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Pressemitteilung

London / Frankfurt

JLL Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2014 - Märkte haben wieder Tritt gefasst


Europäische Büroimmobilienuhr - Kommentar und Charts [PDF]

 

 

  • Europäischer Mietpreisindex nach zwischenzeitlichem Stillstand wieder auf Wachstumskurs
     
  • Aggregiertes Vermietungsvolumen legt im letzten Quartal 2014 um 35 % zu
     
  • Leerstandsquote unverändert

 

Das 4. Quartal hat keine wesentliche Besserung der Konjunkturaussichten gebracht. Für die Eurozone wird 2015 ein unspektakuläres Wachstum zwischen 1% und 1,5% prognostiziert, Russland steht vor einer tiefen Rezession. Gleichwohl waren die letzten drei Monate des vergangenen Jahres von einer Erholung der Nutzer-Aktivitäten gegenüber dem Vorquartal geprägt. Die Ursachen für diese Entwicklung sind unterschiedlicher und größtenteils lokaler Natur. In einigen Märkten, darunter London, haben ein Nachholbedarf bei der Nachfrage und viele Vorvermietungen das Umsatzniveau angefeuert. Deutschland profitiert von starken Beschäftigungszahlen, die die Nachfrage nach Büroflächen haben steigen lassen. In einigen südeuropäischen Märkten wie Spanien, Portugal und Italien machen sich die Nutzer die derzeit günstigen Marktbedingungen zunutze, scheinen entscheidungsfreudiger geworden zu sein.

 
Mietpreisindex wieder mit leichtem Plus 


Nach einer Stagnation im Herbst kann im 4. Quartal wieder ein leichtes Wachstum der Bürospitzenmieten notiert werden. Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL stieg über das Quartal um 0,5%, im Jahresvergleich um 2,1 %. Von den 24 Index-Städten* verzeichneten sieben (im 2. und 3. Quartal waren es jeweils nur drei) einen Anstieg der Spitzenmieten mit London an der Spitze, wo ein extrem geringes Angebot den Spitzenwert um fast 10% erhöhte. Neben Dublin, mit einer wieder sehr guten Performance (+6,7%), konnten auch andere sich erholende Märkte nochmals nachziehen, wie zum Beispiel Madrid mit einem Plus von 2% und Barcelona von 1,4%. Leicht zugelegt haben über das Quartal auch zwei deutsche Immobilienhochburgen: für Hamburg wurden 2,1% registriert, für München 1,5%, deren Mieten damit die höchsten seit den 90er Jahren sind. Beträchtliche Auswirkungen auf den europäischen Büro-Mietpreis-Index haben die Turbulenzen in Russland. Moskau verzeichnete vor dem Hintergrund einer starken Abwertung des Rubels und einer verhaltenen Nutzer-Aktivität einen Rückgang der Spitzenmieten um 18,2%. Tendenz: weiter rückläufig.
Wenngleich der Index im 4. Quartal ein Wachstum zeigt, spiegeln sich auf der europäischen Immobilienuhr die starken Unterschiede in der Region wider. Besetzt sind alle vier Quadranten; in den beiden mit „Mietpreisrückgang“ (auf der rechten Seite der Uhr) hat sich die Zahl der Märkte durch Moskau und Helsinki erhöht.
 
Aggregiert - bei allen Unterschieden von Markt zu Markt – wird ein weiteres Mietpreiswachstum in 2015 unterstützt durch eine sich verbessernde Konjunktur und Nutzerstimmung sowie stärkere Expansionsaktivitäten. Auch eine Verknappung des
qualitativ hochwertigen Flächenangebots wird dafür sorgen, dass Mieten steigen. In summa werden sie sich aber vielerorts deutlich unter ihrem jeweiligen letzten Höchststand bewegen.
 
Zuwächse werden in London im oberen einstelligen Bereich genauso wie in Madrid, Barcelona, Lissabon und Mailand zu beobachten sein. Auch die Top-Mieten in Berlin, München und Stuttgart dürften von einer anhaltend positiven Nachfrage nach Topflächen in den zentralen Lagen profitieren.

 
Umsatzvolumen auf dem europäischen Märkten überrascht mit einem leichten Plus von 6 % in 2014 
 
Die eingetrübte Konjunkturstimmung noch im Herbst letzten Jahres hatte einen Rückgang der Nutzer-Aktivitäten im 3. Quartal zur Folge. Zunehmender Dynamik erfreute sich der europäische Markt in den letzten Wochen, legte über das Quartal um 35 % zu. Zwischen Oktober und Ende Dezember erreichte der Umsatz in den 24 europäischen Märkten ein Volumen von mehr als 3,1 Mio. m², ein Plus von 16 % nicht nur gegenüber dem Schlussquartal vor einem Jahr, sondern überhaupt das stärkste Quartal seit Ende 2007. Der Umsatz des Gesamtjahres 2014 bewegte sich mit 10,6 Mio. m² 5% über dem Vorjahr und auf dem 5-Jahresschnitt.
 
