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Pressemitteilung

Hamburg

Starker Auftritt von Nutzern und Investoren an Alster und Elbe – Vermietungs- und Investmentvolumen auf hohem Niveau


Presseinformation inklusive Übersichtscharts​ [PDF]

 
HAMBURG, 22. Januar 2015 – Die Hansestadt Hamburg glänzte 2014 konstant mit einem starken gewerblichen Immobilienmarkt – sowohl im Bürovermietungs- als auch im Investment-Bereich. Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg, betont denn auch: „Unsere Prognosen für das Jahr 2014 haben sich vollumfänglich erfüllt. Wir blicken in Hamburg auf ein starkes Immobilienjahr zurück mit einer guten Performance und zahlreichen Großvermietungen im Bürosektor.“ Diese erfolgreiche Jahresbilanz sei nicht zuletzt Resultat der breitgefächerten Wirtschaftsstruktur der Hansestadt.
 
Auch für 2015 zeigt sich Winter optimistisch: „Die Pipeline ist prallgefüllt – mit vielen Großgesuchen, investment- genauso wie vermietungsseitig. Unternehmen quer über alle Branchen hinweg gehören zu den Interessenten.“

 
So viele Deals im fünfstelligen Quadratmeter-Bereich wie noch nie
 
Mit 525.000 m² in den 12 Monaten des vergangenen Jahres, davon 17 % durch Eigennutzer, sind sowohl die kurz,- mittel als auch langfristigen Durchschnittsvolumina übertroffen: gegenüber 2013 um 19 %, der 5-und 10-Jahresschnitt um 14 % bzw.10%. Dabei erwies sich das zweite Halbjahr als deutlich stärker. Dies trifft auch auf die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse zu, mit den stärksten Aktivitäten in den letzten drei Monaten (170 Abschlüsse). Allerdings konnte dieser Endspurt den sehr schwachen Jahresbeginn nicht mehr ganz ausgleichen: mit insgesamt von JLL registrierten 544 Abschlüssen schlägt für die genannten Zeiträume ein Rückgang zu Buche: zwischen - 2% und -17 %.
 
Das Besondere in 2014 waren die vielen Großdeals ab 10.000 m², fünf davon im zweiten Halbjahr“, so Tobias Scharf, bei JLL Team Leader Office Leasing Hamburg. „ Mit doppelt so vielen Abschlüssen wie im 10-jährigen Durchschnitt, mehr noch: mit so vielen wie noch nie seit Beginn der Umsatzstatistik 1999 summierten sich acht Deals in dieser Größenordnung in sieben Teilmärkten auf 132.000 m², entsprechend einem Anteil von 25 %. Der Vergleich mit dem Vorjahr der Top 8 verdeutlicht das bemerkenswerte Ergebnis. 2013 kamen sie auf lediglich 61.000 m². Auffällig in 2014 war auch der unter den Top 8  mit 46 % hohe Anteil der Eigennutzer, darunter die Berufsgenossenschaft VBG in Barmbek sowie das Mineralölhandelsunternehmen Marquard & Bahls in der HafenCity. Der größte Deal (32.000 m²) entfiel allerdings auf eine Anmietung, bereits im zweiten Quartal durch die Deutsche Telekom, die einen Neubau in der City Nord beziehen wird. Ebenfalls mit ca. 12.600 m² unter den acht Deals über 10.000 m² ist der von JLL begleitete Vertragsabschluss von WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG, als Tochter des weltgrößten Agenturnetzwerks WPP mit Scholtz & Friends in Hamburg präsent. Die Agentur zieht 2017 in die Projektentwicklung „Zeise Studios“ in Ottensen.
 
Die meisten Nutzer (über 300) haben in Hamburg Mietverträge unter 500 m² abgeschlossen. Ein deutlicher Rückgang ist für Anmietungen zwischen 1.000 und 5.000 m² zu notieren, insgesamt handelt es sich um ein Minus von 45.000 m² gegenüber dem Vorjahr. „Aufgrund der Flächenknappheit in diesem Größensegment konnten einige Gesuche nicht realisiert werden und mündeten in einer Vertragsverlängerung am alten Standort“, kommentiert Scharf.

