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Pressemitteilung

Frankfurt

Historisch günstige Preise auf dem Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt


 
 
Frankfurt, 20. Januar 2010 – Der Baubeginn des EZB-Hochhauses in diesem Jahr könnte jene Signalwirkung haben, von der die Immobilienprofis der Finanzmetropole am Main seit Monaten nur träumen können. Ob das tatsächlich eintreten wird und sich sowohl auf die Stimmung der Nutzer als auch konkret auf Bürovermietungen und Investments auswirkt oder nur eine Fußnote in der Jahresbilanz 2010 bleibt, ist offen.
 
Die Frankfurter Realität zur Jahreswende 2009 / 2010 sieht jedenfalls anders aus: „Die Verantwortlichen haben die Chancen in der Krise noch nicht erkannt“, so Marcus Mornhart, Bürovermietungschef bei Jones Lang LaSalle in Frankfurt. „Die Preise sowohl für Nutzer als auch für Investoren sind historisch günstig, wer sich jetzt nicht bewegt, den bestraft über kurz oder lang der Markt. Die Zyklen am Frankfurter Immobilienmarkt werden nämlich immer kürzer“, betont Mornhart.
 
Insgesamt betrachtet war 2009 das schwächste Umsatzjahr auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt (Stadtgebiet Frankfurt sowie Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) seit 2004. Das Volumen lag mit rund 357.000 m² 29 % unter dem Vorjahr und ein Drittel unter dem zehnjährigen Umsatzmittel der Jahre 1999 bis 2008. Und auch die Anzahl der Deals ist mit 350 erschreckend niedrig: Im Jahresvergleich ein Rückgang von 19 %, der 10-Jahresdurchschnitt um 21% unterschritten. Die große Masse der Nutzer übt sich in Zurückhaltung oder aber in Flächenreduktion bestehender Räumlichkeiten. Außer der Flächenkategorie bis 1.000 m² mussten alle Größenklassen Einbußen hinnehmen, am stärksten die Kategorie 1.500 – 2.500 m². Hier wurde ein Rückgang von 53 % registriert.
 
Im fünfstelligen 10.000 er Bereich gab es nur noch zwei Anmietungen neben dem Deal der Deutsche Bahn. „Mit ihrer Anmietung von 72.000 m² zählt sie zu den Gewinnern: Ein gutes Objekt zu günstigem Preis an bestem Standort, im Herzen des Bankenviertels“, so Mornhart.
Das Bankenviertel nimmt denn auch Platz 1 in der Teilmarkt-Statistik für 2009 ein: mit einem Anteil von 41 % (entsprechend 145.000 m²) schlägt hier eine Quasi-Verdreifachung des Flächenumsatzes gegenüber 2008 zu Buche. Bemerkenswert ist allerdings die Tatsache, dass auch ohne den Bahndeal diese 1A-Lage den höchsten Umsatzanteil für sich verbucht. “Die Wirtschaftskrise hat somit nicht dazu geführt, dass die peripheren Lagen in Frankfurt, mit ihren im Vergleich zur Innenstadt immer noch deutlich günstigeren Mieten, profitiert haben. Im Gegenteil: der Umsatz der Teilmärkte Kaiserlei oder Eschborn beispielsweise war 2009 im Vergleich zum Vorjahr deutlich rückläufig. Aufgrund guter Qualität, exzellenter Lage und guten wirtschaftlichen Gesamtpaketen für die Mieter ragten im vergangenen Jahr vor allem neue Gebäude in der Innenstadt, beispielsweise der Ende 2009 fertig gestellte Opernturm mit einem Vermietungsstand von fast 80 % oder das Bürogebäude „Romeo & Julia“ im Westend positiv heraus“, so Mornhart.
 
Insgesamt wirkte der Markt eher wie paralysiert. Bewegung gibt es vor allem bei den kurzfristigen Mietvertrags-Verlängerungen um ein bis drei Jahre. Denn aufgrund der Unsicherheiten der Unternehmen und dem Cash Flow-Bedarf der Vermieter wurde häufig eine Einigung auf dieser kurzfristiger Verlängerungsbasis erzielt“, so Mornhart. Bei einer im Jahresvergleich um 8,1 % auf 34,00 Euro/m²/Monat reduzierten Spitzenmiete betrug der Rückgang in Verbindung mit Incentives bis zu 15%. Und an dem fallenden Trend wird sich auch in 2010 nichts ändern: „Die reale Einsparung für den Nutzer beim Aushandeln eines neuen Vertrags lag im vergangenen Jahr also bei 20% und darüber“. Und weiter: „Ausnahmen von diesem genannten marktüblichen Spitzenmietpreis gibt es vereinzelt bis hin 38 Euro/m²/Euro. Dazu gehört etwa der Opernturm. Aber auch hier macht die Incentive-Kultur nicht halt“.
 
