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Pressemitteilung

Stuttgart

Auf Stuttgarter Bürovermietungsmarkt ist 2009 Verlass – Investmentmarkt enttäuscht


 
 
Stuttgart, 28. Januar 2010 – Der Stuttgarter Markt für Büroimmobilien hat das Schicksalsjahr 2009 mit Licht- und Schattenseiten abgeschlossen. Negativ-Schlagzeilen zu den Schwierigkeiten der Landesbank Baden-Württemberg, der VW-Übernahme von Porsche, der Kurzarbeit bei Mercedes und dem Fragzeichen hinter dem bislang unantastbaren Stammwerk Sindelfingen kommen für die ansonsten auf Stabilität bedachte Region schon fast einem Erdbeben gleich. Um so erstaunlicher ist es, dass die Landeshauptstadt den schwierigen Rahmenbedingungen zum Trotz in 2009 einen sehr soliden Vermietungsmarkt vorweisen kann. Weniger positiv fällt das Resumee für den Investmentmarkt aus. Hier ist auch vor einem bundesweit unbefriedigenden Hintergrund ein sehr schwaches Ergebnis zu konstatieren.
 

Vermietungsmarkt besticht durch Zuverlässigkeit

Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Stuttgart mag nicht spannend sein. Als Bürovermietungsstandort ist die Landeshauptstadt aber ausgesprochen zuverlässig und berechenbar. Gerade in schwierigen Zeiten kann Stuttgart diesen Trumpf ausspielen und weist 2009 im Unterschied zu den anderen BIG 6-Metropolen eine vergleichsweise stabile Marktentwicklung auf. Nur Berlin kann der Landeshauptstadt in punkto Konstanz das Wasser reichen.“ Tatsächlich liegt der Flächenumsatz 2009 mit rund 160.000 m² leicht über dem 5-Jahresmittel von 158.500 m². Auch der 10-Jahres-Durchschnitt von 170.000 m² wird nur knapp verfehlt. Im Vergleich zum Jahr 2008, für das Jones Lang LaSalle 183.400 m² notiert, fällt der Rückgang mit rund 13 Prozent etwas deutlicher aus.
  
Camilli weiter: „Angesichts der sehr schlechten Marktstimmung hat sich der Bürovermietungsmarkt aus unserer Sicht sehr gut geschlagen. Die uns vorliegenden Flächengesuche lassen auch für 2010 ein stabiles Marktgeschehen erwarten. Der Startschuss für Stuttgart 21 wird dem Markt definitiv einen Auftrieb geben. Wir werten ihn als sehr positives Signal und rechnen für das laufende Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 160.000 m².“ Für die größte Vermietung des Jahres 2009 sorgte mit 23.000 m² das Innenministerium. Mit weiteren zehn Vermietungen oberhalb von 3.000 m² kann Stuttgart an das Vorjahresniveau (12 Vermietungen dieser Größenordnung) anknüpfen. 28 Deals über 1.000 m² bedeuten dagegen im Vergleich zum Vorjahr (40) einen Rückgang. Insgesamt dominieren kleinflächige Vermietungen wie in der Vergangenheit das Marktgeschehen. Rund zwei Drittel aller ermittelten Deals entfallen auf das Segment unter 500 m².

Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen beziffert Jones Lang LaSalle im vierten Quartal 2009 mit 6,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 0,5 Prozent. Für 2010 wird ein weiterhin leicht steigender Leerstand prognostiziert. 

Auf die beiden Teilmärkte Innenstadt und Stuttgart-Ost entfallen jeweils rund 24 Prozent des Umsatzvolumens. Der Großdeal des Innenministeriums in Stuttgart-Ost hat entscheidend dazu beigetragen, dass dieser Stadtteil mit der im Normalfall dominierenden Innenstadt gleichziehen konnte. Bei der Anzahl der Vertragsabschlüsse hält die Innenstadt mit rund einem Drittel allerdings weiterhin ihre angestammte Spitzenposition. Die Top 3 komplettieren in dieser Hinsicht Vaihingen (12 Prozent) und Stuttgart-West (10 Prozent).

Als umsatzstärkste Branchen beziffert Jones Lang LaSalle die Öffentliche Verwaltung (28 Prozent des Umsatzvolumens), gefolgt von Versicherungen (15 Prozent) und dem Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales (12 Prozent). Unternehmensbezogene Dienstleister, in den Vorjahren stets umsatzstärkste Branche, belegen in 2009 mit acht Prozent lediglich Rang 5. Allerdings kann der Bereich seine Spitzenposition in Hinblick auf die Anzahl der Vertragsabschlüsse mit einem Anteil von 17 Prozent aufrecht erhalten.

Die Spitzenmiete hat im vierten Quartal im Vergleich zum ersten Halbjahr um 0,50 Euro nachgegeben und liegt derzeit bei 17,50 Euro/m²/Monat. Camilli: „Im Vergleich mit den BIG 6-Metropolen zeigt sich Stuttgart mit einem Rückgang um knapp drei Prozent vergleichsweise stabil. Wir sehen den Preisrückgang mit der Korrektur im vierten Quartal gestoppt und erwarten bis Ende 2010 stabile Spitzenmieten.“ Insgesamt bewegen sich fast 60 Prozent der Vermietungen des Jahres 2009 innerhalb der Preisspanne zwischen 10 und 15 Euro. In dieser Hinsicht setzt sich das Ergebnis aus dem Vorjahr unverändert fort.