 
City Nord mit höchstem Umsatzzuwachs

Aufgrund des größten Abschlusses (Telekom) und eines weiteren durch ein Handelsunternehmen (rund 14.000 m² Bürofläche) hat sich die City Nord von Platz 13 in 2013 auf 4 vorgeschoben. Die 54.000 m² (über + 450 %) sind aber nur halb so viel wie an dem von Büronutzern traditionell frequentiertesten Standort, der Innenstadt. Sie kommt auf ein Umsatzvolumen von 105.000 m², entsprechend einem Anteil von 20 % am Gesamtmarkt. Die Mietverträge der meisten Mieter sind dort eher im kleinflächigen Segment bis 500 m². Die Teilmärkte City Süd (Kernbereich) sowie Altona-Ottensen-Bahrenfeld, beide neben der Innenstadt im Zeitraum seit 2004 immer unter den Top 3, komplettieren das Vierergespann mit jeweils über 50.000 m². Zusammen kommen diese vier auf rund 280.000 m² und damit einen Anteil am gesamten Hamburger Umsatzvolumen von 54 %. Auch Brambek-Bramfeld und Wandsbek gehören zu den Standorten mit einem dreistelligen Plus gegenüber dem Vorjahr; nicht ganz schafft das die Hafencity, aber alle profitieren sie von den großen Deals, die den Hamburger Büromarkt 2014 charakterisiert haben.

 
Hamburg-typische Vielfalt an Branchen
 
Immerhin neun Branchen hatten im vergangenen Jahr einen Umsatz über ihrem jeweiligen 10-Jahresschnitt. Die beiden auch im langfristigen Durchschnitt stärksten Branchen, unternehmensbezogene Dienstleister und die Industrie machten 2014 allein 30 % des Umsatzes aus, wobei erstere durch die Masse an Abschlüssen auf ihr Volumen kamen, zweitere vor allem durch deren Größe. Neben Firmen aus dem Handel (51.000 m²), dem Verlagswesen/Medien (45.000 m²) und der Versicherungsbranche (42.000 m²) kommen vier weitere auf jeweils mehr als 30.000 m² - ein klarer Hinweis auf die Hamburg-typische Vielfalt und Stärke als Wirtschaftsstandort.

 
Niedrigstes jemals registriertes Fertigstellungsvolumen - Leerstand weiter rückläufig
 
„Die starke Performance des zurückliegenden Jahres hat den Leerstand weiter abgebaut“, so Scharf. Seit dem letzten Maximalwert Ende 2010 mit 9,6 % gab es einen Rückgang um 380.000 m², die Quote reduzierte sich um 2,8 %-Punkte. Mittlerweile ist mit 6,8 % der niedrigste Stand seit Ende 2002 erreicht. „Die Immobilienhochburg in Deutschlands Norden steht vor einer Situation kritischer Unterversorgung mit Flächen in Lagen wie der Hafencity und mittlerweile sogar der beliebten Innenstadt sowie bei größeren zusammenhängenden Flächen“, so Scharf. „2014 hatten wir das niedrigste Fertigstellungsvolumen der jüngeren Immobilien-Vergangenheit. Knappheitsmanagement prägte teilweise das Immobiliengeschehen.“ Spektakuläre Einzel-Deals zusammen mit einer soliden Vermietungsentwicklung in der Breite hätten im CBD genauso wie in der lange Zeit unterschätzten Hafen-City dafür gesorgt, dass der Bedarf einiger Nutzer nicht mehr adäquat gedeckt werden konnte. „In der Hafencity hat JLL die letzten zusammenhängenden Flächen mit ca. 3.000 m² an ein international agierendes Kreuzfahrtunternehmen vermittelt. Es gibt nur noch einen Bruchteil an Freiflächen in diesem Teilmarkt, in der genannten Größenordnung gar nichts mehr, was bezugsfertig wäre“, betont Scharf
 
Mit 116.000 m²  sind im Jahresvergleich 26 % weniger, im 5- und 10-Jahresschnitt jeweils um die 43 % weniger Flächen dem Markt zur Verfügung gestellt worden. Von den in 2015 erwarteten Flächen (136.000 m²) ist derzeit noch etwa ein Drittel verfügbar. „Die Projektentwickler sind zögerlich. Trotz niedriger Zinsen schwingt des ungünstigen Kosten-Ertrags-Verhältnisses wegen eine ausgeprägte Risikoaversion das Zepter“, so Winter. Und das werde so bleiben, denn die Mieten befänden sich insgesamt nur in einer moderaten Aufwärtsbewegung: „Die Steigerungsrate ist nicht attraktiv genug, um die Projektentwickler hinter dem Ofen hervorzulocken.“ In Toplagen hat die Spitzenmiete 2014 um 2,1 % auf 24,50 Euro/m²/Monat zugelegt, immerhin der höchste Wert seit 2001. „Bis Ende des Jahres rechnen wir mit keinen Veränderungen“, so Winter.
 
Mit einem Anteil von 40 % bzw. 30 % wurden die meisten Vertragsabschlüsse in den Preisklassen zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat und 15,00 bis 20,00 Euro abgeschlossen. Zusammen kommen sie auf ein Volumen von 291.000 m². Nahezu konstant blieb mit 14,31 Euro die gewichtete Durchschnittsmiete, die allerdings deutlich getoppt wird von der Branche Verlagswesen/Medien (17,30 Euro) und den unternehmensbezogenen Dienstleistern (17,00 Euro). Insgesamt liegen fünf Branchen oberhalb des marktcharakterisierenden Durchschnittswertes.
 
