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Pressemitteilung

Köln

Köln: Gute Stimmung, aber durchwachsene Performance in der Dom-Metropole - Positiver Niederschlag nur im Investment-Bereich


​Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

KÖLN, 15. Januar 2015 - Eine durchweg gute Stimmung herrschte in der Dom-Metropole am Rhein während des gesamten Jahres 2014 auf dem gewerblichen Immobilienmarkt – einen ausgesprochen positiven Niederschlag fand die Stimmung allerdings nur im Investmentbereich. Bei den Vermietungen konnte die Erwartung nur insofern erfüllt werden, als die Prognose zum Dreivierteljahr übertroffen wurde, der Gesamtumsatz verblieb alles in allem aber dennoch deutlich rückläufig gegenüber dem Vorjahr.

  
Rückläufiger Vermietungsbedarf
 
„Die politischen Themen wie Ukraine-Krise und Syrien-Konflikt haben die Nutzer auf dem Vermietungsmarkt verunsichert und zu einer eklatanten Entscheidungs-Zurückhaltung geführt“, so Knut Kirchhoff, bei JLL Regional Manager Köln. Kirchhoff weiter: „Viele große Nutzer sind darüber hinaus durch entsprechende Entscheidungen in den Vorjahren in ihren Objekten bestens etabliert, ein rückläufiger Bedarf bei Großanmietungen ist die Folge.“ Zum kaum vorhandenen Bedarf gesellt sich darüber hinaus eine schwache Angebots-Pipeline: „Gute Produkte sind so gut wie keine vorhanden, ins Risiko wollen Investoren und Projektentwickler jedoch auch nicht gehen.“ Dieses Dilemma sei nachhaltig und ein immanentes Problem des Kölner Marktes seit vielen Jahren: „Die Mietpreisspanne ist zu gering, um in B-Lagen ein preisadäquates Produkt entwickeln und anbieten zu können.“
Nutzer und Investoren verharren in ihren Positionen
Inwieweit und ob diese strukturelle Schwäche des Büro-Immobilienmarktes in der Immobilienhochburg am Rhein zu beheben sein wird, lässt Kirchhoff offen: „Flexibilität wäre das Gebot der Stunde, aber Nutzer und Investoren verharren in ihren angestammten Positionen.“ Dieses Verhalten hat auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt für einen Rückgang der Umsätze nicht nur im Jahresvergleich gesorgt: mit 261.000 m² lag das Volumen um 13% unter dem Ergebnis des Vorjahres. Dies gilt in gleicher Höhe auch für die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse: 450 gegenüber 514 in 2013. Das vierte Quartal, in der Regel das stärkste auf den Immobilienmärkten, war in Köln auch 2014 mit 57.000 m² das schwächste, wenngleich immerhin vier der zehn größten Anmietungen in diesen Zeitraum fallen. „Hier fehlte es einfach an der Masse an Abschlüssen, um ein höheres Ergebnis zu ermöglichen“, so Kirchhoff. Insgesamt zeigt der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt ein Umsatzminus von 12% für 2014. Auch für das laufende Jahr prognostiziert der Immobilienexperte einen Umsatz der sich deutlich unter dem 5-Jahresniveau bewegen wird. „Nur eine mögliche Großanmietung könnte das Ergebnis verbessern“, so Kirchhoff.
 
„Nicht verwunderlich kann vor diesem Hintergrund das Volumen der Nettoabsorption sein, der innerhalb der vergangenen 12 Monate neu belegten Fläche: die ist nämlich von 155.000 m² in 2013 auf magere 27.000 m² eingebrochen“, so Kirchhoff.

