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Pressemitteilung

Hamburg

Wohnen in Norddeutschland 2015 - Erster Wohnungsmarktbericht von JLL in Kooperation mit der Westgrund AG


HAMBURG, 5. März 2015 – Norddeutschland mit den vier Bundesländern Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein verfügt über einen Bestand von rund 6,5 Millionen Wohneinheiten, entsprechend rund 16% des gesamtdeutschen Wohnungsbestandes. Dieser Bestand verteilt sich nicht gleichmäßig auf die vier Bundesländer: ähnlich der Bevölkerungsstruktur liegt auch der Siedlungsschwerpunkt in Niedersachsen mit rund 3,8 Millionen Wohnungen, mehr als doppelt so viel wie in Schleswig-Holstein, mehr als viermal so viel wie in Hamburg und mehr als zehnmal so viel wie in Bremen. Knapp 10% der Wohnungen in Deutschland entfallen demzufolge auf Niedersachsen, 3% auf Schleswig-Holstein, 2% auf Hamburg und knapp 1% auf Bremen.
 
 
Entwicklung der Wohnungsmieten
 
In den vier norddeutschen Bundesländern lag die durchschnittliche Angebotsmiete zum Jahresende 2014 bei rund 6,30 Euro/m², entsprechend einem Anstieg der Mietpreise seit 2006 um 15%. Ein großer Teil dieses Anstiegs war in den letzten vier Jahren zu verzeichnen (14%).
 
Teuerster Wohnimmobilien-Standort in Norddeutschland ist Hamburg mit 10,80 Euro/m² im Monat, gefolgt von Bremen mit 6,95 Euro/m², Schleswig-Holstein mit 6,85 Euro/m² und Niedersachsen mit 6,10 Euro/m². Verglichen mit Norddeutschland insgesamt werden somit in Niedersachsen unterdurchschnittliche Mieten erzielt.
 
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen vier Bundesländern positiv entwickelt. Die Angebotsmieten in den Hansestädten Hamburg und Bremen legten mit 42% bzw. 26% am stärksten zu, in Niedersachsen betrug die Steigerungsrate 15% und in Schleswig-Holstein 12%. Hamburg weist nicht nur das höchste Mietniveau sondern auch die höchste Steigerungsrate im Vergleich der Bundesländer auf. Dies unterstreicht die wirtschaftliche und kulturelle Anziehungskraft der Hanse-Metropole.
 
Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten 2014 noch einmal geringfügig: Bremen legte dabei mit 6% am stärksten zu, gefolgt von Schleswig-Holstein mit 3%, Hamburg mit 2% und Niedersachsen mit 1%.
 
Differenziert fällt die Entwicklung der Wohnungsmieten im Verhältnis zur Kaufkraftentwicklung auf der einen Seite und zur Entwicklung der Inflationsrate auf der anderen Seite aus. So lag zum Beispiel die Kaufkraftentwicklung in Schleswig-Holstein zwischen 2006 und 2014 mit 17% rund 5 Prozentpunkte über der nominalen Mietentwicklung im Vergleichszeitraum. Trotz des Anstiegs entwickeln sich die Mieten folglich schwächer als die Kaufkraft. Im gleichen Zeitraum betrug die Inflationsrate 14%, sodass die Mieten seit 2006 um 2 Prozentpunkte geringer gestiegen sind als die Inflationsrate. Der Preisanstieg der Angebotsmieten bewegt sich folglich zwischen der Entwicklung der Inflationsrate und der Kaufkraft.
 
Niedersachsen weist in diesem Vergleich ein ähnliches Bild auf. Hier liegt die Kaufkraftentwicklung mit 15% auf dem gleichen Niveau wie die nominale Mietentwicklung und einen Prozentpunkt über der Inflationsrate. In Bremen bewegt sich die Kaufkraftentwicklung mit 17% rund 9 Prozentpunkte unter der nominalen Mietentwicklung, gleichbedeutend einem lediglich moderaten Mietpreisanstieg in den letzten acht Jahren.
 