Die Hamburger Immobilienexperten von JLL haben viele Mietvertragsverlängerungen im Bestand ausgemacht, langfristige Sicherung der Konditionen sei das Gebot der Vermietungsstunde. „Wir registrieren einen deutlichen Trend zu langlaufenden Mietverträgen von zehn, ja sogar fünfzehn Jahren“, so Scharf. Und dies gelte sowohl vonseiten der Vermieter als auch vonseiten der Mieter: „Eine selten gesehene Harmonie der Interessen.“

 
Seit 2010 immer nur aufwärts: Hamburger Investmentmarkt überzeugt sowohl in der Spitze als auch in der Breite
 
Die überragend gute Stimmung auf dem Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich auch beim Investment-Geschehen. 2014 war ein deutlicher Anstieg der gewerblichen Transaktionsvolumina zu verzeichnen. Insgesamt wurden 3,53 Mrd. Euro investiert, gegenüber dem Vorjahr (2,95 Mrd. Euro) ein Anstieg um ein Fünftel. In den letzten 10 Jahren gab es nur eines mit einem höheren Transaktionsvolumen (2007: 5,3 Mrd. Euro). Dementsprechend positiv fällt auch der langfristige Vergleich aus: 56 % über dem 10-Jahresschnitt, +73 % sind es beim 5-Jahresschnitt. „Damit kennt das Transaktionsvolumen seit 2010 im Jahresvergleich nur eine Richtung: nämlich aufwärts. Dies belegt einmal mehr die wachsende Attraktivität Hamburgs als Investmentdestination“, so Frank-D. Albers, bei JLL Team Leader Office Investment Hamburg. Und weiter: „Das Investment-Jahr 2014 bilanziert zahlreiche, auch größere Transaktionen, letztere nicht zuletzt beratend begleitet von JLL“. Als Beispiele nennt Albers die Tanzenden Türme, das Atlantic-Haus, Burstah Offices und Sumatrakontor - alle im unteren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
 
Die Top 5 –Investments, darunter drei Bürogebäude, ein Einzelhandelsobjekt und ein gemischt genutzter Komplex kommen auf einen Anteil von 18 %, entsprechend 623 Mio. Euro (2013: 29 %, 850 Mio. Euro). Dies ist der allerdings niedrigste Anteil von Top 5 Transaktionen unter den Big 7. Düsseldorf markiert mit 48 % die Spitze. Der Investmentmarkt habe aber nicht nur in der Spitze gepunktet, sondern beeindrucke auch in der Breite. Unter den deutschen Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) bedeutet das Transaktionsergebnis zwar nur Platz 4. Keine andere Immobilienhochburg könne allerdings mehr als die 170 Transaktionen vorweisen, die in Hamburg 2014 abgeschlossen wurden, ein großer Teil (rund 60) im Größensegment zwischen 10 und 50 Mio. Euro mit einem Volumen von insgesamt 1,46 Mrd. Euro.
 
Neben den beiden größten Transaktionen an Alster und Elbe, dem Verkauf der „Tanzenden Türme“ von der Strabag an die Hansainvest und des Atlantic-Hauses von UBS an die schwedische Pensionskasse Cityhold, beide im Teilmarkt „St. Pauli“, wurden zwei weitere Top5-Investments außerhalb des CBD, namentlich in der HafenCity, getätigt. Das zeige die geografische Komponente der Marktbreite: auch Lagen außerhalb der Innenstadt seien zunehmend begehrt – auch für größervolumige Transaktionen. Weniger diversifiziert ist das Investoreninteresse bei den bevorzugten Assetklassen: neben den alles überragenden Bürohäusern mit rund zwei Dritteln des Transaktionsvolumens (knapp 2,2 Mrd. Euro) bringt nur der Einzelhandelsbereich (13 %) einen weiteren zweistelligen Marktanteil in die Statistik ein.
Herausragend, wie in den meisten anderen Immobilienhochburgen, fällt die Bilanz der letzten drei Monate 2014 aus. Im vierten Quartal wurde mit 1,15 Mrd. Euro das zweite Jahr in Folge mehr als 1 Mrd. Euro investiert. Auch die Anzahl der registrierten Transaktionen war mit 63 die mit Abstand höchste im Vergleich aller Dreimonatszeiträume, fast doppelt so viele wie in den jeweils beiden vorangegangen Quartalen und mehr als doppelt so viele wie in den Monaten Januar bis März. Als einzige Metropole neben Köln konnte die Hansestadt ihr Investmentvolumen von Quartal zu Quartal steigern.

