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Pressemitteilung

München

Auch Münchens Bürovermietungsmarkt muss Federn lassen – Investmentmarkt der aktivste unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen


 
 
München, 19. Januar 2010 – Der Freistaat war schon immer das etwas andere Bundesland in unserer föderalistisch strukturierten Republik. Und vor allem dessen Hauptstadt und ihre Bewohner leben gut mit diesem Anderssein. Trotz Krise wird deswegen auch die Isar ihren Lauf nicht ändern. Vom allgemeinen konjunkturellen Abwärtssog der Gesamtrepublik kann sich freilich auch die Isarmetropole nicht komplett abkoppeln. Die Stimmungslage auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt war demzufolge auch von Unsicherheit geprägt – wie fast überall in Deutschland. In 2009 zeigte sich diese Unsicherheit in deutlicher Zurückhaltung der Flächenanmietungen: mit ca. 527.000 m² lag das Umsatzvolumen - wenngleich immer noch bundesweit das höchste - ein Drittel unter dem Vorjahresergebnis. Immerhin 25 % lautet das Minus im Vergleich zum 10-jährigen Durchschnitt. Und auch der Rückgang bei der Anzahl der Deals lag gegenüber 2008 auf diesem Niveau. Alle Flächengrößen mussten – teilweise - deutliche Einbußen hinnehmen. Allerdings: immerhin sechs Mietvertragsabschlüsse bewegten sich oberhalb der 10.000 m²-Marke, der größte unter ihnen im dritten Quartal durch die FTI Frosch Touristik mit rund 22.000 m² im Teilmarkt Westend. Und in den letzten drei Monaten des Jahres war es Philipp Morris, mit ca. 11.000 m² in Gräfelfing den größten Vertrag in diesem Zeitraum markierend. Rund zwei Drittel aller Deals entfielen 2009 auf die Flächenkategorie unter 500 m². „Auch in München wird in Zeiten von Unsicherheit gespart. Wer nicht umziehen muss, zieht eine Verschiebung in Betracht oder die Orientierungsgesuche münden - wie bei Nutzern, deren Verträge auslaufen - häufig in kostengetriebenen Umzügen und in kleinteiligeren Flächen“, so Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle in München. „Das wird sich auch 2010 nicht ändern. Umsatzzahlen über 700.000 m², an die wir uns in den letzten Jahren hier fast schon gewöhnt hatten, sind erst einmal passé. Wenn es gut läuft, werden wir im laufenden Jahr die halbe Million Quadratmeter wieder leicht übertreffen. Das ist keine schlechte Nachricht. Neben einigen Großgesuchen müssen sich dann aber auch wieder mehr Nutzer aus den anderen Flächensegmenten bewegen“, so Sämmer.

Die Innenstadt konnte sowohl die meisten Anmietungen (deutlich über 200), als auch den dabei höchsten Flächenumsatz (ca. 93.000 m²) verzeichnen. Das Umsatzverhältnis von Stadtgebiet zu Umland entsprach mit 72 % zu 28 % dem Durchschnitt der letzten Jahre.

Auf vier Brachen (unternehmensbezogene Dienstleister, Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales, Industrie- und EDV-Unternehmen) entfielen 50 % aller Vertragsabschlüsse. Am anmietungswilligsten erwiesen sich die unternehmensbezogenen Dienstleister (mit einem Anteil von rund 22 %). Ihr Flächenvolumen addierte sich damit auf insgesamt rund 88.000 m².

Vor dem Hintergrund des deutlich rückläufigen Umsatzes und fertig gestellter Flächen in einer Größenordnung von knapp 290.000 m² - mit einem gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Anteil der spekulativen Flächen auf immerhin einen Anteil von 45 % - hat auch der Leerstand weiter zugenommen. Ein Bestand von 19,5 Mio. m² zugrunde gelegt, liegt die Quote bei 9,6 %, entsprechend einem Anstieg von einem Prozentpunkt im Jahresvergleich. In 2010 wird erstmals auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt die 10 % -Marke beim Leerstand übertroffen werden.

Nicht zuletzt von dieser Marksituation waren die Mietpreisverhandlungen geprägt. Potentielle Nutzer haben viel Auswahl bei nachgebenden Mieten. „Günstigere Produkte mit guter Qualität stehen im Fokus“, so Sämmer. „Incentives gehören in solch einem Mietermarkt darüber hinaus quasi zum guten Ton. 5 bis 10% auf den Mietpreis sind in der Regel realisierbar.“
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt die Analyse zum Beispiel einen Rückgang der Anmietungen im Segment oberhalb der 25 Euro von 35 %. Mietabschlüsse in dieser Kategorie wurden zum Großteil von unternehmensbezogene Dienstleistern und Banken/Finanzdienstleistern in der Innenstadt getätigt. Die meisten Deals auch auf dem Münchener Büromarkt bewegten sich 2009 zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat. Der Spitzenmietpreis hat gegenüber Ende 2008 um gut 6 % nachgegeben, ebenso die gewichtete Durchschnittsmiete, die bei 13,47 Euro/m²/Monat lag. „In 2010 werden die Mieten weiter unter Druck bleiben, Anpassungen nach unten sind möglich“, so Sämmer.
 
