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Pressemitteilung

München

Guter Jahresausgang auf Münchener Bürovermietungsmarkt – Investoren sorgen für Rekordergebnis


​Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

MÜNCHEN, 13. Januar 2015 – Ein starker Endspurt auf dem Vermietungsmarkt und über das gesamte Jahr exzellente Transaktionsvolumina mit einem Rekordergebnis in summa haben den Büromarkt der bayerischen Landeshauptstadt* 2014 bestimmt. Während Büronutzer insgesamt ein Flächenvolumen von 641.000 m² abdeckten und damit überraschend das letzte Jahr doch noch übertroffen wurde, nahmen Anleger mit insgesamt 5 Mrd. Euro so viel Kapital für Investments in Gewerbeimmobilien in die Hand wie noch nie. „Die Marktteilnehmer haben sich nicht ins Bockshorn jagen lassen - trotz aller Krisenszenarien", so Ferdinand Rock, bei JLL Regional Manager München. „Der ungewöhnlich mageren Aktivitäten im Herbst zum Trotz gab es deswegen keinen Grund, die Alarmglocken zu läuten. Die weit fortgeschrittenen Verhandlungen vieler, auch größerer Abschlüsse ließen einen guten Jahresausgang realistisch erscheinen. Und für den Investmentbereich war nur die Frage, ob München seine Spitzenposition im Vergleich der Big 7 bis zum Zieleinlauf würde verteidigen können. Zum Landesrekord hat es schließlich gereicht, deutschlandweit machte Frankfurt dann aber letztlich das Rennen."

 
Büronutzer finden in der Innenstadt kaum noch Flächen
 
Dank des herausragenden vierten Quartals, mit rund 218.000 m² eines der besten Dreimonatsergebnisse in den letzten zehn Jahren überhaupt, konnte der Büroflächenumsatz rechts und links der Isar 2014 doch noch die 600.000-m²-Marke deutlich übertreffen und damit beim Jahresvergleich um 3 % zulegen. 641.000 m², davon Dreiviertel im Stadtgebiet, reichten aber nicht an den 5- sowie 10-Jahresschnitt von jeweils etwas über 670.000 m² heran. Jeweils rund - 8 % in den genannten drei Zeiträumen ist der Rückgang bei der Anzahl der Abschlüsse. „Das liegt nicht zuletzt auch an Gesuchen, für die kein adäquates Produkt in adäquater Lage vorhanden ist“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Und weiter: „Vor allem der CBD im Innenstadtbereich ist leergefegt, Probleme gibt es aber auch bei der Suche in angrenzenden Lagen, zusammenhängende Flächen über 3.000 m² sind beispielsweise so gut wie keine auf dem Markt.“ Die Innenstadt mit dem größten Bestand an Büroflächen ist traditionell zwar auch umsatzstärkster Teilmarkt (104.000 m²), hat aber 2014 gegenüber den Vorjahren deutlich geringere Umsatzvolumina aufzuweisen. Demgegenüber kann etwa für das Westend ein Zuwachs von 26 %, für das Umland-Ost und den Teilmarkt Olympiapark ein Umsatzplus von jeweils über 100 % mit deutlich mehr Abschlüssen notiert werden. 

 
Deutlich weniger große Abschlüsse
 
Von den zehn größten Deals im Gesamtjahr, die ein Volumen von 107.000 m² erreichten und sich damit deutlich unter dem Vorjahresergebnis bewegten, entfielen vier auf das letzte Quartal in einer Größenordnung zwischen rund 9.000 m² durch ein Handelsunternehmen im Umland-Nord und 12.000 m² durch ein Industrieunternehmen im Umland Ost. Fünfstellig waren fünf Abschlüsse, der größte unter ihnen mit 20.000 m² durch die BayWa AG im Münchener Süden bereits zu Anfang des Jahres. „Das war der ‚kleinste‘ größte Deal in den letzten vier Jahren. Daran wird deutlich, woran es u.a. in 2014 auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt gehapert hat, nämlich an mehreren großen Deals jenseits der 20.000 m². 61% aller Mietvertragsabschlüsse hatten Flächengrößen von unter 500 m². 13 % entfielen 2014 auf die Größenklasse 1.000 – 2.500 m² mit einem deutlichen Plus im damit angemieteten Volumen gegenüber dem Vorjahr. Was das letzte Quartal dann doch so stark machte, waren allein 20 Abschlüsse jenseits der 2.500 m² (fast so viel wie im gesamten ersten Halbjahr) mit einem Volumen von insgesamt allein rund 100.000 m².