Die westeuropäischen Märkte performten im 4. Quartal überproportional (+43 % gegenüber dem Vorquartal); einer der größten Märkte, Paris, lag mit 48 % sogar darüber. Und dies, obgleich die wirtschaftlichen Prognosen keine wesentliche Besserung aufzeigten. Unternehmen mit großem Flächenbedarf hatten sich aber die attraktiven Marktbedingungen zunutze gemacht. 13 weitere westeuropäische Märkte verzeichneten im 4. Quartal noch deutlich höhere Zuwachsraten im Vermietungsvolumen, angeführt von Dublin (+275%), Amsterdam (+117%) und München (+101%). In Deutschland kamen die flächenmäßig fünf größten Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München auf ein Plus von 41% gegenüber dem 3. Quartal , wobei der Zuwachs in München und Berlin (+81%) besonders stark ausfiel.
 
Unter den drei Märkten mit einem über das Quartal rückläufigen Umsatzergebnis war auch London (Q4/Q 3: -18%), geschuldet allerdings nicht zuletzt einem außergewöhnlich hohen Volumen in den Monaten Juli bis Ende September). Im Jahresvergleich (Q4 2014/Q4 2013 blieb unter dem Strich ein leichtes Plus von +5%. In einigen der sich erholenden südeuropäischen Märkte waren Nutzer aufgrund noch sehr günstiger Marktbedingungen mit einem großen Flächenangebot und günstigen Mietpreisen aktiver. Das gilt für Madrid und Barcelona, die im 4. Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres Zuwächse von 21% bzw. 66% aufwiesen, während Mailand einen Rückgang (- 37%) gegenüber dem allerdings sehr hohen Volumen ein Jahr zuvor hinnehmen musste. Das Gesamtjahresvolumen  lag 2014 aber immer noch um 19% höher als 2013.
 
Unter den mittel- und osteuropäischen Märkten positioniert sich Prag als Ausreißer innerhalb der Region mit einem Anstieg des Vermietungsvolumens im 4. Quartal (+73% gegenüber dem Vorquartal). Moderat war der Zuwachs in Warschau (+5%), nahezu auf dem Niveau in Budapest (1 %). Durch die jüngsten makroökonomischen Faktoren beeinträchtigt  und vor dem Hintergrund der voraussichtlichen Konjunkturabschwächung 2015 schwächten sich die Aktivitäten der Nutzer in Moskau ab: - 1% über das Quartal und – 21% im Jahresvergleich.
 
Das bemerkenswerte Umsatzvolumen im 4. Quartal des vergangenen Jahres wird sich im 1. Quartal 2015 kaum  wiederholen. Sofern die geopolitischen oder makro-ökonomischen Herausforderungen nicht außer Kontrolle geraten dürfte im Laufe des Jahres die Nachfrage nach Büroflächen aber weiter zunehmen, getragen von einer wachsenden Expansions-Nachfrage und Portfolio-Umstrukturierungen mit der Ausrichtung der Nutzer auf moderne, infrastrukturell gut angebundene Flächen mit flexibler Raumaufteilung, die den Bedürfnissen der heutigen Arbeitswelten angepasst sind.

 
Fertigstellungsvolumen zeiht an – Leerstandsquote weitgehend unvesrändert
 
Trotz des hohen Umsatzergebnisses im 4. Quartal und der Tatsache, dass von den 24 europäischen Index-Städten immerhin 14 eine rückläufiges Leerstandsvolumen aufwiesen, ist die aggregierte gesamteuropäische Leerstandsquote mit 9,7% auf dem Niveau des Vorquartals und des Vorjahres geblieben ( Westeuropa: 9,0 % ,CEE: 15,6 %) . Für die meisten Märkte wurde Ende des Jahres eine Veränderung ihrer Leerstandsquote zwischen +/- 40 bps registriert. Es gab aber auch bemerkenswerte Rückgänge wie in Dublin mit -320 bsp von 15,0% im dritten Quartal auf 11,8% Ende 2014 aufgrund stark anziehender Nachfrage.
 
In Mittel- und Osteuropa kann über das Quartal nur Budapest (-80 bps) eine positive Leerstandsbilanz ziehen mit dem dritten Rückgang in Folge. In Moskau (+40 bps), Prag (+130 bps) und Warschau (+50 bps) legte die Quote zu – hier ist das Fertigstellungs-Niveau deutlich über das der vergangenen Jahre angewachsen.
 
Europaweit lag das Fertigstellungsvolumen 2014 bei knapp 4,78 Mio. m², entsprechend einem Plus im Jahresvergleich von 15 % und 23 % über dem Niveau von 2012. Starken Einfluss hatten das kräftige Jahreswachstum in London (+90%) und Moskau (+40%), die gemeinsam 40% der gesamten europäischen Fertigstellungen in 2014 ausmachten. 2015 dürften die Fertigstellungen relativ stabil bleiben und rund 5 Mio. m² erreichen – ein Niveau, das dem Zehnjahres-Durchschnitt entspricht. Neue, qualitativ hochwertige Flächen werden schnell absorbiert werden. Daher ist in einigen europäischen Märkten weiter mit einer Verknappung solcher Flächen in Spitzenlagen zu rechnen. Da Nutzer bei Umzügen mehr second hand Flächen zurück lassen, gleichzeitig die Zunahme von Expansionen nur langsam und nur in einigen Märkten voranschreitet, dürfte die Leerstandsquote nur langsam weiter sinken.


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* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.