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Pressemitteilung

Frankfurt

Wohnungsmieten und Eigentumswohnungen werden in München teurer – Kaufpreise bei Mehrfamilienhäusern rückläufig

Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum zweiten Mal Residential City Profile


 
 
Frankfurt, 3. März 2009 – Auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt sind im zweiten Halbjahr 2008 unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Zum einen konnte ein weiterer Anstieg der Angebotsmiete* auf 13,10 Euro/m²/Monat, entsprechend einem Plus von 11 % gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichnet werden. Der Kaufpreis legte gleichzeitig sogar um über 13 % zu und erreicht  3.510 Euro/m². Zum anderen zeigt der angebotene Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser einen Rückgang um ca. 3 % auf 2.290 Euro/m².
 
Die Stadt an der Isar besitzt ein sehr hohes Mietniveau. Im Vergleich zu den anderen untersuchten Märkten ist München die mit Abstand teuerste Stadt. Die Angebotsmiete liegt 1,60 Euro/m²/Monat über dem Preis des Zweitplatzierten Frankfurt.
 
Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt das neueste Residential City Profile München, das Jones Lang LaSalle zum zweiten Mal erstellt hat. Neben der bayerischen Landeshauptstadt wurden auch die Wohnungsmärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg sowie – neu hinzugekommen – Köln, Leipzig und Stuttgart untersucht. Zur Transparenzerhöhung  des Wohnimmobilienmarktes wurde die Analyse des Mietwohnungsmarktes auf der Basis von 167.000 Datensätzen auf Stadtbezirksebene um eine detaillierte Untersuchung der Teilsegmente Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit mehr als 80.000 Datensätzen bzw. 8.000 Objekten ergänzt, die sich auf Baualtersklassen und Wohnungsgrößen beziehen. Im Zusammenhang mit der Untersuchung des Marktes für Mehrfamilienhäuser lag auch der Wohninvestmentmarkt jeder einzelnen der acht Städte im Fokus.
 
Angebotsmieten steigen in allen Bezirken an
 
Die positive Entwicklung der Angebotsmiete in München spiegelt sich auch in den einzelnen Stadtbezirken wider. Die höchsten Angebotsmieten (14,80 Euro/m²/Monat) werden in dem geografischen Bezirk Nord-Ost (z.B. Schwabing-Freimann) und im Zentrum (Mitte-Nord: 13,50 Euro/m²/Monat und Mitte-Süd: 13,15 Euro/m²/Monat) verlangt. Wenn in der Stadt überhaupt von günstigem Wohnraum gesprochen werden kann (alle Schwerpunktmieten liegen deutlich über 11,00 Euro/m²/Monat) so ist er immer noch im südlich gelegenen Stadtteil Perlach zu finden. Auch hier hat der Mietpreis im Vergleich zum letzten Halbjahr allerdings durchschnittlich um 0,10 Euro auf 9,80 Euro/m²/Monat zugelegt.
 
„Für 2009 gehen wir von einer weiteren Steigerung der Angebotsmieten in München aus“, so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland. Und weiter: „Ursache ist, dass die bayerische Landeshauptstadt, wie viele andere deutsche Metropolen auch, vom Trend des urbanen Wohnens profitiert. Bedingt durch die starke Bevölkerungszunahme steigt der Flächenbedarf. Da dieser nicht befriedigt werden kann, wird München auch zukünftig einen zusätzlichen Preisdruck verspüren“.
 
Münchener Kaufpreisangebote für Eigentumswohnungen haben zugenommen
Die Preise für angebotene Eigentumswohnungen weisen im Vergleich zu den anderen sieben Standorten ebenfalls ein sehr hohes Preisniveau auf. Scheinbar unbeeindruckt von der Krise hat der Schwerpunktkaufpreis im Halbjahresvergleich um über 13 % zugelegt und hat im zweiten Halbjahr 2008 in München 3.510 Euro/m² betragen.

Bis auf die im Süden und Süd-Westen gelegenen Bezirke haben alle Bereiche der Stadt zugelegt. Die innerstädtischen Bezirke liegen dabei  über dem normalen  Kaufpreisgefüge. So werden Eigentumswohnungen in Mitte-Süd zurzeit für 4.420 Euro/m² am Markt angeboten. Ein geringes Angebot bei gleichzeitig sich erhöhender Nachfrage haben die Preise deutlich steigen lassen. In Top-Lagen der Altstadt und von Schwanthalerhöhe liegen die Spitzenpreise jenseits der  7.000 Euromarke/m². Der Großteil der Bezirke befindet sich auf der Wohnimmobilienuhr „Eigentumswohnungen“ von Jones Lang LaSalle in einer Phase des verlangsamten Kaufpreiswachstums.

Das Teilsegment  „Eigentumswohnung“ zeigt eine ähnlich angespannte Lage wie der Mietwohnungsmarkt. Vor allem die Schwerpunktkaufpreise abseits des Zentrums haben angezogen, während die Mittelwerte in diesen Lagen nahezu unverändert geblieben sind. Insgesamt sind allerdings hier immer noch deutliche Unterschiede zum Zentrum zu beobachten. Neubauten (2000-2008) in der Innenstadt bilden mit  5.000 Euro/m² die teuerste Baualtersklasse. Die preisgünstigsten Wohnungen dieser Baualtersklasse sind im Westen Münchens (Aubing-Lochhausen-Langwied) zu finden. Ein Grund der generell hohen Preislage der Stadt ist, dass eine nachfragegerechte Wohnraumversorgung nicht erreicht werden kann.
 

Abnehmendes Preisniveau bei Mehrfamilienhäusern
 
Die Finanzmarktkrise und die damit verbundenen restriktiven Kreditvergaben der Banken haben auch in München zu einer Verminderung von Portfoliotransaktionen geführt. Damit hat auch das Preisniveau an Fahrt verloren. Der angebotene Schwerpunktpreis verzeichnete in München im zweiten Halbjahr 2008 einen Rückgang um über 3 % auf  2.290 Euro/m². Trotz des leichten Rückgangs bewegen sich die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau.
 
„München zählt zu den Top-Standorten mit dem größten Investmentpotenzial in 2009“, so Mergen. Der Investmentmarkt der bayerischen Landeshauptstadt gilt im europäischen Vergleich als krisensicherer Markt.