 
Industrieunternehmen mieten viel und groß
 
Vor allem Industrieunternehmen haben 2014 fleißig Büroflächen angemietet. Auch wenn sie zusammen mit den unternehmensbezogenen Dienstleistern auf dem Münchener Markt zu den traditionell umsatzstarken Branchen zählen, ist ihr Zuwachs gegenüber dem Vorjahr mit einen Plus von 130 % beim Volumen auf 148.000 m² und bei der Anzahl der Anmietungen von 90 % bemerkenswert. Viermal waren sie allein unter den TOP 10 Deals vertreten mit zusammen rund 38.000 m². Auch die unternehmensbezogenen Dienstleister kommen auf ein Gesamtvolumen von über 100.000 m², bei ihnen ist aber die hohe Anzahl der Mietverträge (über 180) für die Zweitplatzierung ausschlaggebend. Gleichwohl ist für diese Branche bei beiden Parametern ein Rückgang gegenüber 2013 zu verzeichnen. EDV- und Handelsunternehmen folgen mit über 70.000 m² auf den Plätzen, beide ebenfalls mit einem oder mehreren Abschlüssen unter den TOP 10. Alle 12 anderen Branchen bewegen sich bei einem Anmietungsvolumen von unter 40.000 m².
 
„Gleichgültig, welche Nutzer und wo sie suchen: für sie sind Effektivitäts- und Qualitätsverbesserung sowie eine gute Infrastruktur von besonderer Bedeutung“, so Petra Bolthausen. Und weiter: „Da im kommenden Jahr viele Fünf- bis Zehnjahres-Mietverträge auslaufen, erwarten wir positive Effekte für das Vermietungsgeschehen. Sobald sich Möglichkeiten abzeichnen, zu angemessenen Bedingungen in Flächen besserer Qualität umzuziehen, werden sich Mieter eine solche Chance nicht entgehen lassen. Denn im Kampf um gut ausgebildete Fachkräfte spielt das richtige Objekt in einer trendigen Lage nach wie vor eine wesentliche Rolle – vor allem in einer technologiegeprägten Stadt wie München.“ Vor allem Großnutzer könnten, so Petra Bolthausen weiter, die Gunst der Stunde nutzen und unter moderaten Bedingungen bislang noch aufgeschobene Entscheidungen realisieren: „Dass sich Marktbedingungen für die Anmietung von Büroflächen verbessern werden, ist allerdings unwahrscheinlich. Aufgrund der knappen Angebotssituation gilt: Besser auf dem sicheren Boden der Gegenwart eine Neuanmietung unter Dach und Fach bringen, als weiter in eine ungewisse Zukunft hineinplanen.“