Die Leerstandsquote (inkl. Untermietflächen) legte bis Ende Dezember 2009 auf 13,6 % zu, entsprechend einem Plus von 1,1 Prozentpunkten im Jahresvergleich. Neben dem niedrigen Umsatzvolumen war das Niveau der spekulativen Fertigstellungen - mit ca. 79.000 m² das höchste seit 2005 - verantwortlich für diesen neuerlichen Anstieg. Auch insgesamt betrachtet hat das Fertigstellungsvolumen 2009 deutlich zugelegt, gegenüber 2008 um fast das 3 ½ fache (auf 229.000 m²). „In 2010 sieht das schon wieder ganz anders aus. Dann erwarten wir mit rund 138.000 m² ein um 40 % rückläufiges Fertigstellungsvolumen, wobei sich der spekulative Anteil (32.000 m²) sogar rund 68 % unter dem Zehnjahresmittel bewegen wird. Die Tendenz der Leerstandsquote bleibt trotzdem eindeutig steigend. Und dies vor allem als Folge nach wie vor verhaltener Flächenumsätze. „Im laufenden Jahr erwarten wir auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt ein ähnliches Umsatzergebnis wie 2009 - in Verbindung mit weiteren Konsolidierungsmaßnahmen der Unternehmen. Das wird die Leerstandsquote auf über 15 % führen. Und trotzdem: so irritierend das auf den ersten Blick klingt: spätestens 2013 könnten wir einen weiteren Premium-Turm in Frankfurt brauchen. Denn für solche Produkte gibt es im Stadtgebiet auch nach wie vor Kunden. Es ist durchaus vorstellbar, dass in der traditionellen Bankenlage ein Premium-Quartier entsteht, das bundesweit seinesgleichen sucht: „Allerdings ist dafür ein weiteres Hochhaus unabdingbar. Premium-Kunden möchten eben neue, exzellente Flächen und keine rundum erneuerten.“
 
Aber nicht nur durch solche Maßnahmen lässt sich Attraktivität der Main-Metropole für ansiedlungswillige Unternehmen steigern. Ebenso wichtig und notwendig ist ein Umdenken der Stadt Frankfurt angesichts der Tatsache, dass ganze Bürostandorte im Frankfurter Stadtgebiet wie das Mertonviertel und Hausen, neben Niederrad langfristig zu verwaisen drohten. Die Gewerbesteuer-vorteile spielen dem Umland – z.B. Eschborn gerade im Vergleich zu den genannten Standorten in die Hände.
 
Auch auf dem Investmentmarkt bewegt sich rechts und links des Mains nur wenig. Und dennoch: „Die Stimmung ist besser als der Markt erwarten lässt, die Akteure sind relativ gelassen“, so Robert Menke, Leiter Investment Frankfurt bei Jones Lang LaSalle: „Wie in einem Labyrinth wollen die Investoren den Faden nicht verlieren und üben sich in Orientierungsgesuchen“. Vergleichbar dem Vermietungsmarkt gilt auch bei Investments: Die Preise sind historisch günstig, gerade für Prime-Produkte wie den Park Tower oder westendFirst. „Kapital ist da, aber gute Produkte in guten Lagen rar. Denn die Pipeline mit interessanten Büroinvestments an diesen Standorten ist aufgrund der Transaktionen der Boomjahre 2006/2007 sowie der geringen Neubautätigkeit nahezu leergefegt. Und wer verkaufen wollte, tat es nicht um jeden Preis. „Vor allem internationale Investoren haben vergeblich auf einen Preisverfall gesetzt“.
 