 
Die detaillierte Analyse der Vermietungsgrößen macht den Mangel auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt deutlich: Im zurückliegenden Jahr erreichten die zehn größten Vermietungsabschlüsse mit einem Volumen von 65.000 m² einen Anteil von 25 % am Gesamtumsatz. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres summierten sich die zehn größten Abschlüsse auf rund 88.000 m², gleichbedeutend einem Anteil von rund 29 % am Gesamtumsatz. Es sind die Anmietungen im oberen vierstelligen und auch im fünfstelligen Bereich, von denen es im Laufe des vergangenen Jahres insgesamt nur drei gab: Die Abschlüsse über 12.500 m² und 9.000 m² und 7.1000 m² durch die Hochschule für öffentliche Verwaltung NRW, der Katholischen Hochschulgemeinde bereits im 1. Quartal sowie durch die Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung im letzten Quartal. 2013 waren es immerhin drei Deals größer 10.000 m² mit einem Gesamtvolumen von allein 45.000 m². „Kleinteilige Vermietungen beherrschten 2014 den Markt“, so Kirchhoff. Mit rund 84.000 m² entfiel knapp ein Drittel des Gesamtumsatzes auf die Größenklasse unter 500 m². 77% aller Abschlüsse wurden in dieser Kategorie realisiert. Die durchschnittliche Größe der Abschlüsse lag 2014 bei 576 m2 (2013: 630 m²).

 
City dominiert unter den Teilmärkten - Unternehmensbezogene Dienstleister unter den Branchen
 
Büronutzer bevorzugen traditionell die Kölner City. Deutlich führt sie die Umsatzstatistik an: mit 39 % aller Mietverträge und rund 85.000 m² lässt sie die anderen 11 Teilmärkte weit hinter sich. Die Zweit- und Drittplatzierten, Ehrenfeld/Braunsfeld und Kalk/Mülheim kommen auf Umsatzvolumina von jeweils über 30.000 m². Sie profitieren dabei aber vor allem von zwei Großanmietungen, nicht von einer hohen und gestiegenen Anzahl an Abschlüssen. Diese drei Teilmärkte erreichten zusammen einen Umsatzanteil von 58 %. Zu den Gewinnern können sich die Standorte Deutz/Messe, Ossendorf/Nippes und Lindenthal/Sülz zählen, für sie wurde ein Zuwachs an Umsatz und Abschlüssen registriert. Deutlich rückläufig waren die Aktivitäten dagegen am Rheinufer West. Büroflächen in einer Größenordnung von lediglich 15.000 m² ( 2013: 61.000 m²) wurden dort neu vermietet „Am Rheinufer West war der Markt quasi leergefegt“, so Kirchhoff. Dort befinde sich derzeit mit 44.000 m² allerdings auch Kölns größte Bautätigkeit.
 
Die meisten Büronutzer, die 2014 neue Verträge unterschrieben haben, kommen aus zwei Branchen. Deutlich rückläufig gegenüber dem Vorjahr, aber immer noch die anmietungsstärkste Klientel sind die unternehmensbezogenen Dienstleister: mit fast 100 Abschlüssen (-39 % gegenüber 2013) decken sie rund 47.000 m² ab, entsprechend einem Minus von 30 %. Ein Umsatzvolumen auf demselben Niveau erreichte die Branche Ausbildung/Gesundheit/Soziales. Deren Ergebnis basiert vor allem auf den beiden vorgenannten größten Deals in 2014 in Kalk/Mülheim und Lindenthal/Sülz. Damit legten sie um 12% zu, haben aber wie weitere neun der insgesamt 16 analysierten Branchen einen Rückgang bei Abschlüssen zu verzeichnen.

 
Fertigstellungsvolumen 2014 dramatisch eingebrochen – 2015 deutlich mehr Angebot
 
„Auch wenn sich Büronutzer nach neuen Flächen umgeschaut, einen Umzug in Betracht gezogen haben: es gab so gut wie keine Alternativen“, merkt Kirchhoff an. In punkto absoluter Fertigstellungszahlen genauso wie prozentual gebührt Köln die rote Laterne des Schlusslichts unter den BIG 7-Immobilienhochburgen Deutschlands. Mit 24.000 m² lag das Fertigstellungsvolumen 2014  80 % unter dem des Vorjahres. Der Rückgang gegenüber dem 5-Jahresschnitt beträgt 78 %. „Für den Kölner Büroflächenmarkt kam dieses geringe Fertigstellungsvolumen einem Desaster gleich“, so Kirchhoff. „Man darf gespannt sein, wie das im laufenden Jahr deutlich höhere Angebot von fertig gestellten Flächen angenommen werden wird.“ Allerdings seien von den 153.000 m² nur noch 45% für Flächensuchende verfügbar und damit immer noch zu wenig, um nachhaltig für Dynamik auf dem Vermietungsmarkt sorgen zu können. Die höchste Bautätigkeit gibt es derzeit in den Teilmärken Rheinufer-West (44.000 m²), City (35.000 m²) und Peripherie West (15.000 m²).
 
