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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutliche Einbußen auf dem Hotelinvestmentmarkt Deutschland in 2009 – 2010 entspannt sich die Lage

Jones Lang LaSalle Hotels bei etwa 46 % des in Deutschland getätigten Hotelinvestmentvolumens auf Käufer- oder Verkäuferseite beratend tätig


 
 
Frankfurt, 25. Januar 2010 – Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt musste 2009 deutliche Einbußen hinnehmen. Mit ca. 338 Mio. Euro lag das Ergebnis rund 66 % unter dem Volumen des Vorjahres (knapp einer Milliarde Euro). Selbst der 10-Jahresdurchschnitt (1999 – 2008: 918 Mio. Euro) wurde um rund 63 % unterschritten.
 
Während im ersten Halbjahr mit nur vier Hoteltransaktionen ein Volumen von lediglich ca. 90 Mio. Euro erreicht worden war, zogen die Aktivitäten in der zweiten Jahreshälfte an. Neun Transaktionen mit insgesamt fast 250 Mio. Euro nähren die Hoffnung auf eine nachhaltige Markterholung.
 
  
Keine Portfoliotransaktionen – deutsches Kapital dominiert

Dreizehn Einzeltransaktionen summierten sich 2009 auf 338 Mio. Euro. Wie bereits im Vorjahr fanden keine Portfoliotransaktionen statt.
Weiter zurückgegangen sind im vergangenen Jahr die Aktivitäten der ausländischen Investoren, die von 2004 bis 2008 den deutschen Hotelinvestmentmarkt klar dominiert hatten. In 2008 standen sie noch bei 64 % des Hotelinvestmentvolumens auf der Käuferseite, 2009 waren es lediglich bei ca. 21 % und drei Transaktionen.
 
 
Internationale Investoren kauften 2009 u.a. in Berlin und Erfurt ein:
  • Als Teil des Hotel- und Wohnungskomplexes "Quartier am Auswärtigen Amt" in Berlin hat Arab Investments das Arcotel John F erworben. Das 190-Zimmer Hotel wurde im Frühjahr 2009 eröffnet. Der Gesamtpreis für das Quartier lag bei 57 Mio. Euro. 
     
  • Die dänische Immobilien-Fondsgesellschaft EjendomsPlus A/S kaufte das 4-Sterne Mercure-Hotel Erfurt Altstadt (141 Zimmer).
     
Deutsche Investoren traten als Käufer u.a. in Dresden, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Münster, München und Nürnberg auf:
  • Als Teil des City Quartier Stubengasse in Münster hat die SEB Asset Management das TREFF HOTEL Münster City Centre (140 Zimmer) erworben. Verkäufer war Harpen Immobilien GmbH & Co. KG. Jones Lang LaSalle hat die Transaktion des City Quartier Stubengasse beratend begleitet.
      
  • In Düsseldorf hat die LB Immo Invest GmbH, Immobilien-Spezialfonds-Tochter der HSH Real Estate AG, das im Mai 2008 eröffnete Innside Premium Hotel in Düsseldorf-Derendorf für rund 20 Mio. Euro erworben.Jones Lang LaSalle Hotels hat die LB Immo Invest bei der Akquisition beraten.
      
  • Das von Rocco Forte geführte Luxushotel The Charles in München wurde als Teil des Gesamtkomplexes Lenbachgärten an die Family Office AM alpha GmbH verkauft. Verkäufer war die österreichische Immofinanz AG. Der Kaufpreis für den Gesamtkomplex, bestehend aus zwei Bürogebäuden und dem 160-Zimmer Hotel, lag bei über 200 Mio. Euro. 
      
  • Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH, vertreten durch die Deka Immobilien GmbH, erwarb das NH Hotel Frankfurt-City (256 Zimmer). Jones Lang LaSalle Hotels hat die Deka bei dieser Transaktion beraten. Verkäufer waren die deutsche FOM Real Estate GmbH und das irische Investmentunternehmen Quinlan Private, die das Hotel zu je 50 % im Eigentum hatten. 
      
  • Drei Hotels der Budgetmarke Motel One wechselten im Jahr 2009 den Eigentümer: 
     
    - Das Motel One Dresden Palaisplatz (228 Zimmer) ist nun im Eigentum der LB Immo Invest, Verkäufer war der Projektentwickler GBI.
      
    - Die Union Investment Real Estate GmbH erwarb von der Deutschen Immobilien AG das Motel One Hamburg Wallhöfe (450 Zimmer).

     - Die deutsche Lloyd Fonds erwarb das Motel One Nürnberg (199 Zimmer), Verkäufer war wiederum der Projektentwickler GBI. 
      
