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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Büro-Vermietungsmarkt zum Jahresanfang belebt


​Kurzkommentar inklusive Übersichtstabelle [PDF]

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FRANKFURT, 2. April 2015 – Deutschland zählt auch zum Jahresbeginn 2015 zu den wachstumsstarken Volkswirtschaften in Europa. Das Bruttoinlandsprodukt legte im letzten Quartal 2014 deutlich zu und erreichte damit auf das Gesamtjahr 2014 gesehen laut consensus ein Wachstum von 1,6 %. Zu der traditionell starken Exportwirtschaft hat sich nun auch der private Konsum hinzugesellt. Die deutschen Konsumenten sind angesichts der niedrigen Sparzinsen und des kaum mehr spürbaren Preisauftriebs in Kauflaune. Da neben den privaten Investitionen auch der Staat seine Investitionsausgaben erhöht hat, fußt die Erholung der deutschen Konjunktur auf mehreren Säulen und hat dazu geführt, dass mehrere Wirtschaftsinstitute ihre Prognosen für 2015 erhöht haben. Die Spanne bei consensus reicht aktuell von 1,2 % bis 2,5 %, im Mittel stieg die Prognose von 1,3 % im Dezember 2014 auf aktuell 1,8 % an.
 
Mit einer an Kraft gewinnenden Erholung und einer nach wie vor sehr günstigen Situation am Arbeitsmarkt sind die Voraussetzungen dafür gegeben, dass in Deutschland die Inflationsrate mittelfristig wieder auf den EZB-Referenzwert von 2 % ansteigt. Angesichts der relativen Schwäche der anderen Euroländer dürfte dies aber nicht vor 2017 der Fall sein.
„Vor diesem Hintergrund bewerten wir sowohl die aktuelle Lage als auch die mittelfristige Perspektive der deutschen Bürovermietungsmärkte als positiv und stabil“, betont Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Pörschke weiter: „Angesichts des weiterhin sehr sensiblen Umgangs mit dem Kosten-Faktor Fläche in den Unternehmen sind allerdings sicherlich keine signifikanten Nachfragesprünge zu erwarten, aber es dürfte ein moderates Wachstum auf einem bereits hohem Niveau zu konstatieren sein. Eine fundamental begründete Sorge, dass sich die Vermietungsmärkte von den Investmentmärkten gefährlich weit entkoppeln, sehen wir derzeit nicht. Auch die Mieten dürften mittelfristig etwas mehr Spielraum nach oben haben.“ 

 
Marktentwicklung zeigt sich belebter – moderates Umsatzplus
 
Mit einem über alle sieben Immobilienhochburgen aggregierten leichten Plus von 6 % beim Umsatzvolumen starteten die Büro-Vermietungsmärkte in das neue Jahr 2015. Mehr als 766.000 m² konnten zwischen Januar und März vermietet oder an Eigennutzer vermittelt werden. Die Vermietungsmärkte zeigten sich zwar belebt, bei genauerer Betrachtung der Quartalszahlen wird aber deutlich, dass das leichte Umsatzplus überwiegend auf das Konto der Eigennutzerumsätze zu buchen ist. Hier stieg das Volumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 20 % an, während das reine Vermietungsvolumen gegenüber dem ersten Quartal 2014 nur auf ein Plus von 3 % kam. Und auch bei den Eigennutzertransaktionen entfällt mit fast 50.000 m² mehr als 40 % allein auf Hamburg. „Insgesamt also ein sehr heterogenes Bild des deutschen Büromarktes. Auch wenn eine Jahresprognose nach den ersten drei Monaten mit Vorsicht zu genießen ist, gehen wir nach wie vor von einem Umsatzvolumen für das Gesamtjahr von ca. 3 Mio. m² aus. Die guten Beschäftigungsaussichten in dem für die Nachfrage so wichtigen Dienstleistungssektor gepaart mit den bereits am Markt vorhandenen Gesuchen sollten in der Summe im weiteren Jahresverlauf für weiter aktive Büromärkte sorgen“, kommentiert Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.
 
Auch in der geografischen Detailbetrachtung innerhalb der Big 7 setzt sich das differenzierte Bild fort. Während in Stuttgart und in Hamburg die Umsatzvolumina jeweils über 19 % im 12-Monatsvergleich angezogen haben, bewegten sich sowohl Frankfurt mit knapp 6 % als auch Köln mit sogar 20 % im Minus. In Frankfurt fehlten nach wie vor insbesondere die großen Abschlüsse, hier gab es nur einen Deal über 5.000 m².

 
Positiver Trend bei der Nettoabsorption hat sich fortgesetzt bei weiter sinkenden Leerständen
 
Der Umschwung, der 2014 erstmals in den letzten drei Monaten mit einem Umsatzplus zu beobachten war, hat sich auch im ersten Quartal fortgesetzt. Auch das hat dazu geführt, dass sich die Summe der Zunahme des belegten Büroflächenbestandes im Jahresvergleich um mehr als 720.000 m² erhöht hat, ein Zeichen für expansionswillige Mieter, Unternehmens-Neugründungen oder Unternehmens-Zuzüge. Die Berechnung der Nettoabsorption nur für das erste Quartal 2015 fällt mit 150.000 m² ebenfalls positiv aus, lediglich in Frankfurt und in Stuttgart liegt dieser Wert im Minus.
 
