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Pressemitteilung

Frankfurt

Frankfurter Büroimmobilienmarkt: Goldmedaille mit Kehrseite

Investmentmarkt erobert Spitzenplatz unter Deutschlands Metropolen zurück – Vermietungsmarkt leidet unter Restlaufzeiten-Optimierung verkaufsbereiter Eigentümer


​Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 
FRANKFURT, 20. Januar 2015 – Während der Frankfurter Büroimmobilienmarkt im Investmentbereich 2014 mehr als doppelt so hohe Volumina erzielte als im 5- und 10-Jahresvergleich, muss der Vermietungsmarkt Umsatzrückgänge hinnehmen. Nach zwei Jahren Unterbrechung konnte Frankfurt seinen Spitzenplatz als stärkster deutscher Investmentstandort zurückerobern. Gleichzeitig wurde das angepeilte Vermietungsvolumen von  400.000 m² nicht erreicht. Insbesondere die Restlaufzeiten-Optimierung bei potenziellen Verkaufsobjekten hat den Vermietungsmarkt empfindlich beeinträchtigt.

 
Bürovermietungsmarkt: Deutlicher Umsatzrückgang trotz leicht steigender Aktivität

Mit 378.100 m² blieb der Büroflächenumsatz zum dritten Mal seit 2004 unterhalb der Marke von 400.000 m². Das Vorjahresergebnis von knapp 440.000 m² wird um 14 Prozent unterschritten. In gleicher Höhe bleibt das aktuelle Ergebnis auch hinter dem 5-Jahres-Schnitt (2009-2013) zurück. Dennoch zeigt der Vermietungsmarkt durchaus Aktivität. So ist die Anzahl der Vermietungen erneut gestiegen. JLL verzeichnet insgesamt 580 Transaktionen - ein Plus von rund sieben Prozent gegenüber 2013 und der zweithöchste Wert seit 2000.
 
Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing Frankfurt bei JLL will mit Blick auf 2014 nichts beschönigen: „Der Flächenumsatz bleibt trotz der leicht gestiegenen Anzahl an Vermittlungen deutlich hinter dem Vorjahr und 5-Jahres-Schnitt zurück. Das hervorragende Investmentjahr hat hierzu sicherlich beigetragen. Die Eigentümer waren 2014 am Zug. Im Vorfeld geplanter Verkäufe wurden Bestandsmietern attraktive Vertragsverlängerungen angeboten und dadurch Restlaufzeiten optimiert. Gerade im hochpreisigen Bereich wurden Verlängerungen zudem nicht selten mit mietfreien Zeiten und Incentives belohnt. Neue Mieter waren kaum durchsetzbar. Ohne echte Notwendigkeit kam es nur selten zu Umzügen. Insgesamt erinnerte der Markt an die Jahre 2004 und 2009, die ebenfalls durch Vertragsverlängerungen außerhalb der üblichen Rhythmen geprägt waren.“
 
Tatsächlich liegt das Volumen jener Verlängerungen, bei denen Nutzer den Markt zuvor aktiv nach Alternativen geprüft hatten, 2014 bei insgesamt mehr als 205.000 m² (2013: 220.000 m²). Dabei beziffert JLL allein die fünf größten Verlängerungen mit rund 112.000 m².
 
Bei den Größenklassen entfiel 2014 mit etwa 100.000 m² rund ein Viertel des Gesamtumsatzes auf Flächen unter 500 m², 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Nach Anzahl der Vermietungen beläuft sich der Anteil auf über 70 Prozent. Gleichzeitig notiert JLL vier Großabschlüsse über 5.000 m², drei davon größer als 10.000 m². Die durchschnittliche Transaktionsgröße liegt mit 650 m² rund ein Fünftel unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.
 
Der gesamte Büroflächenbestand in Frankfurt liegt aktuell bei rund 12 Mio. m². Die Teilmärkte Bankenlage, City und Westend sind die renommiertesten und teuersten Lagen in Frankfurt. Umsatzstärkster Teilmarkt in 2014 war bei leicht gestiegener Tendenz die Bankenlage mit einem Umsatzanteil von rund 29 Prozent. Die meisten Vermietungen erfasste JLL im Teilmarkt City mit einem Anteil von etwa einem Fünftel. Bei den Branchen zeigte sich der Bereich Banken/Finanzdienstleistungen mit einem Volumen von 125.100 m² und einem Anteil von einem Drittel am stärksten. Nach Anzahl verzeichneten Unternehmensbezogene Dienstleistungen die meisten Vermietungen (Anteil rund ein Drittel).
 