  • Das im „Gateway Gardens“ am Frankfurter Flughafen entstehende Hotelprojekt Park Inn (209 Zimmer) wurde vom Fondshaus Hamburg gekauft. Verkäufer war der Projektentwickler Lang & Cie. Real Estate AG, der Kaufpreis lag bei 27,5 Mio. Euro.
       
  • Der Steigenberger Badische Hof (139 Zimmer) in Baden-Baden wurde von der deutschen Hotelgesellschaft EP Group betreiberfrei erworben. Die EP Group betreibt das 4-Sterne Hotel jetzt unter der Marke Radisson Blu.
     
Jones Lang LaSalle Hotels war im Jahr 2009 bei etwa 46 % des in Deutschland getätigten Hotelinvestmentvolumens auf Käufer- oder Verkäuferseite beratend tätig.
 
Der Trend zu kleineren Transaktionen, der bereits 2008 ganz deutlich wurde, setzte sich auch in 2009 fort: Der durchschnittliche Kaufpreis bewegte sich bei rund 26 Mio. Euro. Nur eine der dreizehn Hoteltransaktionen hatte ein Volumen von über 50 Mio. Euro. Großvolumige Hoteldeals über 100 Mio. Euro blieben komplett aus. „Auch wenn sich die Stimmung auf den Investmentmärkten im Laufe des Jahres etwas aufgehellt hat, sind größere Finanzierungen nach wie vor schwierig bis gar nicht zu realisieren“, so Ursula Kriegl, Executive Vice President bei Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland. Und weiter: „Zudem stand Sicherheit bei den Hotelinvestments 2009 hoch im Kurs. Auf der Einkaufsliste der Investoren fanden sich 2009 mit nur einer Ausnahme pachtbetriebene Hotels. Auch wenn ein langfristiger Pachtvertrag keine 100%-ige Garantie darstellt, ist die Akquisition eines Pachtbetriebes mit einem renommierten Pächter mit weniger Risiko behaftet als die eines Hotels mit Managementvertrag. Dort steigt und fällt das Einkommen des Eigentümers analog der Umsatzzahlen des Hotels weitaus stärker.“
 
Interessant könnte es 2010 beim Thema „Refinanzierung“ werden. Nachdem in den Boomjahren eine Vielzahl von Hotelimmobilien kurz- und mittelfristig finanziert wurde, ist nunmehr Refinanzierungs-bedarf zu erwarten. „Die derzeitige Marktlage ist in diesem Zusammenhang kritisch zu sehen, da die unter Druck stehende Hotelperformance zu niedrigeren Beleihungswerten führt und sich auch Loan-to-Value-Ratios entsprechend verändert haben. Sofern kein zusätzliches Eigenkapital vorhanden ist und die Banken auf die Rückführung ihrer Kredite bestehen, könnten sich daher einige Investoren gezwungen sehen, ihre Immobilien zu veräußern, nachträglich Eigenkapital einzubringen oder schlimmstenfalls Insolvenz anzumelden“, so Ursula Kriegl. Und sie rät, sich auf potentiell aufkommende Probleme frühzeitig einzustellen. „Im noch immer nicht einfachen Marktumfeld ist der Spielraum von Investoren, Betreiber und Banken begrenzt und die Erarbeitung der bestmöglichen Lösungsansätze braucht nun einmal Zeit. Diese sollte man sich nehmen, um eventuelle Notverkäufe oder Insolvenzen zu vermeiden. Wir bei Jones Lang LaSalle Hotels konnten dies im vergangenen Jahr erfolgreich bei verschiedenen Mandaten umsetzen.“
 
Auf Grund der weiterhin angespannten wirtschaftlichen Lage werden sich die Strukturen auf dem Hotelinvestmentmarkt Deutschland auch in 2010 nicht wesentlich ändern. „Generell rechnen wir aber mit einem zunehmend dynamischeren Geschehen auf dem Hotelinvestmentmarkt, die Entwicklung des zweiten Halbjahres 2009 fortsetzend.“ Von Investoren präferiert bleiben Hotelinvestments mit langfristigen Pachtverträgen von bonitätsstarken Betreibergesellschaften. Auf Käuferseite bleiben primär institutionelle Investoren aktiv, ergänzt durch Privatpersonen, die sich für außergewöhnliche Hotelimmobilien interessieren.
 
 

* Basierend auf Einzeltransaktionen in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro, Portfoliotransaktionen in Deutschland sowie Hotels in Deutschland als Teile von Immobilienportfolioverkäufen