Die Leerstandsquote zeigte sich bei einem Büroflächenbestand von 7,55 Mio. m² vor dem Hintergrund dieser Fertigstellungszahlen rückläufig: sie hat nach 7,0 % vor einem Jahr 6,5 % erreicht. Allerdings ist die Tendenz bis Ende 2015 wieder leicht ansteigend.

 
Spitzenmiete bleibt auch 2015 unverändert
 
Trotz des generell knappen Angebots an Flächen in Toplagen ist die Spitzenmiete 2014 unverändert bei 22,00 Euro/m²/Monat geblieben. Auch 2015 wird sie stabil bleiben. „Einzelne Mietverträge darüber sind kleine Flächen in zentralster Lage mit hochwertigstem Ausstattungsstandard. In der Regel waren Mieter in Köln auch 2014 nicht bereit, einen höheren Preis zu zahlen“, so Kirchhoff. Die Incentives für einen Fünfjahresvertrag für Flächen in Toplage bewegen sich nach wie vor bei ca. 10 %.
 
Mit einem Anteil von 55 % wurden die meisten Vertragsabschlüsse in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Sie kommen auf ein Volumen von 131.000 m². Um fast 13 % ging im Jahresvergleich die gewichtete Durchschnittsmiete auf 11,66 Euro/m²/Monat zurück, ursächlich zusammenhängend mit mehr kostengünstigen größerflächigen Anmietungen. Der Blick auf die Branchen zeigt eine überdurchschnittliche gewichtete Miete bei den Branchen Banken, Finanzdienstleistungen (13,68 Euro), Neue Medien (13,00 Euro) und Verlagswesen, Medien (12,84 Euro). Insgesamt bewegen sich sieben Branchen oberhalb des marktcharakterisierenden Durchschnittswertes.

 
Investment-Markt folgt positivem bundesweitem Trend
 
Gegenüber dem Vermietungsmarkt konnte sich der Investment-Markt in der Millionen-Metropole am Rhein bestens behaupten, damit einem bundesweiten Trend folgend. Mit 1,32 Mrd. Euro konnte immerhin ein Plus von 11% für das Transaktionsvolumen in 2014 notiert werden (2013: 1,19 Mrd. Euro). Hinzu käme eine stetige Nachfrage nach guten Produkten, die jedoch auch nur begrenzt befriedigt werden könne. Das Ergebnis markiert das höchste Volumen der letzten fünf Jahre. „Immerhin konnte JLL fünf herausragende Transaktionen im zurückliegenden Jahr beratend begleiten und zum Abschluss bringen“, so Christian Sauer, bei JLL Team Leader Office Investment Köln.
 
Investment-Highlight des Jahres 2014 war dabei der KölnTurm. „Diese Transaktion ist ein Paradebeispiel für das zunehmende nationale und internationale Interesse am Investitionsstandort Köln und dafür, wie sich gutes Management auszahlt“, so Sauer. Der jetzige Verkäufer hatte die Immobilie, die vor einigen Jahren mit großem Leerstand zu kämpfen hatte, am Tiefpunkt des Marktes gekauft. „Sinnvolle Investitionen hatten eine Neupositionierung auf dem Vermietungsmarkt möglich gemacht“, so Sauer, „mit einem Vermietungserfolg in kürzester Zeit.“ Nach dem Refurbishment sei der Verkaufsprozess gestartet worden, der KölnTurm konnte als Trophy-Produkt nationalen und internationalen Investoren präsentiert werden. Sauer: „Unterschiedliche Käufergruppen, auf der Suche nach Trophy Immobilien, lieferten sich ein entsprechendes Bieterduell um den Turm, mit entsprechendem Druck auf die Rendite.“
 
Unter den sieben Immobilienhochburgen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) rangiert die Dom-Metropole auf Platz 6 als Investment-Destination, verzeichnet aber mit 53% ein sattes Plus im Vergleich zum eigenen Fünfjahresschnitt: „Das vierte Quartal 2014 war in Köln mit Abstand das stärkste. Allein 63 % des gesamten Transaktionsvolumens des zurückliegenden Jahres gingen auf dessen Konto. In keiner anderen Stadt hatte das vierte Quartal einen so hohen Anteil“, so Sauer. Darüber hinaus notierten die letzten drei Monate das höchste Volumen eines Quartals in Köln seit Beginn der quartalsweisen Auswertung von JLL 2009. Köln ist darüber hinaus (neben Hamburg) die einzige Immobilienhochburg in Deutschland, deren Transaktionsvolumen sich im Laufe des Jahres von Quartal zu Quartal steigern konnte.
 