Das Leerstandsvolumen lag zum Jahresende 2014 bei rund 1,25 Mio. m² und damit knapp 75.000 m² unter dem Niveau des Vorjahres. Die Leerstandsquote ging laut JLL gleichzeitig um 0,6 Prozentpunkte auf derzeit 10,4 Prozent zurück. Dies ist der niedrigste Stand seit mehr als zehn Jahren. Zum Jahresende 2015 erwartet das Unternehmen eine Quote auf ähnlichem Niveau.
 
Die Fertigstellungen neuer Büroflächen beziffert JLL für 2014 mit insgesamt 300.000 m². Damit kam das größte Büroflächenvolumen seit mehr als zehn Jahren auf den Markt. Von den Flächen stand zum Zeitpunkt der Fertigstellung jedoch nur noch ein knappes Viertel zur Verfügung. Für 2015 und 2016 erwartet JLL Fertigstellungen von insgesamt rund 225.000 m². Insgesamt sind im Marktgebiet Frankfurt derzeit rund 210.000 m² Bürofläche im Bau. Die höchste Bautätigkeit ist in den Teilmärkten Bankenlage (92.100 m²), West (40.000 m²) und City-West (24.200 m²) zu verzeichnen. Insgesamt ist das Bauvolumen so niedrig wie zuletzt Anfang 2009. Das Angebot hochwertiger Großflächen in Top-Lagen ist ebenso gering wie jenes im kleinteiligen Segment in innerstädtischen Lagen.
 
Lanfer sieht 2014 nicht als herausragendes Jahr für Projektentwickler: „Die Auswahl an zusammenhängenden und hochqualitativen Bestandsflächen ab 5.000 m² ist deshalb nach wie vor knapp. Die Innenstadt braucht neue Alternativen. Ob Neubau oder Bestand – angesichts des niedrigen Leerstands lassen sich räumliche Veränderungen in sehr guten Lagen nur mit mehreren Jahren Vorlauf realisieren.“ 
 
Die Spitzenmiete sieht JLL im Vergleich zum Jahresende 2013 unverändert bei 35,00 Euro/m²/Monat. Bis zum Jahresende 2015 wird sich hieran voraussichtlich ebenfalls nichts ändern. Nach vermieteter Fläche dominierten 2014 Abschlüsse der Preisklasse 15,00-19,99 Euro, die einen Anteil von rund 35 Prozent erreichten.
 
Lanfer hält den Ausblick trotz des enttäuschenden Jahres 2014 für gut: „Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt wird sich 2015 behaupten und einen Flächenumsatz zwischen 400.000 und 450.000 m² erreichen. Hierzu wird auch der voraussichtlich anhaltende Beschäftigungszuwachs beitragen. Trotz der Konsolidierung bei den Banken werden unternehmensbezogene Dienstleistungen maßgeblich zum Flächenumsatz in den Toplagen beitragen. Frankfurt lässt sich längst nicht mehr allein auf die Bankenwelt reduzieren. BaFin, SoFFin und EZB ziehen in hohem Maße auch Rechtsanwälte, Dienstleister und Berater an.“

 
Investmentmarkt: Starkes 4. Quartal treibt Transaktionsvolumen in die Nähe des Rekordjahres 2007
 
Der Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belegt mit einem Transaktionsvolumen von rund 5,5 Mrd. Euro den Spitzenplatz unter Deutschlands sieben größten Metropolen (Big 7). 2012 und 2013 musste Frankfurt diese Position vorübergehend an Berlin bzw. München abtreten. Der 5-Jahres-Schnitt wird 2014 mehr als verdoppelt. Zudem bewegt sich das aktuelle Ergebnis wieder in den Regionen des Rekordjahres 2007, das allerdings um rund 700 Mio. Euro unterschritten wird. Das vierte Quartal verlief mit einem Volumen von fast 3,2 Mrd. Euro außergewöhnlich gut und machte fast 60 Prozent des Jahresergebnisses aus.
 
Christian Kadel, Team Leader Office Investment Frankfurt bei JLL sieht seine Prognose vom Jahresbeginn bestätigt: „2014 markiert ein weiteres herausragendes Jahr auf dem Frankfurter Investmentmarkt. Leider lassen sich außergewöhnliche Verkäufe wie das PalaisQuartier nicht beliebig reproduzieren. In den vergangenen drei Jahren wurden zahlreiche spektakuläre Transaktionen abgeschlossen. Nun werden die Produkte am obersten Ende des Marktes rar. 2015 wird sich das Transaktionsvolumen deshalb sehr wahrscheinlich nicht auf diesem außerordentlich hohen Niveau halten können. Alles in allem wird sich der Investmentmarkt 2015 nach unserer Einschätzung im Bereich um 3 Mrd. Euro bewegen. Auf den ersten Blick ein signifikanter Rückgang. Bei eingehender Betrachtung eine logische Konsequenz der vergangenen drei Jahre und ein im langjährigen Vergleich immer noch exzellentes Transaktionsvolumen.“
 
Büroimmobilien waren 2014 mit 69 Prozent des gesamten Frankfurter Transaktionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse. Gleichzeitig ist dies der höchste Büroanteil aller Big 7-Städte. Für Frankfurt ist der hohe Wert allerdings historisch gesehen nicht ungewöhnlich und liegt nur knapp über dem 5-Jahres-Schnitt.
 
