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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Büroimmobilienmarkt startet dufte ins Jahr 2015

Höchster Büroflächenumsatz seit 1999 – Gewerbe-Transaktionsvolumen verdoppelt


BERLIN, 10. April 2015 – Der Büroimmobilienmarkt Berlin glänzt mit einem starken Auftaktquartal. Der erzielte Flächenumsatz wurde zuletzt vor mehr als 15 Jahren erzielt. Der Gewerbeimmobilien-Investmentumsatz hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt.

Rüdiger Thräne, Regional Manager des Berliner Büros von JLL: „Unsere Prognosen aus dem Januar haben sich bewahrheitet und Berlin zeigt sich in bester Verfassung. Der Vermietungsmarkt boomt und profitiert gleichermaßen vom starken Mittelstand und Tech-Aufschwung. Die Investoren haben der Hauptstadt den Spitzenplatz unter den Big 7-Metropolen beschert und sehen in Berlin nach wie vor einen der wenigen Märkte mit Mietsteigerungs-Potenzial. Insgesamt finden Mieter, Investoren und Entwickler weiterhin hervorragende Perspektiven vor und wir rechnen mit einer Fortsetzung des positiven Trends im weiteren Jahresverlauf.“

Höchster Flächenumsatz eines Auftaktquartals seit über 15 Jahren

Im ersten Quartal wurde ein Vermietungsvolumen von 148.800 m² erreicht. Dies ist der höchste Umsatz eines Auftaktquartals seit 1999. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum liegt der Anstieg bei rund sieben Prozent. Der 5-Jahres-Durchschnitt (2010-2014) der jeweiligen Vergleichsquartale wird um rund ein Viertel übertroffen, der 10-Jahres-Durchschnitt um ein Drittel. Alle genannten Werte verdeutlichen die derzeit robuste Verfassung der Berliner Wirtschaft und des Bürovermietungsmarktes. Für das Gesamtjahr erwartet JLL einen Flächenumsatz von rund 530.000 m².

Die Anzahl der Vermietungen hat bis Ende März mit knapp 200 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast die Hälfte zugelegt. Diese Vielzahl an Abschlüssen ist der Haupttreiber des guten Flächenumsatzes. Gleichzeitig unterstreicht sie die hohe Lebendigkeit des Marktes, in dem sich eine Vielzahl mittelständischer Unternehmen bewegt. Sven Scharke, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin: „Der hohe Anteil der kleineren Vermietungen unterhalb von 500 m² und die Tatsache, dass rund 85 Prozent der Vermietungen in den Größenklassen unter 2.500 m² lagen, zeigen, dass der Mittelstand der wesentliche Treiber des Berliner Bürovermietungsmarktes ist.“ Tatsächlich lag die durchschnittliche Vermietungsgröße im ersten Quartal bei 756 m² und damit rund ein Drittel unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. 

Umsatzstärkster Teilmarkt war Charlottenburg-Tiergarten mit einem Umsatzanteil von rund einem Viertel. Kreuzberg-Tempelhof und Mitte komplettieren mit Anteilen von 20 bzw. 11 Prozent die Top 3. Bei den Branchen liegt der Bereich Neue Medien mit insgesamt 34.700 m² Flächenumsatz und einem Anteil von fast 25 Prozent klar in Front. Die Großanmietung von Rocket Internet im GSW Hochhaus (22.000 m²) hat zu diesem guten Ergebnis wesentlich beigetragen. Die Branchen Ausbildung/Gesundheit/Soziales sowie Bau/Immobilien zählen mit Flächenanteilen von 12 bzw. 11 Prozent ebenfalls zu den drei wichtigsten Mietergruppen.

Wie von JLL zu Jahresbeginn prognostiziert, haben der Technologiebereich und insbesondere die neuen und klassischen Medien im ersten Quartal verstärkt Flächen nachgefragt. Das Unternehmen geht weiterhin davon aus, dass neben den vielen lokalen Internetfirmen auch die führenden internationalen Player der Branche Berlin als Standort für ihre Deutschland-Zentralen wählen werden.

