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Pressemitteilung

Chicago / Davos

Opfer oder Täter? Die Rolle der Immobilien in gesamtwirtschaftlichen Marktzyklen

Nachdem die Weltwirtschaft nach der Finanzkrise wieder Schwung gewinnt, untersuchen das Weltwirtschaftsforum und JLL die Dynamik von Immobilien-Asset-Preisen


CHICAGO / DAVOS, 23. Januar 2015 – In Kooperation mit dem Weltwirtschaftsforum (WEF) hat JLL die Studie “Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics” vorgelegt. Die Studie befasst sich mit der Volatilität der Immobilienmärkte und den potenziell durch Immobilienmarkt-Zyklen hervorgerufenen gesamtwirtschaftlichen und sozialen Schäden. Gleichzeitig werden geeignete Maßnahmen zur Vermeidung oder Abschwächung entsprechender Auswirkungen aufgezeigt.

Die Studie macht deutlich, dass Immobilienzyklen in der Regel durch Entwicklungen außerhalb des Immobiliensektors verursacht werden. Beispiele sind etwa die Deregulierung von Finanzmärkten, geänderte Bestimmungen für grenzüberschreitende Investitionen oder politische Ereignisse. Das Auftreten solcher externen Entwicklungen kann jedoch aus folgenden Gründen durch Immobilienmärkte auf andere Wirtschafssektoren übertragen werden.

1. Immobilien durchdringen alle Wirtschaftssektoren und sind eng mit dem Finanzsektor verbunden.
2. Immobilieneigentum geht mit langfristigen und nur unter Kostenaufwand rückgängig zu machenden finanziellen Verpflichtungen einher.
3. Wohnimmobilien haben einen starken Einfluss auf das Haushaltsvermögen und damit auf den privaten Konsum und die Beschäftigung.

Die Studie macht deutlich, dass die Zyklizität ein Grundprinzip des Immobiliensektors ist. Die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistik-Flächen kann rasch variieren, während der Bau neuer Flächen sich eher in Jahren als in Monaten bemisst. Daher muss unterschieden werden zwischen der natürlichen Zyklizität des Sektors und extremen Zyklen. Letztere können tatsächlich zu einer Vernichtung finanziellen und sozialen Wohlstands führen.

„Unsere Analyse zeigt, dass der Immobiliensektor im letzten Jahrhundert an den meisten Finanzmarktzyklen  beteiligt war, diese aber nicht verursacht hat”, betont Colin Dyer, CEO bei JLL und Vorsitzender des Lenkungsausschusses des Projekts „Asset Price Dynamics“. Und weiter: „Das Verständnis der Rolle von Immobilien in diesen Zyklen unterstreicht die Notwendigkeit einer Zusammenarbeit des Finanz- und Immobiliensektors. Nur so lassen sich negative Auswirkungen einer künftigen Volatilität der Asset-Preise gering halten. ”

Der Bericht zeigt drei Maßnahmenkategorien auf, welche die Frequenz und das Ausmaß von Immobilien-Zyklen beeinflussen können.

• Die Geldpolitik kann auf die wesentlichen Treiber vieler Marktzyklen Einfluss nehmen, indem die Zinsen erhöht und das Kreditwachstum gebremst werden. Allerdings wird die Geldpolitik häufig als stumpfes Instrument mit Auswirkungen auf alle Wirtschaftssektoren gesehen. Zudem bestehen Zielkonflikte mit anderen wirtschaftspolitischen Absichten wie dem  konjunkturellen Wachstum und einer steigender Beschäftigung.

• Makroprudenzielle Maßnahmen verfolgen das Ziel, die Gesundheit, Solidität sowie die Schwachstellen des Finanzsystems in seiner Gesamtheit aufzuspüren und in den Griff zu bekommen. Dabei ist die Sichtweise weiter gefasst und es werden nicht nur einzelne Banken und Finanzhäuser betrachtet. Beispiele für makroprudenzielle Maßnahmen sind die schrittweise Begrenzung des Kreditwachstums während Marktaufschwungs-Phasen oder Bankenvorschriften, welche zusätzliche Kapitalreserven als Sicherheitspolster gegen künftige Marktabschwungs-Phasen vorsehen.

• Mikroökonomische Maßnahmen des Marktes müssen eine wichtige Rolle bei der Mäßigung künftiger Marktzyklen spielen. Hierzu zählen beispielsweise eine flexibel reagierende Stadtplanung, flexible Richtlinien für den Umgang mit notleidenden Immobilien oder Verbraucherschutz-Gesetze, die eine unverantwortliche Kreditvergabe durch Bauhypotheken-Anbieter unterbinden. Luci Ellis, Leiterin der Abteilung Finanzstabilität bei der australischen Zentralbank (RBA), bringt die Zielsetzung im Vorwort des Berichts wie folgt auf den Punkt: „Institutionelle Details auf nationaler Ebene sind wichtig.”

Der Bericht weist auf die Gefahr wirtschaftlicher und sozialer Kosten durch Immobilienzyklen hin, betont aber gleichzeitig, dass auch die Maßnahmen zur Begrenzung solcher Zyklen Kosten aufwerfen. Steigende Zinsen zur Abkühlung eines bevorstehenden Immobilien-Booms können die gesamte Wirtschaft bremsen und ein geringeres Konjunkturwachstum sowie einen Rückgang der Investitionen zur Folge haben.

„Politische Entscheidungsträger stehen vor der Herausforderung, zwischen harmlosen Zyklen, die unvermeidliche Merkmale der Immobilienmärkte sind, und Ereignissen, die zu einer Vernichtung des Wohlstands und zu wirtschaftlichen Turbulenzen führen können, zu unterscheiden.” so Dr. David Rees, JLL Research Director und Autor des Berichts. „Immobilienzyklen bergen ebenso Kosten und Nutzen wie mögliche Gegenmaßnahmen.  Wir müssen diese Metriken besser verstehen, wenn wir den politischen Entscheidern eine seriöse Beratung anbieten sollen.“

„Die globale Finanzkrise hat das Versagen vieler öffentlicher und privatwirtschaftlicher Einrichtungen deutlich gemacht und einen Weckruf an die Bankenaufsicht und den Immobiliensektor im Besondern gesandt.“ so Dyer. „Als Teil des Wirtschaftsgeschehens müssen wir unser Anliegen sehr viel proaktiver an Banken und die Bankenaufsicht auf globaler, nationaler und lokaler Ebene kommunizieren. Zu den Ergebnissen dieser Studie zählten eine Selbstverpflichtung zu besseren Marktdaten, eine verbesserte Marktanalyse und eine verstärkte Kommunikation zwischen dem Immobilien- und Finanzsektor.”

“Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics” wird auf dem Jahrestreffen des Weltwirtschaftsforums im Januar 2015 in Davos präsentiert. JLL und das WEF haben bei der Erstellung auf umfangreiches Forschungsmaterial zurückgegriffen und ein internationales Gremium aus Sachverständigen, Zentralbankern, Bankenaufsichtsbeamten und Immobilien-Fachleuten zur Untersuchung des historischen Profils und der Ursachen von Immobilienzyklen hinzugezogen. Die komplette Studie kann auf der Website des WEF kostenlos heruntergeladen werden.