Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2009

Europäische Nutzermärkte zeigen Anzeichen von vorsichtigem Optimismus - Umsatzvolumen 2009 deutlich rückläufig – im 4. Quartal legt er aber zu - Leerstandquote erstmals seit Mitte 1990 im zweistelligen Bereich 


 
 
Europäische Nutzermärkte zeigen Anzeichen von vorsichtigem Optimismus

Die europäischen Volkswirtschaften zeigen mehr und mehr Anzeichen für eine beginnende wirtschaftliche Erholung. Allerdings wird sich eine solche Erholung auf die Bürovermietungsmärkte nur zeitverzögert übertragen. Die Stabilisierung der Bürospitzenmieten, die im 3. Quartal in den meisten europäischen Märkten eingesetzt hat, setzte sich zwar in den letzten drei Monaten fort. Der Druck auf die Mieten nach unten ist aber nach wie vor zu spüren. Einige Märkte dürften den höchsten Mietpreisfall sogar noch vor sich haben. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-Städten*, ist im 4. Quartal 2009 noch einmal um 0,8% gesunken, ein ähnlicher Rückgang wie im Vorquartal. Damit bewegen sich die Spitzenmieten in Europa durchschnittlich 13,6% unter Vorjahresniveau. Gegenüber dem Höchststand im Sommer 2008 ist ein Minus von 16,8% zu registrieren.

Neun von 24-Index-Städten waren vom Rückgang über das vierte Quartal betroffen, angeführt von Warschau mit - 4,3 %. Dem europäischen Zyklus bislang hinterherhinkend, mussten vier deutsche Märkte zum Ende des vergangenen Jahres Einbußen hinnehmen: Frankfurt (- 2,9%), Berlin (- 2,4%), Düsseldorf (- 2.2%) und München (- 1,7 %). London, wo die Mieten seit Erreichen des Höchststandes vor 24 Monaten um fast 35% eingebrochen waren, erweist sich als erster Markt, der das Ende der Talfahrt erreicht hat. Ein Wachstum des Spitzenmietpreises im 1. Quartal 2010 scheint auf Basis eines immer optimistischer eingestuften Marktes möglich.

Die Positionen der Märkte auf der Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle spiegeln im 4. Quartal das anhaltende Risiko in der Region wider, aber auch in welchem Ausmaß und mit welcher Geschwindigkeit sich die Märkte durch ihren Zyklus hindurch bewegt haben. So erwarten neben London auch Oslo und Warschau keine weiteren Mietpreisrückgänge mehr. Sie bewegen sich entschlossen auf die „6-Uhr-Position“ zu und stehen damit an der Schwelle zu einem möglichen Mietpreisanstieg. Auch wenn die Unterschiede zwischen den Märkten beträchtlich sind: Bis Ende 2010 kann damit gerechnet werden, dass trotz anhaltender Wirtschafts- und Immobilienmarkt-Risiken einige Märkte in die Mietwachstumsphase eintreten werden, deutlich früher als vor sechs Monaten erwartet.
 
 
Umsatzvolumen 2009 deutlich rückläufig – im 4. Quartal legt er aber zu
 
Während sich die konjunkturellen Aussichten aufhellen, sind die Fundamentaldaten des Arbeitsmarktes nach wie vor schwach, vor allem gestützt von staatlichen Konjunkturprogrammen. Auch vor dem Hintergrund eines sich gegenüber dem Rekordtief im Frühjahr 2009 europaweit weiter verbessernden Geschäftsklimas, zeigen sich die Unternehmen nach wie vor sehr kostensensibel. Eine Vielzahl von Unternehmen nutzten jedoch die Gelegenheit niedriger Mieten und haben Mietverträge für erstklassige Büroflächen unterschrieben oder verhandeln bereits bestehende Mietverträge neu. Insofern ist die Nachfrage nach Büroflächen vom 3. auf das 4. Quartal 2009 um 28% auf 2,8 Mio. m² gestiegen und liegt damit in etwa auf dem gleichen Niveau wie ein Jahr zuvor. Der Vergleich mit dem Gesamtjahr 2008 zeigt aber noch ein um 26 % niedrigeres Umsatzvolumen. Mit 9,1 Mio. m² ist auch der Fünfjahres-Durchschnitt um 23 % unterschritten. Umsatzzuwächse in den letzten drei Monaten verzeichneten immerhin 16 der 24 Index-Städte, angeführt von Amsterdam (+ 335 %), Brüssel (+ 225 %) und Madrid (+ 182%). Für das Gesamtjahr 2009 kommen gegenüber 2008 europaweit nur zwei Städte (Den Haag und Stockholm) auf einen Umsatzzuwachs.
 
 
Leerstandquote erstmals seit Mitte 1990 im zweistelligen Bereich
 
Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die vor der Krise in Angriff genommen worden waren, fällt nun zusammen mit einer insgesamt schwierigen Marktphase. Im letzten Quartal 2009 wurden weitere 1,7 Mio. m² neue Büroflächen fertig gestellt. Das Gesamtjahresvolumen von 7,4 Mio. m² entsprach im Jahresvergleich einem Anstieg von 9 % und lag 38% über dem Fünfjahres-Durchschnitt. Diese Entwicklung in Verbindung mit der schwachen Nachfrage ließen die europäische Leerstandsquote zwangsläufig weiter ansteigen. Mit 10,2 % bewegt sie sich zum ersten Mal seit Mitte der 1990er Jahre wieder im zweistelligen Bereich. Zunehmende Leerstände sind sowohl in Westeuropa als auch im mittel- und osteuropäischen Raum weiterhin ein Problem. Lediglich Stockholm verzeichnete einen Rückgang der Leerstandsquote. In Mittel- und Osteuropa ist sie im 4. Quartal um weitere 80 Basispunkte gestiegen. Der Zuwachs über das gesamte Jahr bewegte sich bei 500 Basispunkten. Damit muss eine Leerstandsquote für diese Region von 16,3% notiert werden, mit einem Spitzenwert in Moskau von 19,6%. In Westeuropa stieg die gewichtete durchschnittliche Leerstandsquote um 50 Basispunkte auf 9,7 %. Den stärksten Anstieg der Leerstandsquoten verzeichneten die Märkte in den Niederlanden: Rotterdam (+ 340 Basispunkte auf 12,8%), Amsterdam (+ 280 Basispunkte auf 17,4%) und Utrecht (+190 Basispunkte auf 12,8%).
Auch alle deutschen Immobilienhochburgen haben zugelegt. Die Leerstandsquoten bewegten sich hier zwischen 6,7% in Stuttgart und 13,6 % in Frankfurt. Von den 24 europaweit untersuchten Märkten lag die Hälfte unter der 10%-Marke mit der niedrigsten Quote in Luxemburg (5,5 %). Am anderen Ende stand Dublin mit 22,1 %. Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf allen Märkten hat die Nettoabsorption in Europa weiter in den negativen Bereich gedrängt. Mehr als 25 Mio. m² nicht belegter Fläche schlagen mittlerweile zu Buche. Die Nettoabsorption wird auch in 2010 sehr niedrig bleiben. Zusammen mit den weiterhin hohen Fertigstellungsvolumina stellt sie in vielen Märkten ein Risiko dar. Solange keine nachhaltige konjunkturelle Erholung durchschlägt, bleibt das Leerstandsniveau hoch und die Spitzenmieten dadurch weiter unter Druck.
 
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.