 
In der Hansestadt bleibt Core begehrt - ausländische Investoren bei drei der größten Transaktionen beteiligt

„Core-Produkt dominiert die Nachfrage. Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (52 %) entfällt auf Objekte, die diesem Profil entsprechen. In keiner der Big 7 hatten solche Investments 2014 einen so hohen prozentualen Anteil. „Die Untergewichtung der verbleibenden Risikoklassen, im Vergleich zu anderen Städten, resultiert allerdings weniger daraus, dass kein Interesse von Investorenseite bestünde, Risiken zu nehmen, sondern vielmehr daraus, dass kaum geeignetes Produkt mit entsprechenden Potenzialen verfügbar ist“, betont Albers.
 
Einmal mehr führen die Asset/Fondsmanager die Käufer-Statistik an, deutlicher noch als in den beiden Vorjahren und im 5-Jahresschnitt. Auf ihr Konto geht ein Viertel des Kaufvolumens (880 Mio. Euro). Außer in Frankfurt belegt diese Investorengruppe in allen sieben Immobilienhochburgen die Spitzenposition mit prozentualen Anteilen zwischen 43 % in Stuttgart und 22 % in Düsseldorf. Spezialfonds, im Mittel der letzten fünf Jahre nur auf Platz 8 der Käuferstatistik, nehmen 2014 mit 13 % Platz 2 ein. Dritter im Bunde auf dem Niveau ihres 5-Jahresschnitts sind die Pensionskassen. Zusammen haben diese drei 1,67 Mrd. Euro in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert.
 
Naturgemäß sind auf der Verkäuferseite Entwickler sehr aktiv. Mit 31 % kann für ihre Verkaufsaktivitäten der höchste Anteil unter den Big 7 notiert werden. In den sechs anderen Immobilienhochburgen ist diese Investorengruppe 2014 mindestens Nummer 2 auf Verkäuferseite, freilich zu recht unterschiedlichen Prozentsätzen (zwischen 30 % in Stuttgart und 12 % in Köln). Auf ähnlich hohem Niveau sind die Asset/Fonds Manager (29 %). Mit 14 % gegenüber dem Vorjahr deutlich angestiegen ist der Anteil der Offenen Immobilienfonds, die sich damit auf Platz 3 vorgeschoben haben.
Der Investment-Markt sei nicht zuletzt geprägt durch ein kontinuierlich steigendes Engagement ausländischer Bieter: „Darunter Kapital aus Nordamerika, Europa und Asien“, so Albers. Asiatische Investoren, vor allem Chinesen, sondieren den Markt verstärkt und suchen auch in Hamburg großvolumige Anlagemöglichkeiten.
 
Der Anteil der Ausländer war mit 53 % 2014 knapp dreimal so hoch wie im 5-Jahresschnitt, drei der fünf größten Transaktionen wurden durch ausländische Investoren getätigt. Sie zeigten sich insgesamt deutlich aktiver auf der Kauf- als auf der Verkaufsseite und erhöhten dabei ihren Anlagebestand per Saldo um 650 Mio. Euro. Mehr gekaut als verkauft haben ausländische Anleger auch in Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Köln.
 
 
Weiterer Anstieg des Transaktionsvolumens in Sicht - Preisanstieg verlangsamt sich

Kaufpreise für Spitzenprodukte bzw. Produkte in Spitzenlagen sieht der Investment-Experte weiter ansteigen – dies bei weiter zunehmendem Anlagedruck der Investoren: „Hohe Kapitalverfügbarkeit, niedriges Zinsniveau und das Risiko von Strafzinsen charakterisieren die generelle Lage der Investoren“, so Albers. Damit folge Hamburg dem bundesweiten Trend auch bei den Büro-Spitzenrenditen: im Jahresvergleich ist der Hamburger Wert um 30 Basispunkte auf den niedrigsten, jemals registrierten Stand von 4,30 % gefallen. Tendenz bis Ende des Jahres: ein weiterer leichter Rückgang um 10 Basispunkte. Für Top-Büroobjekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage mit allerdings kürzeren Mietvertragslaufzeiten oder Abstrichen in der Ausstattungsqualität sind die Renditen noch deutlicher zurückgegangen: auf 5,25 bzw. 4,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt damit 95 bzw. 60 Basispunkte.
 
„2015 werden wir möglicherweise noch einmal einen Anstieg des Transaktionsvolumens erleben, im Vergleich zum vergangenen Jahr mangels geeigneter, großvolumiger Produkte allerdings eher moderat“, so Albers abschließend. Investment-Volumina in einer Größenordnung von insgesamt 4 Mrd. Euro hält er nicht für unrealistisch.