Ein extremer Mietpreisanstieg kann in Norddeutschland insgesamt nicht beobachtet werden. „Da die Bevölkerung insgesamt weiter zunehmen wird und die Bautätigkeit unzureichend bleibt, dürften in Hamburg und Bremen die Mieten in den nächsten Jahren allerdings überdurchschnittlich zulegen“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Advisory Berlin.

 
Wohnungsleerstand in Norddeutschland
 
„Da keine jährliche Leerstand-Statistik von offizieller Seite erhoben wird, beruhen die Daten auf unseren Analysen“, so Roman Heidrich. Und weiter: „Die ausgewiesenen Leerstandsquoten beziehen sich auf den marktaktiven Leerstand, der dem Wohnungsmarkt kurzfristig zur Verfügung steht. Nicht mehr marktgängige Wohnungen bleiben unberücksichtigt.“
 
Die höchste Leerstandsquote unter den vier norddeutschen Bundesländern weist Niedersachsen mit 3,7% auf, geringfügig über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,6%. Die Leerstandsquoten in Schleswig-Holstein (3,2%) und Bremen (2,5%) fallen dagegen unterdurchschnittlich aus. Im struktur- und wirtschaftsstärksten Bundesland Norddeutschlands, der Hansestadt Hamburg, stehen nur 0,7% der Wohnungen leer.
 
Innerhalb der Bundesländer gibt es auf Kreisebene in punkto Leerstand große Unterschiede. Die Städte Braunschweig (2,4%), Wolfsburg (2,0%), Oldenburg (1,0%), Osnabrück (1,8%) sowie die Region Hannover (1,9%) haben deutlich niedrigere Leerstandsquoten als Niedersachsen insgesamt. Salzgitter dagegen weist mit 9,6% den höchsten Leerstand in Norddeutschland auf. In Schleswig-Holstein hat Lübeck mit 1,5% die niedrigste Leerstandsquote der kreisfreien Städte, Neumünster mit 5,0% die höchste. „Eine sinkende Nachfrage in peripheren und wirtschaftlich schwachen Räumen steht ein hoher Nachfragedruck in prosperierenden Regionen gegenüber“, so Roman Heidrich.
 
 
Wohnungseigentum in Norddeutschland
 
Für eine Eigentumswohnung werden in Norddeutschland 2014 durchschnittlich 1.670 Euro/m² aufgerufen. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 32%. Hamburg wird dabei bei den Kaufpreisen seiner Rolle als teuerstes Bundesland Norddeutschlands gerecht. Insgesamt wird der Eigentumsmarkt für Wohnimmobilien in Norddeutschland von einer immensen Preisspanne geprägt. 2014 wurden durchschnittlich Kaufpreise zwischen 1.430 Euro/m² in Bremen und 3.720 Euro/m² in Hamburg aufgerufen, wobei der Abstand zwischen Bremen und Schleswig-Holstein – mit 2.060 Euro/m² das zweitteuerste Bundesland – rund 630 Euro/m² beträgt.
 
Abgesehen von Hamburg, mit einem Anstieg des Kaufpreises um 86% seit 2006, verlaufen die Wachstumsraten seit 2006 bei den norddeutschen Bundesländern ähnlich. Während der Preis für Eigentumswohnungen in Bremen um 29% und in Niedersachsen um 30% stieg, konnte in Schleswig-Holstein ein Anstieg von 35% verbucht werden. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise 2014 in Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bremen um rund 10%, entsprechend dem norddeutschen Durchschnitt. Hamburg dagegen weist einen Anstieg von 17% auf.
 
Insgesamt liegt die Kaufpreisentwicklung in allen vier norddeutschen Bundesländern, im Gegensatz zur Mietpreisentwicklung, deutlich höher als die Kaufkraft- und Inflationsentwicklung. „Vergleicht man die Entwicklung der Mietpreise mit den Kaufpreisen wird deutlich, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren, getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten, stärker als die Mieten gestiegen sind“, so Roman Heidrich.
 
