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Pressemitteilung

Stuttgart

Stabilität & Sicherheit: Büromarkt Stuttgart punktet mit zeitgemäßen Tugenden 

Transaktionsvolumen übertrifft Mrd.-Marke deutlich – Bürovermietung mit höchstem Jahresumsatz seit 2011 – Retail-Vermietungsvolumen toppt München


​Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

STUTTGART, 21. Januar 2015 – Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt hat ein glänzendes Jahr 2014 absolviert. Der Bürovermietungsmarkt verzeichnet laut JLL mit fast 280.000 m² den höchsten Jahresumsatz seit 2011. Der Investmentmarkt übertrifft den 5-Jahres-Durchschnitt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,24 Mrd. Euro um 125 Prozent. Ähnlich stark legte der Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien zu, der mit einem Flächenumsatz in Höhe von 26.100 m² sogar München und Köln hinter sich lässt.
 
Alexander Veiel, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL: „2014 war ein exzellentes Jahr für den Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt. Einmal mehr haben die Industrie und besonders der Automobilsektor mit vielen größeren Abschlüssen maßgeblich zu dem guten Ergebnis beigetragen. Stabilität, Sicherheit und Augenmaß sind die Stuttgarter Tugenden, die Investoren und Mieter seit jeher überzeugen. In der derzeitigen Marktsituation können wir damit besser denn je punkten.“

 
Bürovermietungsmarkt erzielt höchsten Jahresumsatz seit 2011
 
Nach Berechnungen von JLL wurde 2014 ein Vermietungsvolumen von 277.100 m² erreicht. Der höchste Jahresumsatz seit 2011 übertrifft das Ergebnis aus 2013 (256.400 m²) um acht Prozent. Gegenüber dem 5-Jahres-Schnitt (2009-2013: 215.600 m²) stellt JLL einen Anstieg um fast ein Drittel fest. Bei einem im Jahresverlauf soliden Grundumsatz erreichte das vierte Quartal mit 85.500 m² das höchste Volumen seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2006. Mit insgesamt fast 340 Vermietungsabschlüssen wird das Jahr 2013 um rund 15 Prozent übertroffen. Den zahlenmäßigen Anstieg kleinerer Deals führt JLL unter anderem auf die politisch gewollte räumliche Trennung zwischen Industrie und Dienstleistern zurück. In der Folge mieteten etwa ausgelagerte IT-Dienstleister verstärkt eigene Flächen.
 
Rund 81.800 m² bzw. knapp ein Drittel des Gesamtumsatzes entfielen 2014 auf die Größenklasse oberhalb von 10.000 m². Die Größenklasse unter 500 m² war nach der Anzahl der Transaktionen mit fast 240 Vermietungen und einem Anteil von über 70 Prozent am stärksten. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag 2014 bei 854 m² und damit rund fünf Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.
 
Umsatzstärkster Teilmarkt war 2014 Unter-/Obertürkheim mit einem Umsatzanteil von rund 14 Prozent. Ausschlaggebend hierfür war allein der Neubau von Daimler. Die meisten Transaktionen notiert JLL für den Teilmarkt City mit einem Anteil von 27 Prozent. Insgesamt bleiben die City und Vaihingen die bedeutendsten Teilmärkte, auch wenn Sondereffekte einzelne Teilmärkte vorübergehend in den Vordergrund rückten. Die Angebotsknappheit in der City begünstigt jedoch Ausweichmanöver in die etablierten südlichen und nördlichen Teilmärkte. Zudem hat Weilimdorf durch gutes Standortmarketing und eine gute Flächenverfügbarkeit an Attraktivität gewonnen, die laut JLL auch 2015 anhalten wird.
 
Die Branche Industrie war 2014 mit einem Volumen von 103.400 m² (Anteil 37 Prozent) die umsatzstärkste. Auch nach der Anzahl der Transaktionen bleibt die Industrie und dabei insbesondere die Automobilindustrie mit einem Anteil von einem Viertel weiterhin der Treiber des Marktes. Die meisten Vermietungen erfolgten mit einem Anteil von fast einem Viertel durch Unternehmensbezogene Dienstleistungen. EDV-Anbieter gewinnen weiter an Bedeutung und prägen mittlerweile auch mit großen Abschlüssen den Markt.
 