Entsprechend bewegten sich das Transaktionsvolumen und die Anzahl der realisierten Deals auf dem Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in 2009 auf einem niedrigen Niveau: 740 Mio. Euro sind das schwächste Ergebnis in der Bankenmetropole seit 1998, gegenüber dem ebenfalls schwachen Vorjahr (1,5 Mrd. Euro) eine glatte Halbierung. Der Zehnjahresdurchschnitt 1999 – 2008 (2,3 Mrd. Euro), gepusht vor allem durch das mit einem Transaktionsvolumen von 6,2 Mrd. Euro außergewöhnliche Jahr 2007 wurde 2009 um zwei Drittel unterschritten. Genauso heftig ist der Rückgang bei der Anzahl der Deals. „Vor allem der Rückkehr institutioneller Investoren in den Markt, markiert durch den Kauf der beiden bereits genannten Bürogebäude Parktower und westendFirst, ist es zu verdanken, dass das Jahresergebnis im Frankfurt nicht noch niedriger ausfiel“, so Menke. Zusammen mit einer Transaktion am Flughafen waren es die größten Transaktionen in 2009 und die einzigen, die die 50 Mio. bzw. 100 Mio. Euro-Marke überschritten. Wie in allen anderen deutschen Immobilienhochburgen haben 2009 auch in der Mainmetropole die deutschen Investoren das Investmentgeschehen bestimmt. Ihr Anteil lag bei über 95 %. Vor allem Offene Fonds/ Spezialfonds (259 Mio. Euro) und Pensionskassen (188 Mio. Euro) waren hier die aktivsten Käufer.
 
Fast die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel immer noch auf die Assetklasse Büroimmobilie, allerdings mit rückläufiger Tendenz gegenüber dem Vorjahr. Nach einem Anteil von 69 % schlugen 2009 47 % zu Buche. Auffällig, weil eher untypisch, war der mit 22 % hohe Anteil des Bereiches Lager / Logistik. Der Verkauf eines Warenverteilzentrums in der Cargo City Süd am Frankfurter Flughafen durch einen deutschen Entwickler an einen deutschen Offenen Fonds gehörte zu den fünf größten Deals des Jahres. Gemessen am Volumen reihten sich die Entwickler mit 209 Mio. Euro, nach den Offenen Fonds / Spezialfonds (238 Mio. Euro) und vor den Immobilien-AGs / REITs (141 Mio. Euro) denn auch in das Trio der drei mit Abstand größten Verkäufergruppen ein.
 
Die Finanzierung vor allem großer Objekte ist nach wie vor schwierig. „Die Banken springen einfach nicht mehr auf jeden Leverage-Zug auf. Die im Rahmen der Finanzierung von den Banken nachgefragte Eigenkapitalquote liegt mittlerweile bei 30 – 35 %. Für fremdfinanzierende Investoren sind die mit der Lage, der Größe und Miete korrespondierenden Kaufpreise damit zu hoch. Eigenkapitalstarke Player sind deshalb im Vorteil. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass auch in der hessischen Immobilienhochburg 2009 nur vergleichsweise kleinvolumige, Cash Flow generierende Objekte mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten in guter Lage den Eigentümer wechselten.
 
Die durchschnittliche Transaktionsgröße auf dem Frankfurter Investmentmarkt bewegte sich 2009 bei rund 20 Mio. Euro (2008: gut 27 Mio. Euro). „Der Fokus lag auf risikoaverse Spitzenprodukte, die aus Sicht der Investoren und der finanzierenden Banken die höchste Sicherheit bieten“, so Menke. Entsprechend gab die Spitzenrendite für Büroimmobilien, bis zum Herbst auf 5,5 % gestiegen, auf  5,35 % nach. „Die Schere zwischen Käufern und Verkäufern schließt sich allmählich wieder. Die Preisfindungsphase ist in vollem Gange. Beide Parteien nähern sich an. Für Core-Produkte im Büroimmobilienbereich ist die Trendumkehr bei der Spitzenrendite erreicht. 2010 könnten sie auch in Frankfurt weiter nachgeben. Demgegenüber ist der Preisrückgang für sogenannte Secondary-Produkte (z.B. schlechtere Lagen, kürzere Restlaufzeiten, Leerstand) noch nicht beendet. Hier erwachsen 2010 Investitionsgelegenheiten für opportunistische Investoren”. Die Spitzenrendite bei Einzelhandelsobjekten (Geschäftshäusern) lag 2009 bei 4,25 % und war damit konstant gegenüber 2008. Mit deutlich höheren Renditen konnten die Investoren bei Lager-/ Logistikflächen kalkulieren. Gegenüber dem Vorjahr legten sie um weitere 25 Basispunkte zu und bewegten sich Ende 2009 bei 7,25 %.