 
Niedrigster Leerstand seit 2002 - Fertigstellungen unter 5-Jahresschnitt…
 
Von Leerstandsquoten wie 2010, 10,5 %, ist der Büromarkt in der bayerischen Immobilienhochburg mittlerweile weit entfernt. Bei einem Büroflächenbestand von über 20 Mio. m² sind es derzeit 6,6 %, der niedrigste Wert seit 12 Jahren. Vor allem in der bevorzugten Innenstadt haben es umzugswillige Nutzer bei einer Quote von 3,0 % schwer, Flächen zu finden. In den letzten Jahren konnten die Teilmärkte Bogenhausen (bei einem Bestand von knapp 390.000 m²) und der Norden (1,49 Mio. m²) besonders viel Leerstand abbauen. Das sind auch die beiden Teilmärkte mit den niedrigsten Leerstandsquoten, 2,5 % bzw. 1,7 %. „Auch 2015 wird der Leerstand insgesamt weiter sinken, wenn auch moderater“, so die JLL Vermietungsexpertin. Bei einem erwarteten Fertigstellungsvolumen von 185.000 m², davon aktuell nur noch 67.000m² verfügbar, dürfte sich die Quote um 6,3 % einpendeln. „Der Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt von 224.000 m² und vor allem der Fakt, dass von den Flächen, die im Bau sind, ein Großteil bereits vorvermietet ist, macht deutlich, dass der Markt zumindest an bestimmten Standorten wie der Innenstadt und zentrale Teilbereiche vom Münchener Osten nach wie vor moderne Flächen von sehr guter Ausstattungsqualität gut vertragen kann.“

 
…sorgen für weiteren Anstieg der Spitzenmiete
 
Das generell knappe Angebot an Fläche in Toplagen hat 2014 die Spitzenmiete noch einmal ansteigen lassen, und zwar um 4,8% auf 33,00/m²/Monat. „Das ist der höchste Zuwachs unter den Big 7 im Laufe des letzten Jahres. Und damit ist noch nicht Schluss. Wir gehen davon aus, dass 2015 ein weiterer Anstieg um 3 % auf 34,00 zu sehen sein wird“, sagt Petra Bolthausen. Es gebe bereits heute Mietverträge für Flächen mit bestimmten Kriterien (zum Beispiel Toplage, hochwertige Ausstattungsmaterialien, repräsentative Eingangssituation), für die Mieter mehr zu zahlen bereit seien. Die Incentives für einen Fünfjahresvertrag für Flächen in Toplage bewegen sich nach wie vor bei ca. 8 %.
Mit einem Anteil von 63 % wurden die meisten Vertragsabschlüsse in der Preisklasse zwischen 10,00 und 20,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Sie kommen auf ein Volumen von 416.000 m². Um 4,4 % ging die gewichtete Durchschnittsmiete auf 14,86 Euro/m²/Monat zurück, ursächlich zusammenhängend mit mehr kostengünstigen größerflächigen Anmietungen. Der Blick auf die Branchen zeigt eine deutlich überdurchschnittliche gewichtete Miete bei Banken und Finanzdienstleistern (19,91 Euro) unternehmensbezogenen Dienstleistern (18,62 Euro) und den Neuen Medien (18,50 Euro). Insgesamt bewegen sich neun Branchen oberhalb des marktcharakterisierenden Durchschnittswertes.

 
Auf dem Investment-Markt haben die Bullen das Sagen
 
Auf dem Investment-Markt haben auch in München die Bullen das Sagen, mit einer Zunahme an Objekt-Transaktionen im risikoreicheren Segment wie Core plus mit immerhin einem Anteil von 30 %, Value add (15 %) und opportunistisch (12 %). Im Core-Segment wird es immer enger. „Der Anlagedruck bleibt nach wie vor immens, die Risikoakzeptanz in Bezug auf Vermietungssituation oder Gebäudezustand steigt weiter, nach wie vor vorzugsweise begrenzt auf die gute Lage“, so Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München. Allerdings sei auch die Bereitschaft erkennbar, auf Lagen außerhalb der Innenstadt auszuweichen: „Besonders der Münchener Osten entwickelt sich zum Liebling der Investoren“, bemerkt Eichwald.
 