Der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg hat zum Ende des ersten Quartals 2015 einen weiteren neuen Tiefpunkt erreicht. Für das Leerstandsvolumen sind Ende März 6,63 Mio. m² zu notieren, dies entspricht einer aggregierten Quote von 7,5 %. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um weitere 0,2 Prozentpunkte, gegenüber dem Fünfjahresvergleich sogar 1,4 Prozentpunkte. „Für 2015 rechnen wir mit einer Leerstandsquote auf ähnlichem Niveau. Im Gegensatz zum Umsatzvolumen zeigen sich die Hochburgen im Bereich Leerstand sehr einheitlich. In jeder der Big 7 hat sowohl das Leerstandsvolumen als auch die Leerstandsquote im Einjahresvergleich abgenommen. Am deutlichsten in Frankfurt und in Köln, hier sank der Leerstand jeweils um mehr als 10 %“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.

 
Kein Anstieg des Neubauvolumens – hohe Vorvermietungsquote

Der Mangel an kurzfristig verfügbaren und hochwertigen Büroflächen macht sich insbesondere in den zentralen Lagen bemerkbar. Und das sind genau die Flächen, die von den suchenden Unternehmen nachgefragt und gewünscht werden. Insofern mag ein nicht vorhandenes Plus bei den Vermietungsumsätzen in einigen Fällen auch Resultat eines nicht vorhandenen Angebots sein, so dass tendenziell umzugswillige Unternehmen mangels echter Alternativen dann doch in ihren bisherigen Flächen bleiben. Eine andere Alternative - allerdings nicht für alle Unternehmen - ist die frühzeitige Sicherung von Flächen in projektierten oder in Bau befindlichen Flächen. Allerdings hat sich hier der Trend geändert. Zahlreiche Neubauprojekte haben sich nun zeitlich nach hinten verschoben, so dass sich das ursprünglich ermittelte Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr nach aktuellem Stand um 100.000 m² auf nun 939.000 m² reduziert hat. Das wären rund 5 % weniger als im Gesamtjahr 2014. Im ersten Quartal 2015 wurden in der Summe über alle Big 7 nur etwas mehr als 200.000 m² fertiggestellt, rund 12 % weniger als in Q1 2014. „Anders als in vorherigen Zyklen nimmt das Angebot immer noch keine richtige Fahrt auf. Das ist mutmaßlich immer noch den Folgen der Finanzkrise mit einem eher restriktiven Verhalten seitens der Banken für die Finanzierung von Bauvorhaben geschuldet“, so Scheunemann
 
Von den gesamten Fertigstellungen des ersten Quartals sind zum Zeitpunkt der Baufertigstellung über 83 % bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben waren. D.h. nur noch knapp 35.000 m² stehen den Nutzern noch zur freien Verfügung. Für die restlichen neun Monate des Jahres werden dann noch etwa 737.000 m² neue Flächen erwartet. Auch hier zeigt sich der bereits jetzt vorhandene hohe Anteil an Vorvermietungen, denn nur noch rund ein Drittel (245.000 m²) sind aktuell noch verfügbar.
 
Aufgrund der zeitlichen Verschiebung einiger geplanten Projekte wird in 2016 das Neubauvolumen nach gegenwärtigem Stand weiter leicht zunehmen und dann bei über 1 Mio. m² liegen. Hier bleibt aber angesichts der Erfahrungen aus 2014 abzuwarten, ob nicht eine Art „Dominoeffekt“ eintritt, der in der Folge zu einer fortlaufenden Verschiebung von Projekten führt. Regionale Schwerpunkte der Bautätigkeit in diesem und im nächsten Jahr werden Berlin, München und Hamburg sein. Die aktuell geplanten Volumina liegen hier in einer Spanne zwischen 350.000 m² und 500.000 m² für 2015 und 2016 zusammen.

 
Stabile bis leicht steigende Spitzenmieten

„Die gute und positive Marktentwicklung führt dazu, dass wir in diesem Jahr in einigen Städten Mietpreisanstiege verzeichnen werden, die ursprünglich für 2016 prognostiziert waren“, so Scheunemann. Und weiter: „Dies betrifft Hamburg und Stuttgart, wo wir nun bis Ende 2015 mit einem Mietpreiswachstum von 2 % in Hamburg und 5,3 % in Stuttgart rechnen. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt hat sich ein Teil der Erhöhung sogar schon aktuell im ersten Quartal niedergeschlagen. Auf aktuell 19,50 Euro/m²/Monat stieg die Spitzenmiete damit um 50 Cent gegenüber dem letzten Quartal, im weiteren Jahresverlauf wird die Spitzenmiete dann erstmals auf 20 Euro/m²/Monat steigen.“
 
Aggregiert über alle Standorte schlägt im Spitzenmietpreisindex für das erste Quartal 2015 ein Plus von 0,6 % im Jahresvergleich zu Buche.
 
„Im weiteren Jahresverlauf 2015 rechnen wir aufgrund der anhaltend positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen mit weiterem Spitzenmietpreiswachstum. Aggregiert über die Big 7 wird für das Gesamtjahr ein leichtes Plus von 1,8 % stehen. Neben den erwähnten Anstiegen in Hamburg und Stuttgart könnte in München ein Plus von 3,0 % und in Berlin von 2,3 % stehen“, schätzt Scheunemann.