Bei den Fertigstellungen zeigt sich ein von Vorsicht geprägtes und abwartendes Bild. Im Gesamtjahr 2009 sind etwa 55.200 m² Bürofläche fertig gestellt worden. Mit 11 Prozent fällt der Anteil spekulativer Fertigstellungen der Marktlage entsprechend niedrig aus. Auch insgesamt liegt das Volumen deutlich unter dem 10- und 5-Jahresschnitt (110.000 bzw. 77.000 m²). Camilli: „In der aktuellen Marktlage tun sich Projektentwickler und Makler mit der Vorvermietung schwer. Einige anstehende Projekte können nur bei einer besseren Vorvermietungssituation gezündet werden. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für 2010 ein Fertigstellungsvolumen von rund 35.400 m². Rund 60 Prozent der Fläche ist noch verfügbar. Erst ab 2011 dürfte sich die Pipeline langsam wieder in Richtung des 5-Jahres-Durchschnitts bewegen.“
 

Investmentmarkt bleibt deutlich hinter den Erwartungen zurück

Im Unterschied zur soliden Entwicklung des Vermietungsmarktes muss der Investmentmarkt der Finanzkrise deutlich Tribut zollen. Im Vergleich mit den BIG 6-Metropolen schneidet der Stuttgarter Investmentmarkt am schwächsten ab. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle bei lediglich 160 Millionen Euro. Im Vergleich zu 2008 bedeutet dies einen Rückgang um 69 Prozent. Keine andere Metropole muss einen ähnlich starken Einbruch verkraften. Alexander Veiel, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Die Entwicklung kann man nur als katastrophal bezeichnen. Das Volumen hat sich im Vergleich zu 2008 nochmals halbiert. Erschwerend kommt hinzu, dass Stuttgart von der leichten Erholung des deutschen Investmentmarktes im zweiten Halbjahr nicht profitieren konnte. Im Gegenteil blieb dieses mit einem Transaktionsvolumen von 55 Mio. Euro deutlich hinter dem ersten Halbjahr mit 105 Mio. Euro zurück.“

Die Anzahl der Transaktionen ist im abgelaufenen Jahr auf 12 geschrumpft. 2008 waren es noch 27. Auch in dieser Hinsicht stellt Stuttgart 2009 unter Deutschlands Metropolen das Schlusslicht dar. Der zweitschwächste Standort ist Köln mit 35 Transaktionen, die meisten Deals wurden in Berlin (63) abgeschlossen. Veiel: „Mit nur zwei bis drei Transaktionen im traditionell stärksten vierten Quartal bleibt Stuttgart klar hinter seinen Möglichkeiten. Die größte Transaktion im Jahresverlauf war der Verkauf des Geschäftshauses Königstraße 39 aus dem zweiten Quartal. Der Verkauf der Pariser Höfe an die Bayerische Versorgungskammer weist zwar ein größeres Volumen auf, lässt sich aber nur bedingt dem Büromarkt zuordnen. Weniger als ein Drittel der Gesamtfläche von rund 32.000 m² entfällt auf Büronutzung. Wir haben den Kaufpreis deshalb nur anteilig in das Transaktionsvolumen aufgenommen.“ Insgesamt bleibt auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen mit circa 13 Millionen Euro hinter dem Wert des Jahres 2008 (19 Millionen Euro) zurück.

Trotz des geringen Volumens bleiben Büroimmobilien im Fokus der an Stuttgart interessierten Gewerbeimmobilien-Investoren. 57 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfallen auf diese Assetklasse. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit 22 Prozent. Das verbleibende Volumen entfällt in erster Linie auf die Freizeitimmobilie „Mineralbad Cannstatt“.

Bei der Herkunft der Investoren dominieren inländische Akteure, wie auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt, das Marktgeschehen. In Stuttgart geht das Transaktionsvolumen 2009 sogar in voller Höhe auf deutsche Investoren zurück. Während 2008 noch Entwickler und Fondsgesellschaften aus den USA, Großbritannien, Irland, Dänemark und den Niederlanden in Stuttgart investierten, sind 2009 keine Engagements ausländischer Investoren zu verzeichnen. In Hinblick auf die Investorengruppen entfällt der größte Anteil auf Spezialfonds, gefolgt von Öffentlichen Einrichtungen und Pensionsfonds. Auf der Verkäuferseite stehen Projektentwickler mit Abstand an erster Stelle. Sie veräußerten Immobilien im Wert von 92 Millionen Euro.

Die Spitzenrenditen liegen mit aktuell 5,6 Prozent sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich auf unverändertem Niveau. Aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots erwartet Jones Lang LaSalle für 2010 eher fallende Renditen.

Veiel zieht für den Investmentmarkt folgendes Fazit: „Wie für den gesamten Büroinvestmentmarkt in Deutschland wird 2010 auch für Stuttgart ein schwieriges Jahr. Gerade für großvolumige Objekte oberhalb von 80 Millionen Euro bleibt die Finanzierung eine Herausforderung. Festzustellen bleibt aber, dass es nicht an Nachfrage mangelt sondern an geeigneten Angeboten. Stuttgart muss das Jahr 2009 abhaken und sich voll und ganz auf die Chancen in 2010 konzentrieren. Und die sind gut: wir erwarten eine Verbesserung und sind zuversichtlich, dass wieder mehr Objekte auf den Markt kommen werden.“