Der Jahresverlauf war von Großtransaktionen geprägt. JLL ermittelt für Frankfurt allein zehn Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt betrafen fünf der acht größten Einzeltransaktionen des Jahres 2014 in Deutschland Frankfurter Immobilien. Auch bei den Transaktionen oberhalb von 50 Mio. Euro liegt Frankfurt bundesweit klar in Front und unterstreicht seine Führungsrolle. Fast 70 Prozent des Gesamtvolumens entfielen in der Mainmetropole auf Transaktionen dieser Größenklasse. Der entsprechende Durchschnitt der Big 7-Städte liegt bei knapp 60 Prozent.
 
Der Anteil ausländischer Investoren ist im Vergleich zu 2013 leicht von 46 auf 42 Prozent zurückgegangen. Auch auf der Verkäuferseite stehen Ausländer für einen Anteil von 42 Prozent. Drei der vier größten Käufe des Jahres 2014 wurden von deutschen Investoren getätigt. Kadel relativiert diese auf den ersten Blick überraschenden Werte wie folgt: „Das Patrizia-Portfolio, Palais Quartier und Maintor-Winx haben die Frankfurter Statistiken zum Anteil internationaler Investoren 2014 ein wenig verzerrt. So zeigt die Analyse der von uns vermarkteten Objekte, dass bis zu 80 Prozent der Kaufpreisgebote internationalen Ursprung haben. In der Realisierung kamen diese immerhin auf einen Anteil von knapp 50 Prozent. Frankfurt ist und bleibt die internationalste Stadt Deutschlands. Das Angebot sehr großer Transaktionschancen ist in Deutschland einzigartig und zieht kontinuierlich neue Kapitalquellen und ausländische Investoren an. Gerade mit Blick auf asiatische Investoren kann Frankfurt als Bankenmetropole, EZB-Standort und Handelsplatz für Geschäfte in Renminbi entscheidend punkten.“
 
Bei den Käufern standen Spezialfonds und Asset/Fonds Manager zusammen für fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Spezialfonds erzielten dabei mit einem Anteil von 27 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil unter allen Big 7-Städten. Auch Privatinvestoren treten mit 11 Prozent nirgendwo stärker in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite dominierten Asset/Fonds Manager und Entwickler mit einem Anteil von zusammen fast zwei Dritteln das Marktgeschehen.
 
Die aktuelle Marktlage sorgt laut Kadel für eine erhöhte Risikobereitschaft der Investoren: „Das Angebot makelloser Immobilien in innerstädtischen Bestlagen ist nahezu ausgetrocknet. Die Anlagestrategien und Mindestkriterien der Investoren lockern sich deshalb. Viele Käufer sind bereit, Abstriche bei der Lagequalität und den Mietvertragslaufzeiten zu machen, um ihre Renditechancen zu verbessern. Periphere Standorte werden verstärkt in Erwägung gezogen.“ Diese Einschätzung wird durch die Entwicklung der Spitzenrenditen gestützt. Zum Jahresende notiert JLL für Büroimmobilien 4,6 Prozent. Ein derart niedriger Wert wurde zuletzt im ersten Quartal 2008 verzeichnet. Für das Jahresende 2015 prognostiziert JLL einen weiteren Rückgang auf 4,45 Prozent. Für handelsgenutzte Geschäftshäuser in 1a-Lagen belaufen sich die Spitzenrenditen zum Jahresende 2014 auf 4,0 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 erwartet JLL ein Absinken auf 3,95 Prozent.
 
Kadel abschließend: „Da sich der Abschluss mehrerer Transaktionen in das Jahr 2015 gezogen hat, startet das neue Jahr mit einer guten Pipeline. Bei Annahme üblicher Haltefristen und im Hinblick auf kommende Projektentwicklungen werden wir allerdings nach 2015 erst wieder in den Jahren 2018/2019 mit einer größeren Anzahl von Deals oberhalb der Schwelle von 300 Mio.-Euro rechnen können. Trotz steigender Grunderwerbsteuer und Transaktionskosten wird der Investmentmarkt für kleinvolumigere Objekte 2015 an Bedeutung gewinnen. Der Markt wird enger und solider werden und zeigt sich in sehr guter Verfassung. Das Produkt wird knapp und Käufer dürfen sich auf Wertsteigerungen freuen. Wer im Laufe der letzten beiden Jahre kaufen konnte, hat schon jetzt gewonnen.“