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Pressemitteilung

Köln

Büromarkt Köln lässt zum Jahresende Werte auf Vorjahresniveau erwarten - Halbjahreszahlen zeigen leicht rückläufigen Vermietungs- und starken Investmentmarkt


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

KÖLN, 6. Juli 2015 – Der Kölner Bürovermietungsmarkt bleibt im zweiten Quartal und aufgelaufen bis Ende Juni hinter den Vorjahreszahlen zurück. Für das erste Halbjahr ermittelt JLL einen Flächenumsatz von rund 128.500 m². Der Investmentmarkt erzielt mit einem Transaktionsvolumen von rund 720 Mio. Euro dagegen ein sehr überzeugendes Ergebnis. JLL prognostiziert für das Gesamtjahr 2015 sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf dem Investmentmarkt Werte auf Vorjahresniveau.

 
Umsatz  mangels Flächenangebot weiter unter Vorjahresergebnis
 
Das Büro-Vermietungsvolumen beläuft sich laut JLL im ersten Halbjahr auf 128.500 m² (H1 2014: 135.500 m²). Wie schon im Auftaktquartal bleibt das Umsatzvolumen damit auch in den Monaten April bis Juni hinter den entsprechenden Vorjahreswerten zurück. Der Durchschnitt der vergangenen vier Jahre (H1 2011 bis H1 2014) wird um rund ein Fünftel unterschritten. Die Anzahl der Vermietungen liegt dagegen mit rund 250 Abschlüssen fast exakt auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums.
 
Andreas Reul, bei JLL Team Leader Office Leasing Köln: „Die Angebotsknappheit auf dem Vermietungsmarkt setzt sich im zweiten Quartal unvermindert fort. Bei guter Nachfrage fehlt es insbesondere in der City an hochwertigen Flächen. Teilmärkte wie Braunsfeld / Ehrenfeld oder Ossendorf / Nippes können hiervon profitieren, den Mangel an guten Flächen aber nicht kompensieren. Trotz des leichten Aufwärtstrends im zweiten Quartal bleibt Köln unter seinen langjährigen Möglichkeiten. Dennoch gehen wir für das Gesamtjahr von einem Flächenumsatz in Höhe von 260.000 m² aus. Wünschenswert für den Bürostandort Köln wären zusätzliche Projektentwicklungen. Trotz der im Metropolenvergleich etwas niedrigeren Spitzenmieten bietet die Entwicklung hochwertiger Immobilien in der viergrößten Stadt Deutschlands derzeit gute Renditechancen.“
 
Die drei größten Vermietungen im ersten Halbjahr stehen mit insgesamt rund 26.000 m² für rund ein Fünftel des Gesamtumsatzes. Die zehn größten Vermietungen repräsentieren mit rund 49.000 m² knapp 40 Prozent des Gesamtumsatzes. Vermietungen unter 500 m² dominieren mit knapp 200 Abschlüssen und einem Flächenanteil von etwa einem Drittel das Marktgeschehen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße von knapp 540 m² bewegt sich leicht über dem entsprechenden Vorjahreswert.
 
Durch die Flächenknappheit in der Innenstadt kommt es weiterhin zu Ausweichbewegungen in die Randmärkte. Umsatzstärkster Teilmarkt im ersten Halbjahr bleibt die City mit einem Umsatzanteil von rund 40 Prozent. Die Teilmärkte Ossendorf / Nippes und Ehrenfeld / Braunsfeld komplettieren mit Umsatzanteilen von 14 und elf Prozent die Top 3.
 
Die Öffentliche Verwaltung war im ersten Halbjahr mit einem Volumen von 27.100 m² (Anteil: 21 Prozent) der umsatzstärkste Flächenabnehmer. Die Branchen Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Ausbildung / Gesundheit / Soziales sowie EDV und Handel ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5. Der entsprechende Umsatzanteil am Gesamtmarkt liegt bei fast 70 Prozent.
 
Das Leerstandsvolumen ging im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorquartal um 15.000 auf 460.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL zur Jahresmitte mit 6,1 Prozent und erwartet bis Jahresende ein weiteres Absinken auf dann 5,9 Prozent. Im zweiten Halbjahr sind Fertigstellungen in Höhe von 34.000 m² zu erwarten. Davon ist noch rund ein Drittel verfügbar. Insgesamt sind im Marktgebiet Köln derzeit knapp 112.000 m² Bürofläche im Bau. Die höchste Bautätigkeit betrifft die Teilmärkte  Rheinufer-West (35.000 m²), City (25.900 m²) sowie Kalk / Mülheim (15.400 m²).
Die Spitzenmiete sieht JLL derzeit und auch bis zum Jahresende bei 22,00 Euro / m² / Monat. 

 
Investmentmarkt mit zweithöchstem Zuwachs aller deutschen Bürohochburgen
 
Auf dem Investmentmarkt liegt das Transaktionsvolumen mit rund 720 Mio. Euro fast 150 Prozent über dem Vorjahreswert (H1 2014: 295 Mio. Euro). Dies ist der zweithöchste Zuwachs unter allen sieben deutschen Bürohochburgen. Der Fünfjahresschnitt wird um über 70 Prozent übertroffen. Große Transaktionen prägen den Markt im ersten Halbjahr und die fünf größten Deals stehen für zwei Drittel des gesamten Volumens.
 
Der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen beläuft sich auf 38 Prozent. Mischgenutzte Objekte folgen mit 27 Prozent und stellen mit dem „Triforum Cologne" und dem „Barthonia Forum" zwei der vier größten Deals. Etwas über ein Fünftel des Gesamtvolumens entfällt auf Einzelhandelsimmobilien. Überdurchschnittlich hoch ist mit zehn Prozent der Anteil der Hotelimmobilien.
 
Ausländische Investoren spielten in Köln in der Vergangenheit eine unterdurchschnittliche Rolle. Das erste Halbjahr bestätigt hingegen den Vorjahrestrend einer Internationalisierung. So entfällt mehr als die Hälfte des Anlagevolumens laut JLL auf ausländische Investoren. Auf der Verkäuferseite kommen diese auf einen Anteil von 40 Prozent. Per Saldo haben ausländische Investoren ihren Kölner Immobilienbestand damit im ersten Halbjahr um rund 100 Mio. Euro aufgestockt. Mit Blick auf die Spitzenrenditen notiert JLL für Büroimmobilien aktuell 4,35 Prozent und prognostiziert bis Ende 2015 ein Verharren auf diesem Niveau.
 
Christian Sauer, bei JLL Team Leader Office Investment Köln, erwartet für 2015 insgesamt ein Volumen von 1,3 Mrd. Euro: „Der Nachfrageüberhang ist überdeutlich. Große Transaktionen wären angesichts der zahlreichen Interessenten realisierbar, doch es fehlt an geeigneten Angeboten. Viele Eigentümer erwarten offenbar weiter steigende Preise oder halten mangels Anlagealternativen an ihrem Bestand fest. Interessant ist die hohe Nachfrage internationaler Investoren. Köln wird, nicht zuletzt im Vergleich mit Düsseldorf, als vergleichsweise renditestarker Standort gesehen. Fakt ist aber auch, dass das fehlende Verkaufsangebot letztlich für einen gewissen Modernisierungsstau in Köln sorgt. In der Regel werden Objekte nach Transaktionen modernisiert. Die derzeitige Marktlage würde diese gängige Praxis unterstützen, wird aber durch den Mangel an Verkaufsobjekten gebremst.“