Das Leerstandsvolumen lag Ende 2014 bei 440.000 m² und damit rund 5.000 m² unter dem Niveau des Jahresendes 2013. Die Leerstandsquote beziffert JLL parallel mit 5,2 Prozent. Für Ende 2015 erwartet JLL eine Quote von 5,6 Prozent. Der leichte Anstieg ist auf die steigenden Fertigstellungen zurückzuführen. Dennoch bleibt der Leerstand im bundesweiten Vergleich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.
 
Die Fertigstellung neuer Büroflächen lag 2014 bei 73.300 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (62.100 m²) stellt dies einen Anstieg um knapp ein Fünftel dar. Der 5-Jahres-Schnitt wird laut JLL um rund ein Drittel übertroffen. Veiel hält dies für ein solides Ergebnis: „Der hohe Vorvermietungsstand und die Vielzahl an Eigennutzern sorgen dafür, dass der Anstieg vom Markt absorbiert werden wird.“ Für die Jahre 2015 und 2016 erwartet JLL Fertigstellungen von insgesamt rund 300.000 m². Im Marktgebiet Stuttgart sind derzeit 191.000 m² Bürofläche im Bau. Die höchste Bautätigkeit verzeichnet JLL in den Teilmärkten Unter-/Obertürkheim (40.000 m²), Leinfelden-Echterdingen (33.100 m²) und Zuffenhausen (30.500 m²).
 
Gegenüber Ende 2013 stieg die Spitzenmiete um 2,7 Prozent auf aktuell 19,00 Euro/m²/Monat. Bis Ende 2015 hält JLL einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf dann 19,50 Euro/m²/Monat für möglich. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg zum Jahresende um rund fünf Prozent auf aktuell 12,27 Euro/m²/Monat.
 
Veiel: "Für 2015 rechnen wir trotz der an vielen Stellen abgeschlossenen Konsolidierung mit einem soliden Mietmarkt. Das Volumen wird mangels Angebot mit rund 200.000 m² notgedrungen etwas niedriger ausfallen. Die fast vollständig vorvermieteten Fertigstellungen werden die Angebotsknappheit nicht mindern können. Aber insgesamt überwiegt der Optimismus. Auslöser hierfür ist das expansive Verhalten vieler Dienstleister, die wie in früheren Jahren nachgelagert nachziehen werden.“

 
Investmentvolumen im Vergleich zum 5-Jahres-Schnitt mehr als verdoppelt
 
Der Stuttgarter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien markiert ebenfalls ein hervorragendes Jahr. Das Transaktionsvolumen in Höhe von rund 1,24 Mrd. Euro bewegt sich laut JLL rund 125 Prozent über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Der Vorjahreswert (860 Mio. Euro) wird um mehr als 40 Prozent übertroffen. Mit Blick auf die sieben größten Städte Deutschlands (Big 7) weist Stuttgart zwar wie im Vorjahr das niedrigste Volumen auf. Im Vergleich zum Vorjahr erzielt Stuttgart aber gleichzeitig das größte Plus unter den Big 7. Für 2015 erwartet Veiel mit Hinweis auf fertiggestellte Projekte wie das Gerber, die Karstadt-Immobilie oder das Bosch-Areal ein ähnlich hohes Volumen um 1,1 Mrd. Euro.

 
Büroimmobilien waren 2015 mit fast 70 Prozent des gesamten Stuttgarter Transaktionsvolumens die am stärksten nachgefragte Anlageklasse. Nur in Frankfurt werden in dieser Hinsicht noch höhere Anteile gemessen. Und dies, obwohl der Kronprinzbau als Handelsobjekt die größte Einzeltransaktion des Jahres markierte. Es folgen Handels- und Logistik/Industrie-Immobilien mit 14 bzw. elf Prozent. In beiden Fällen ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot an Verkaufsobjekten.
 