 
Aktivster deutscher Investmentmarkt

München hat sich 2009 unter den sechs deutschen Immobilienhochburgen als der aktivste Investmentmarkt erwiesen. Das Transaktionsvolumen lag bei 1,37 Mrd. Euro und war damit rückläufig. Allerdings fiel der Rückgang sowohl im Jahresvergleich mit -16 % (Berlin, Hamburg und Frankfurt lagen mit – 24 %, - 32 % bzw. - 51 % deutlich darüber) als auch im Vergleich zum Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre recht moderat aus. Erfreulich stabil erwies sich die Anzahl der Transaktionen (50), die nahezu identisch blieb. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei rund 27 Mio., bewegte sich damit  auf einem leicht niedrigeren Niveau als im Vorjahr. Herausragend waren immerhin drei Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Marke (die Lehnbach Gärten in der Innenstadt, das ATMOS im Arnulfpark und das E.ON Areal in Neuhausen).
 
Fast 85 % des investierten Kapitals stammte von deutschen Anlegern. Besonders aktiv zeigten sich die privaten Investoren. „Und auch hier ticken in München die Uhren anders. Während man vermutet, dass die privaten eher kleinere Investitionen tätigen, wurde in München die größte Transaktion (die bereits genannten Lenbach Gärten) mit einem Volumen von über 200 Mio. Euro durch ein Family Office getätigt“, so Marcus Lütgering, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in München. Asset/Funds Manager sowie Offene Publikums/Spezialfonds kamen jeweils auf einen Anteil von 17%.
Deutlich stärker als in den anderen Hochburgen fokussierte sich das Investoreninteresse auf Büroobjekte (ein Anteil von 68 %), am wenigsten auf Einzelhandelsimmobilien (4 %).
 
„Der Münchener Investmentmarkt wirkte vor allem im letzten Drittel des Jahres deutlich vitaler. Verkäufer legten zunehmend die Scheu ab, ihre Produkte anzubieten. Auf Grund der Finanzierungslage konnte allerdings weiter nur "sicheres "und Cash Flow generierendes Produkt angekauft werden. Core- und Primeprodukte stehen ganz oben auf den Einkaufslisten“, so Lütgering. Und weiter: „Ein weiterer positiver Effekt des sicherheitsgetriebenen Einkaufens: die für die kommenden zwei Jahre negativ eingeschätzten Mietpreisentwicklungen werden nicht wirklich bewertungsrelevant, da mindestens fünf Jahre Restlaufzeit ein k.o.- Kriterium im Ankauf sind. Am Markt besteht Konsens darüber, dass die Mieten nach einer Beruhigungsphase auch wieder ansteigen werden. Daher werden keine Abschläge auf Grund der Mietentwicklung vorgenommen. Unterstützt wird die Mietprognose durch die Tatsache, dass viele Projektentwicklungen verschoben wurden und damit das Angebot an Mietflächen in bestimmten Segmenten in zwei bis drei Jahren verknappt wird.“
 
Der von vielen befürchtete Einbruch der Renditen hat in 2009 nicht stattgefunden. „Firesales blieben außen vor. Die Verkäufer konnten es sich leisten, ihre Objekte nicht um jeden Preis zu verkaufen. Das führte zu einem Mangel an verfügbaren Immobilien. Diejenigen, die sich trotz der ungewissen Lage an den Markt getraut haben, erzielten letztlich Preise, die im langjährigen Schnitt lagen“, so Lütgering. Und weiter: „Ganz mutige gab es unter den Käufern: Die Transaktion des Munich City Towers (heute: Central Tower) kann als Beleg für die positiven Erwartungen angeführt werden, die Investoren in die Stadt München setzen. Deutschlandweit war es einer der wenigen Deals mit signifikantem Volumen - bei der der Käufer bereit gewesen ist, ein 50 %iges Leerstandsrisiko zu tragen. Und dies vor dem Hintergrund der sehr pessimistischen Stimmung im Frühjahr 2009. Mittlerweile gibt es erste Anzeichen, die deutlich machen, dass sich dieser Mut gelohnt hat.“
 
Die Spitzenrenditen für innerstädtische Büroobjekte blieben im Jahresvergleich konstant und lagen Ende 2009 bei 5,25 %. Damit haben sie seit dem Tiefpunkt im Sommer 2007 um 115 Basispunkte zugelegt. In B-Lagen wurde auch in den vergangenen 12 Monaten ein Plus von 25 Basispunkten auf 6,5 % beobachtet. Lager/Logistik- Renditen bewegten sich ebenfalls leicht nach oben (auf 7,35 %). Mit 3,8 % deutlich teurer als die beiden genannten Assetklassen waren innerstädtische Geschäftshäuser.