 
Landesrekord – Bundesweit auf Platz 2
 
Nicht dass am Schluss den Investoren die Luft ausgegangen wäre: im vierten Quartal 2014 wurden noch einmal 1,53 Mrd. Euro in Münchener Gewerbeimmobilien investiert. Aber Berlin und Frankfurt toppten in den letzten drei Monaten zum ersten Mal im vergangenen Jahr das Transaktionsvolumen in der bayerischen Landeshauptstadt, die hessische Immobilienhochburg sogar mit dem zweithöchsten jemals in einer der Big 7 erzielten Quartalsvolumen (3,16 Mrd. Euro). In München summierten sich die durchweg hohen Quartalsergebnisse letztlich zu einem Transaktionsvolumen von 5 Mrd. Euro, unterm Strich Landesrekord und beim Zieleinlauf Platz 2 hinter der hessischen Immobilienhochburg. Gegenüber dem bisherigen Rekordjahr 2013 schlug damit noch einmal ein Plus von 7 % zu Buche, der Vergleich mit dem 5-und 10-Jahresschnitt fällt mehr als deutlich aus: + 78 % bzw. mehr als eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens können hier notiert werden.

 
So viele Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich wie in keiner anderen Stadt
 
Zu diesen investiven Highlights beigetragen haben vor allem deutlich mehr größere Transaktionen als in den anderen sechs Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart). 70 % des Volumens wurden in München mit Transaktionen über 50 Mio. Euro realisiert, der Durchschnitt der BIG 7 liegt bei 58 %. In keiner anderen Stadt gab es 2014 darüber hinaus so viele Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Bei immerhin 14 floss insgesamt ein Kapital von 2 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien, entsprechend einem Anteil von 44 % am gesamten Münchener Transaktionsvolumen (2013: 9 mit 1,7 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 36 %). Allerdings gilt auch: Big Shots über 300 Mio. Euro, wie in den Jahren 2006, 2010, 2011 und 2013 mit teilweise deutlich über 300 Mio. gab es 2014 nicht. „Es war die Vielzahl an Kaufaktivitäten, die das Volumen in der Größenordnung ab 100 Mio. Euro ausmachte.“
 
Großvolumige Investment-Objekte standen im Fokus der Anleger, namentlich der deutschen institutionellen Investoren. Die meisten dieser Transaktionen wurden im dritten Quartal abgeschlossen, so der Kauf des Büroobjekts Theresie im Westend durch die Deka Immobilien, eine Core-Transaktion, der Erwerb eines Bürohauses in Unterföhring durch die Allianz (mit Core plus - Risikoprofil), die Übernahme der Lenbach Gärten, eine Core-Transaktion in der Innenstadt durch einen ausländischen Investor, die Norges Bank Investment Management oder der Eigentümerwechsel einer Büroimmobilie im Westen von München an die Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, ebenfalls mit Core Plus Risikoprofil.
 
„Institutionelle Investoren, allen voran die Asset Fonds/Manger mit einem Transaktionsvolumen insgesamt von über 1,45 Mrd. Euro, aber auch die Spezialfonds (über 810 Mio. Euro und Versicherungen über 610 Mio. Euro) haben im zurückliegenden Jahr bewiesen, dass sie für Top-Immobilien in 1A-Lagen bereit sind, niedrigere Renditen zu akzeptieren als bisher“, so Eichwald.

 
Renditen weiter gesunken 
 
Die hohe Nachfrage auf dem Büro-Investmentmarkt der Isar-Metropole hat zu weiter sinkenden Renditen geführt. „Auch für 2015 schließen wir bei weiter recht guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine weiter sinkende Bürospitzenrendite Richtung 4,0 % nicht aus“, so Eichwald. Mit 4,20 % für Top-Objekte in 1 A -Lagen war Ende 2014 der niedrigste Wert der letzten acht Jahre erreicht. Und auch im Vergleich mit den anderen deutschen Städten wird deutlich: München hat die teuersten Objekte. Auch für Top-Büroobjekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität sind die Renditen – noch deutlicher – zurückgegangen. Sie liegen bei durchschnittlich 5 % bzw. 4,85 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt 80 bzw. 65 Basispunkte.
Das für Anleger nach wie vor günstige Zinsumfeld und die hohe Liquidität im Markt sorgen für einen starken Wettbewerb um die Immobilien. „Alles in allem lässt sich feststellen, dass wegen der gestiegenen Preise Eigentümer zunehmend bereit seien, sich von ihren Immobilien zu trennen: „Besonders im Value-Add und opportunistischen Bereich“, so Eichwald. Der Investment-Profi gibt jedoch zu bedenken, dass bei sehr schwierigen Objekten die Preise nicht immer mit den Erwartungen der Verkäuferseite übereinstimmen und nur zu hohen Renditen über den Verkaufstresen gehen. „Letztlich gibt es dann Produkte, die gar keinen Käufer finden“, so Eichwald.