Die Anlagestrategie der Investoren war 2014 nach wie vor durch Sicherheitsdenken geprägt. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf das „Core“-Segment der in punkto Lage, Mieterbesatz und Restlaufzeiten makellosen Immobilien. Veiel erwartet für 2015 jedoch eine erhöhte Risikoneigung: „Das Angebot makelloser Immobilien in innerstädtischen Bestlagen ist nahezu ausgetrocknet. Die Anlagestrategien und Mindestkriterien der Investoren lockern sich deshalb. Viele Käufer sind bereit, Abstriche bei der Lage und den Vertragslaufzeiten zu machen, um ihre Renditechancen zu verbessern. Immobilien in guten Teilmärkten werden 2015 auch bei nicht optimaler Mieterstruktur platzierbar, was bisher nur in besten Lagen darstellbar war.“
 
Der Anteil ausländischer Investoren ist im Vergleich zu 2013 deutlich gestiegen. Auch der 5-Jahres-Schnitt wird laut Veiel erheblich übertroffen: „Der Investmentmarkt war 2014 deutlich internationaler als üblich. Stuttgart hat seinen Platz auf der Landkarte der internationalen Investoren gefunden und besticht durch seine Solidität. Drei der fünf größten Deals erfolgten durch Ausländer. Umgekehrt beläuft sich der Anteil der Ausländer auf der Verkäuferseite auf lediglich ein Fünftel. Per Saldo haben ausländische Investoren damit einen Netto-Anlagebestand von über 400 Mio. Euro aufgebaut.“
 
Bei den Käufern standen Asset/Fonds Manager und Pensionskassen zusammen für fast 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Die hohe Zuverlässigkeit des Standorts wird hier überdeutlich. Auf der Verkäuferseite dominierten Entwickler das Marktgeschehen. Mit fast einem Drittel des insgesamt gehandelten Volumens entfiel allein auf diese Investorengruppe ein höherer Anteil als in fast allen anderen Big 7-Städten.
 
Mit Blick auf die Spitzenrenditen notiert JLL für Büroimmobilien zum Jahresende 4,6 Prozent. Ein derart niedriger Wert wurde zuletzt zum Jahresende 2007 verzeichnet. Für das Jahresende 2015 prognostiziert JLL einen Rückgang um rund zehn Basispunkte. Für handelsgenutzte Geschäftshäuser in 1a-Lagen belaufen sich die Spitzenrenditen zum Jahresende 2014 auf 4,15 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 erwartet JLL bei hoher Nachfrage und geringem Objektangebot ein Absinken auf 4,1 Prozent.

 
Einzelhandelsimmobilen: Mieten in der Toplage Königstraße ziehen leicht an
 
Der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte 2014 ebenfalls ein hervorragendes Bild. Das Vermietungsvolumen in innerstädtischen Lagen fiel mit insgesamt 26.100 m² mehr als doppelt so hoch aus wie im Jahr 2013 (11.800 m²). Sirin Ates, Team Leader Retail Leasing Stuttgart bei JLL kommentiert die Entwicklung wie folgt: „Stuttgart hat sich in punkto Vermietungsvolumen 2014 sogar vor München und Köln platziert. Die Landeshauptstadt profitierte dabei von der bundesweit zu beobachtenden Nachfrage nach Großflächen. Diese konnten durch die beiden jüngst fertiggestellten Shopping Center befriedigt werden. Trotz der guten Vermietungslage 2014 bleibt neben den Shopping Centern auch in den High-Street-Lagen die Nachfrage hoch, da viele Filialisten zusätzliches Potenzial in den 1a-Lagen sehen.“
 
Für die Spitzenmiete erwartet JLL für 2015 eine stabile Entwicklung. Bis Ende 2014 legte die Miete in der Toplage Königstraße im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um zehn auf bis zu 250 Euro/m² zu. Die Stiftstraße verteuerte sich im gleichen Zeitraum von 180 auf 185 Euro/m². Die Schulstraße komplettiert die Top 3-Lagen nach Miethöhe mit stabilen Spitzenmieten bis zu 160 Euro/m². In der Hirschstraße werden stabile 85 Euro/m² erzielt, die Calwer Straße liegt bei bis zu 80 Euro/m². Die starke Nachfrage nach Einzelhandelsflächen führte 2014 teilweise zu einem Ausweichen auf Flächen in der Lautenschlager- und der Marienstraße. Die beiden größten Vermietungen des Jahres 2014 waren Primark im Milaneo sowie Reserved in der Königstraße 5.