Im Vergleich der Big 7 fand der Großteil des Transaktionsgeschehens im kleineren und mittleren Bereich statt: 59% des gesamten Transaktionsvolumens wurde mit Einzeltransaktionen bis 50 Mio. Euro erzielt (Durchschnitt BIG 7: 42%). Dementsprechend gab es in der Domstadt am Rhein auch nur drei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Sie sorgten allerdings dafür, dass der Anteil der Top 5 Deals mit 45 % sich nach wie vor auf hohem Niveau bewegt, neben Düsseldorf der höchste unter den Big 7.

 
Köln wird internationaler, riskantere Investments auf dem Vormarsch
 
Bei den Käufergruppen führen die Fonds, dito aber auch bei den Verkäufern. Auffällig in Köln: der hohe Ausländeranteil im zurückliegenden Jahr. Traditionell eher ein nationaler Markt mit einheimischen Investoren, notiert der Ausländeranteil 2014 mit 73% fast viermal so hoch wie im Fünfjahresschnitt: „Ähnlich Düsseldorf wird auch Köln immer mehr zu einer internationalen Metropole mit einem sich selbst dynamisierenden Interesse ausländischer Investoren“, so Sauer. Entsprechend bauten grenzüberschreitende Investoren 2014 per Saldo ihren Immobilienbestand um 58 Mio. Euro auf.
 
Interessant auch die Verschiebung der Risikoklassen im Jahresvergleich 2013/2014: Lag der Core-Anteil 2013 noch bei 69% des Investitionsvolumens, waren bei Investments mit diesem Risikoprofil 2014 nur noch 29% zu verbuchen. Bemerkenswert angestiegen auf 43% des Investments sind Core plus-Transaktionen (gegenüber 7% 2013): „Da der Core-Markt in Köln quasi leergefegt ist, weichen Investoren an die Peripherie und in höhere Risikoklassen aus“, so Sauer. Dementsprechend konnte auch der Value Add-Bereich leicht auf 17 % zulegen. Gleich geblieben sind Investments im opportunistischen Bereich (jeweils 11% des Transaktionsvolumens). Unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen markiert der Core plus-Bereich im bundesweiten Vergleich die Spitze mit 43% des Anteils am gesamten Transaktionsvolumen, gefolgt von Düsseldorf mit 42% und Stuttgart mit 37%. Bemerkenswert ist außerdem der vergleichsweise hohe Anteil an Hotelinvestments (18% am gesamten Transaktionsvolumen, 240 Mio. Euro), prozentual betrachtet ist Köln bei dieser Betrachtung damit führend.
 
Die Spitzenrendite für Büros zeigt sich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich rückläufig. Ende 2013 waren 4,80% zu verzeichnen, 2014, auch diesbezüglich dem Trend der übrigen Immobilienhochburgen in Deutschland folgend, lag die Spitzenrendite bei 4,50 %. Dies ist der niedrigste jemals registrierte Wert. Für das Jahresende 2015 prognostiziert JLL einen weiteren Rückgang um 10 Basispunkte auf 4,4 %. Auch für Top-Büroobjekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität sind die Renditen – noch deutlicher – zurückgegangen. Beide liegen bei durchschnittlich 5,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt jeweils 140 Basispunkte.
 
„Wir sehen an den Transaktionen in 2014 eindeutig, dass ‚Big is beautiful‘ sich fortsetzt und Investoren trotz des relativ kleinen Standortes auch an großen Tickets in Köln Interesse haben“, so Sauer. „Zum Jahresende sehen wir das Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie in den vergangenen beiden Jahren, ein weiterer Anstieg nicht ausgeschlossen.“