Interessanterweise ist nicht Hamburg im Eigentumssegment der teuerste Kreis in Norddeutschland, sondern die Landkreise Aurich und Nordfriesland. In Letzterem werden Angebotspreise von rund 5.190 Euro/m² aufgerufen, bedingt durch beliebte Urlaubsgebiete mit teilweise exklusiven Ferien-Domizilen einkommensstarker Bevölkerungsschichten. Die beiden größten Wohnimmobilien-Portfolios wechselten auch nicht in Hamburg sondern in den niedersächsischen Städten Wilhelmshaven und Helmstedt ihre Besitzer.
 
 
Norddeutschlands Wohnimmobilien-Investmentmarkt
 

Schätzungen von JLL zufolge wurden in den vier norddeutschen Bundesländern im Jahr 2014 14.000 Wohneinheiten im Wert von rund 1 Mrd. Euro gehandelt. Geprägt war der Markt hauptsächlich von einheimischen Investoren. Bei den Top-Transaktionen befinden sich auf der Verkäuferseite hauptsächlich Projektentwickler wie Revitalis und Meravis, die den guten Markt für die Entwicklung und den Verkauf von Projekten genutzt haben. Zwei Transaktionen machten fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens aus. Zum einen wurden 6.700 Wohneinheiten der JADE Wilhelmshaven zum Preis von 235 Mio. Euro von der australischen Investment-Gesellschaft BGP und dem kanadischen Pensionsfond Oxford Properties  an die Adler Real Estate AG verkauft. Zum anderen erwarb die Westgrund AG mit Ankäufen aus dem Berlinovo-Portfolio in Norddeutschland Immobilien für über 200 Mio. Euro. Auf den weiteren Plätzen folgen ebenfalls Adler Real Estate AG mit dem Erwerb von rund 2.350 Wohneinheiten zum Preis von 71 Mio. Euro und Quantum Immobilien mit rund 100 Wohneinheiten zum Preis von rund 45 Mio. Euro. „Käuferseitig bestimmten institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fonds-Manager, den Transaktionsmarkt“, so Roman Heidrich. Mit Ausnahme Niedersachsens wird die Bevölkerungszahl in den norddeutschen Bundesländern in den nächsten Jahren zunehmen. Diesem Trend entsprechen steigende Haushaltszahlen und damit eine steigende Nachfrage in allen vier Bundesländern nach Wohnraum.
 
Als Folge diesen Trends ist der Wohnimmobilien-Markt in Norddeutschland von Knappheit geprägt: „Die Bautätigkeit deckt vor allem in Hamburg und in vielen Mittel- und Großstädten schon seit Jahren nicht mehr den Bedarf und es zeichnet sich auch zukünftig nur eine unzureichende Neubautätigkeit ab. Dementsprechend steigen die Mieten und die Kaufpreise vor allem in der Metropolregion Hamburg und in den regionalen Zentren“, so Roman Heidrich.

 
Wohnimmobilien-Markt Hamburg
 
Der positive Nachfrage-Trend in Hamburg, bedingt durch die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten der Region, zusammen mit einem hohen Preisniveau und einem liquiden Investitionsmarkt machen die Metropolregion Hamburg zu einem der interessantesten deutschen Wohnungsmärkte für Investoren überhaupt. „Alle Indikatoren sprechen für eine zukünftig positive Miet- und Kaufpreisentwicklung und eine hohe langfristige Sicherheit der Investments“, so Roman Heidrich.
 
Und weiter: „Dieser Eindruck wird anhand von internen Ratings von JLL bestätigt. Städte und Landkreise mit Top-Ratings befinden sich in Norddeutschland fast ausschließlich in und um Hamburg.“