Der gesamte Büroflächenbestand legte im Vergleich zum ersten Quartal 2014 um 64.300 m² zu und beläuft sich laut JLL aktuell auf 17 Mio. m². Das Leerstandsvolumen lag zum Quartalsende bei rund 1.257.000 m² und damit fast 50.000 m² unter dem Niveau des Vorquartals sowie 91.000 m² unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Die Leerstandsquote sank dementsprechend gegenüber dem Vorquartal um 0,3 Prozentpunkte auf nun 7,4 Prozent. Das hervorragende Vermietungsergebnis des letzten Jahres und die nach wie vor überschaubare Bautätigkeit sind die Gründe für die Verringerung des Leerstandes. Für den weiteren Jahresverlauf erwartet JLL eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau und rechnet zum Jahresende mit einer Quote von 7,5 Prozent.

Im ersten Quartal wurden 29.700 m² Bürofläche fertiggestellt. Bis zum Jahresende werden weitere 180.300 m² hinzukommen, von denen derzeit noch rund 33.600 m² verfügbar sind. Das Fertigstellungsvolumen für 2016 beziffert JLL mit rund 300.000 m², von denen derzeit noch rund 40 Prozent verfügbar sind. In 2017 werden weitere 60.000 m² hinzukommen. Insgesamt befinden sich im gesamten Marktgebiet Berlin derzeit rund 433.600 m² Büroflächen im Bau.

Bei der Spitzenmiete zeigt sich ein stabiles Bild. JLL beziffert sie im Vergleich zum Vorjahres- und Vorquartal unverändert mit bis zu 22,00 Euro/m²/Monat. Bis zum Jahresende wird ein leichter Anstieg auf dann 22,50 Euro/m²/Monat erwartet. Die aktuelle gewichtete Durchschnittsmiete legte gegenüber dem Vorquartal um knapp zwei Prozent auf aktuell 13,94 Euro/m²/Monat zu.

Berlin nimmt beim Transaktionsvolumen Big 7-Spitzenplatz ein

Auch der Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von 1,34 Mrd. Euro sehr stark in das Jahr 2015 gestartet. Die Ergebnisse des Vorjahresquartals (630 Mio. Euro) und der 5- bzw. 10-Jahres-Durchschnitte haben sich jeweils mehr als verdoppelt. Unter den sieben größten deutschen Metropolen (Big 7) belegt Berlin vor München (1,24 Mrd. Euro) und Frankfurt (1,18 Mrd. Euro) Rang 1. Im Vergleich zum Vorjahresquartal weist die Hauptstadt zudem den größten Zuwachs aller Big 7-Standorte auf.

Berlin erzielt im ersten Quartal mit 39 Prozent den nach Köln zweitniedrigsten Anteil von Büroimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen. Im Durchschnitt der Big 7-Städte liegt der Büroanteil bei zwei Dritteln. Dagegen ist der Anteil der Einzelhandelsimmobilien in Berlin traditionell und auch im ersten Quartal 2015 überdurchschnittlich hoch. Nicht zuletzt durch den Verkauf des Shopping Centers Boulevard Berlin im Rahmen der Corio-Übernahme durch den französischen Centerbetreiber Klépierre beziffert JLL ihn aktuell mit 26 Prozent.

Das Verhältnis zwischen deutschen und internationalen Investoren ist wie im Vorjahr nahezu ausgeglichen. Allerdings stehen ausländische Akteure gleichzeitig für fast zwei Drittel des im ersten Quartal getätigten Verkaufsvolumens. Per Saldo haben ausländische Investoren ihren Berliner Immobilienbestand damit um rund 200 Mio. Euro reduziert.

Mit Blick auf die Spitzenrenditen notiert JLL für Büroimmobilien aktuell 4,5 Prozent. Objekte geringerer Qualität in Top-Lage beziffert das Unternehmen mit 5,5 Prozent.

Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin zieht folgendes Fazit: „Mit dem Big 7-Spitzenplatz, 40 Transaktionen und einem durchschnittlichen Volumen von 34 Mio. Euro ist der Jahresauftakt sehr gut verlaufen. Sichere ‚Core‘-Immobilien dominieren mit einem überaus hohen Volumenanteil von 60 Prozent nach wie vor das Marktgeschehen. Im weiteren Jahresverlauf gehen wir jedoch von einer erweiterten Risikoneigung der Investoren aus. Mit Blick auf das Gesamtjahr dürfte das Transaktionsvolumen rund 5 Mrd. Euro erreichen, was gegenüber 2014 einem Zuwachs um etwa 15 Prozent entspräche.“