 
Büro bleibt beliebteste Assetklasse…
 
An der Top-Position der Büroimmobilie hat sich auch 2014 nichts geändert: Nach Frankfurt (3,8 Mrd. Euro) wird in München am meisten in diese Assetklasse investiert. Über 3,1 Mrd. Euro entsprechen einem Anteil von 63 % und damit dem Niveau des 5-Jahresschnitts. Von den 14 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich entfallen acht Büroobjekte, viermal tauchen sie unter den Top 5 auf.
Einen gegenüber dem Vorjahr und dem Zeitraum 2007-2013 überdurchschnittlich hohen Anteil weist die Statistik für Hotelimmobilien aus. Wie die Einzelhandelsimmobilie auch kommen sie auf 11 %.

 
…sowohl bei deutschen wie ausländischen Investoren

Knapp 3,4 Mrd. Euro haben deutsche Anleger in Münchener Gewerbeimmobilien investiert, davon 63 % in die Büroimmobilie - letzteres entspricht exakt dem Anteil, den ausländische Investoren gemessen an ihrem gesamten Investmentvolumen in diese Assetklasse investiert haben. Dass nicht nur das Oktoberfest offensichtlich ein Beweis für die Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt über die Grenzen hinweg ist, sondern auch Investments in Betongold, zeigt auch der seit Jahren in etwa gleich gebliebene Anteil ausländischer Investment von 30 % bis 35 %. 2014 sind es 32 % am Transaktionsvolumen und damit über 1,6 Mrd. Euro. Allerdings fällt auf, dass München damit die niedrigste Quote unter den deutschen Immobilienburgen hat, deren Schnitt sich bei 45 % bewegt mit Köln (73 %) an der Spitze. „Der Wettbewerb mit deutschen Investoren in den Bieterverfahren ist groß, dabei agieren Inländer oft schneller, Ankaufsprüfungen sind bei ihnen meist weniger langwierig und die Akteure kennen sich von früheren Transaktionen, was dazu führt, dass ausländische Investoren nicht immer zum Zug kommen“, so Eichwald. Bemerkenswert sei der Fakt, dass ausländische Anleger per Saldo ihren Immobilienbestand abgebaut haben. Sie haben für fast 500 Mio. Euro mehr ver- als gekauft. Das trifft vor allem auf Asset/Fonds Manager zu, die aktiv ihre Portfolien handeln, also strategische Entscheidungen treffen, natürlich auch vorteilhafte Marktphasen dabei ausnutzend.

 
Nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass die Mieten „noch Luft nach oben haben“ wird 2015 wiederum ein exzellentes Investment-Jahr, gibt sich Eichwald überzeugt. Bereits im zurückliegenden Jahr konnten die hohen Erwartungen realisiert werden – und der Trend 2015 verspreche eine ungebremste Dynamik: „Überhang-Transaktionen aus dem Jahr 2014 bewegen sich im dreistelligen Millionen-Bereich, so dass bereits das 1. Quartal 2015 eine entsprechende Signalwirkung aussenden wird“, kommentiert Eichwald und ergänzt: „Wir halten es für durchaus möglich, auch am Ende des laufenden Jahres wieder eine „5“ vor der Mrd. beim Transaktionsvolumen notieren zu können. Über Asset-Manager scharren vermehrt asiatische Investoren vor den Toren Münchens mit den Hufen: „In 2015 werden sie deutlich stärker am Kaufgeschehen teilhaben, vor allem aus China und Korea. Die Bedingungen dafür sind auf jeden Fall sehr günstig“, so der Investmentexperte.

 

 

*Stadtgebiet München sowie Umland mit den bedeutendsten Städten und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg