 2015 eine stabile Entwicklung.“

 
Dank ausgeprägter Urbanität wird Düsseldorf immer internationaler
 
Abel zufolge könnte 2015 ein erstes großes Jahr für chinesische Investoren und Nutzer werden – mit interessanten Konsequenzen für den Wettbewerb fernöstlicher Unternehmen rechts und links des Niederrheins: „Chinesische Immobilien-Interessenten werden in den kommenden Jahren an der traditionellen japanischen Vorherrschaft rütteln und der Kulturen-Vielfalt in Düsseldorf zu noch mehr Dynamik verhelfen.“ Abel weiter: „Düsseldorf wird noch internationaler und punktet durch seine ausgeprägte Urbanität im nationalen und internationalen Wettbewerb der Immobilienstandorte. Das Wirtschaftswachstum geht über alle Branchen hinweg und beschleunigt das Wirtschaftssystem in seiner Gesamtheit.“ Nicht von ungefähr hat die Zahl der ausländischen Unternehmen in Düsseldorf in den letzten vier Jahren um 10% zugelegt und der Anteil der internationalen Arbeitnehmer wuchs sogar um rund 18%.

 
Investorenvertrauen in die Qualität des Büro-Standorts Düsseldorf
 
Als gewachsener Wirtschaftsraum hatte Düsseldorf 2014 unter der Revitalisierung von Infrastruktur zu leiden. Deren Verbesserung jedoch sei eine zusätzliche Visitenkarte und ein weiterer Trumpf im Blick auf die Ansiedlungsbereitschaft neuer Unternehmen, so Abel. Dieser Einschätzung pflichtet Achim Birken, bei JLL Team Leader Office Investment Düsseldorf, bei: „Internationale Käufer haben sich 2014 sehr aktiv präsentiert. Das Vertrauen in die Qualität des Standorts Düsseldorf konnte sich national und international weiter festigen.“
 
Zwar musste Düsseldorf als einzige der Big 7 einen – wenn auch leichten - Rückgang (- 6 %) beim Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr (2013: 2,18 Mrd. Euro) hinnehmen, mit 2,05 Mrd. Euro im Gesamtjahr wurden der 5- und der 10-Jahresschnitt trotzdem noch sehr deutlich (um 70 % bzw. 80 %) getoppt.  Zum zweiten Mal in Folge und erst zum dritten Mal überhaupt seit Beginn der statistischen Auswertung durch JLL Mitte der 1990er Jahre hat damit das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt die 2 Mrd. Euro - Marke überschritten.
 
Mit einem Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens, dem höchsten Anteil unter allen deutschen Immobilienhochburgen, und zwei Objekten unter den fünf größten Transaktionen (Verkauf der Kö-Galerie an die Allianz Real Estate und des Karstadt-Hauses an die Zechgroup)  ragt dabei die Assetklasse Retail - neben den mit knapp zwei Dritteln dominierenden Büroimmobilien – an Position zwei heraus. 42 % des Transaktionsvolumens wurden 2014 in Core plus – Objekte investiert. Die Niederrheinmetropole weist damit - zusammen mit Köln - den höchsten Anteil aller deutschen Big 7 in dieser Risikoklasse auf. Core-Objekte bilanzieren lediglich mit 40 % der Investments.

 
Investoren riskieren mehr
 
Birken weiter: „Wenn die Objektqualität stimmt, sind Käufer dementsprechend bereit, Risiken in etablierten bzw. guten Lagen in Kauf zu nehmen.“ Auch niedrigere Renditen werden von Investoren akzeptiert. Sie gingen bei Büro-Spitzenobjekten zum Ende des Jahres noch einmal um 15 Basispunkte auf 4,45 % zurück.
 
Birken zufolge werden Objekte vermehrt in Portfolios zusammengefasst, insbesondere aus dem Value Add- und dem opportunistischen Bereich. „Dies reduziert das Angebot in diesen Risikoklassen und führt demzufolge noch nicht dazu, dass die Kaufpreisschere zwischen der Erwartung der Verkäufer und Käufer bei Einzeltransaktionen geschlossen wird.“ Allerdings scheuen die Investoren große Risiken beim Cash Flow: „Deshalb konnte der Verkauf des Metro-Campus in Düsseldorf-Grafenberg durch einen langfristigen Mietvertrag eine erstklassige Investoren-Nachfrage und einen Spitzenpreis generieren“, so Birken. Gefragt seien große Investment-Volumen wie die Kö-Galerie oder das Portigon-Portfolio, letzteres die größte Transaktion 2014 mit Blackstone als Käufer und gleichbedeutend einer idealen Kombination aus Entwicklungspotential und Sicherheit. Damit waren – wie schon im Vorjahr – die Top-Transaktionen prägend für das Investmentgeschehen am Niederrhein. Knapp die Hälfte (48 %) des investierten Volumens geht denn auch auf das Konto der fünf größten Transaktionen, soviel wie in keiner anderen der Big 7-Immobilienhochburgen. 

  
Ausgeglichenes Käuferspektrum und hoher Ausländeranteil
 
Sehr ausgeglichen zeigte sich 2014 das Käuferspektrum in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. Die Top-Käufergruppe hatte in Düsseldorf einen derart niedrigen Anteil (Asset/Fonds Manager, 22 %) wie nirgendwo sonst in der Investment-Republik. Zweitplatziert haben sich mit 20 % die Private Equity / Hedge Fonds, die damit am Niederrhein ihren höchsten Anteil auf Käuferseite verbuchen. Auf der Verkäuferseite fällt besonders der überdurchschnittliche hohe Anteil der Banken (bedingt durch den Verkauf des Portigon-Portfolios) und der Corporates, namentlich METRO, auf. Angeführt wird die Liste von den Asset/Fonds Managern mit 35 %.
 
Die herausragende Rolle ausländischer Investoren auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt wird zum einen an ihrem im 5-Jahresvergleich überdurchschnittlichen Anteil am Transaktionsvolumen (40 %) deutlich. Zum anderen haben grenzüberschreitende Investoren ihren Gewerbeimmobilienbestand per Saldo um knapp 100 Mio. Euro erhöht.
 
„Aufgrund der niedrigen Zinsen und wenig rentierlichen Möglichkeiten bei alternativen Investments wird auch 2015 ein gutes Investment-Jahr in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt zu erwarten sein“, so der Investment-Experte. Dass Ende 2015 noch einmal eine „Zwei“ vor dem Komma stehen wird, ist - aus der Jahresanfangssicht betrachtet - eher unwahrscheinlich. JLL geht vielmehr davon aus, dass das Ergebnis im Gesamtjahr 2015 sich oberhalb der 1,5 Mrd. Euro einpendeln wird. Damit wäre der 5-Jahresschnitt noch einmal um über 70 % überschritten. Leider seien derzeit nur sehr wenige Projektentwicklungen im Markt: „Die risiko-averse Finanzierungspolitik der Banken ermöglicht den Entwicklern nur bei beträchtlicher Vorvermietung den Projektstart. Die Projektpipeline wird demzufolge immer enger. Nachfrageüberhänge auf der Käuferseite absorbieren neue Projekte schon vor deren Fertigstellung.“ 

* Stadtgebiet Düsseldorf sowie Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss