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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Bürovermietungsmarkt mit bestem Halbjahresergebnis seit 2011


Presseinformation inklusive Übersichtstabelle [PDF]

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FRANKFURT, 2. Juli 2015 – Die Konjunktur in Deutschland zeigt sich zu Beginn des Sommers in guter Verfassung. Trotz des jüngsten Rückganges des ifo-Geschäftsklimaindex im Juni um 1,1 Punkte ist Deutschland weiterhin der Stabilitäts- und Wachstumsmotor in Europa. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 % gewachsen und setzt damit seinen Wachstumskurs fort, allerdings verlangsamt.
 
Eine wichtige Stütze der deutschen Wirtschaft bleibt der private Konsum. Dieser wird von sehr guten Zahlen am Arbeitsmarkt getragen. Die Beschäftigungsquote ist auf einem hohen Niveau mit einem kontinuierlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit in der Konsequenz. Auch die niedrigen Zinsen für Geldanlagen befördern den Konsum. Nachdem der Verbraucherpreisindex im Mai zum vierten Mal in Folge auf 0,7 % gestiegen war, zeigen die jüngsten Werte aus dem Juni wieder geringere preistreibende Effekte von lediglich 0,3 %. Deflatorische Tendenzen sind nun nicht mehr Gegenstand der Diskussion. Seit Jahresbeginn ist die Prognose von consensus economics für das diesjährige Wirtschaftswachstum um 0,5 %-Punkte auf 1,9 % angehoben worden.
 
Alles in allem also gute wirtschaftliche Rahmendaten und -aussichten. Diesen stehen aber nicht zu unterschätzende Risiken gegenüber. Die Situation in Griechenland hat sich auf Grund der jüngsten Entwicklungen vom dauerhaft etablierten Risiko zu einer hochbrisanten Gemengelage entwickelt. Das geplante Referendum markiert eine Zäsur im fünfjährigen Verhandlungsmarathon. Die große Unsicherheit liegt darin begründet, dass erstmals ein Land aus dem Euro austreten könnte und eine Kettenreaktion nicht auszuschließen ist. Dazu gesellt sich die Krise in der Ukraine. Das Risiko einer weiteren - auch militärischen - Eskalation an der ukrainischen Ostgrenze ist dabei nicht von der Hand zu weisen. Dagegen helfen sollen die mittlerweile dauerhaft etablierten Sanktionen gegen Russland. Diese wiederum wirken sich freilich deutlicher als bislang angenommen negativ auf die Realwirtschaft aus. Und last not least könnte der jüngste Anstieg der Zinsen für langfristige Anleihen die Wende in der Niedrigzinsphase einläuten.
 
„Trotz dieser Risikoszenarien wirken sich die gute konjunkturelle Lage und insbesondere die sehr guten Arbeitsmarktzahlen positiv auf die Büroimmobilienmärkte aus“, betont Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Und Pörschke weiter: „Mehr Menschen finden eine Beschäftigung und das gerade in der für den Büromarkt wichtigen Branche der Unternehmensdienstleistungen. Wir blicken optimistisch auf das zweite Halbjahr und erwarten für das Gesamtjahr 2015 in den Big 7 einen Flächenumsatz der über dem Ergebnis des Vorjahres liegt.“

 
Marktentwicklung zieht weiter an – Umsatzprognose auf über 3,1 Mio. m² angehoben
 
Über die sieben deutschen Immobilienhochburgen hinweg zeigt sich zum Halbjahr mit 1,57 Mio. m² beim Umsatzvolumen ein deutliches Plus von 11 % (H1 2014: 1,41 Mio. m²). Mit diesem Umsatzergebnis ist das beste erste Halbjahr in den letzten vier Jahren erzielt. Dabei bewegen sich sowohl das erste als auch das zweite Quartal auf einem ähnlich hohen Niveau.
 
Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt im 12-Monatsvergleich ein deutliches halbjährliches Umsatzwachstum in Stuttgart (+29 %), Berlin (+22 %) und Hamburg (+15 %). Köln konnte seinen hohen Minuswert (20 %) aus dem ersten Quartal zum Halbjahr erheblich reduzieren (auf -5 %). In München, wo es im zweiten Quartal ungewöhnlicherweise nur eine Vermietung oberhalb der 5.000 m²-Marke gab, lag das Halbjahresvolumen auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Die Knappheit erstklassiger Büroflächen in innerstädtischen Lagen, die im Fokus der Nutzer stehen, bleibt ein Problem, limitiert den Umsatz.
 
In Berlin, Düsseldorf und Stuttgart wurde zum Ende Juni bereits mehr als die Hälfte des Umsatzes des gesamten Vorjahres erzielt. Die übrigen vier Städte bewegen sich knapp unterhalb der 50 %-Marke. Aufgrund vieler Großgesuche, deren Abschlüsse in der zweiten Jahreshälfte erwartet werden, sowie der guten Arbeitsmarktzahlen ist die kumulierte Umsatzprognose auf mehr als 3,1 Mio. m² angehoben worden. Das läge leicht über dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre und wäre das höchste Umsatzergebnis seit 2011.
 
Der „war for talents“ bleibt zunehmend eine Herausforderung für die Unternehmen. Der Trend bei einigen Branchen, insbesondere Werbeagenturen, Rechtsanwälten und Beratern, Büroflächen mit erstklassiger Lage- und Ausstattungsqualität anzumieten, geht weiter. Dies vor dem Hintergrund, den Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten. „Die meisten Nutzer achten sehr genau auf die Effizienz ihrer Flächen. Sie sind bereit, höhere Preise pro Quadratmeter zu bezahlen, solange die gesamten Immobilienkosten nicht oder nur kaum steigen. Die Flächeneffizienz und damit einhergehend kleinere Gesamtflächen müssen die höheren Mietpreise kompensieren“, so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany.

 
Nutzer sind expansionswillig – Leerstände sinken auf breiter Front
 
Die Expansionswilligkeit der Nutzer hat im zweiten Quartal deutlich angezogen. Um mehr als 280.000 m² ist der belegte Büroflächenbestand gestiegen. Besonders stark ist der Zuwachs in Berlin mit rund 190.000 m². Dort zeigen sich einige Berliner IT-Unternehmen sehr expansiv. Zusammen mit gut 140.000 m² aus dem ersten Quartal erreicht die Nettoabsorption in den Big 7 insgesamt zum Halbjahr rund 420.000 m². Der Wachstumstrend aus dem letzten Jahr setzt sich damit unvermittelt fort.
 
Der kumulierte Leerstand liegt Ende Juni bei 6,44 Mio. m², damit leicht rückläufig. Besonders deutlich ging die Quote in Düsseldorf zurück (-1,8 %-Punkte). Die aggregierte Leerstandsquote hat sich insgesamt weiter auf 7,2 % verringert. Das entspricht einem Rückgang im Jahresvergleich um 0,9 %-Punkte, seit dem letzten Höchstwert 2010 immerhin um über 3 %-Punkte. „Bis Jahresende erwarten wir mehrheitlich noch weiter abnehmende Leerstände“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. „Gerade in den Toplagen mit ihrem mangelnden Angebot vor allem für moderne, größere und zusammenhängende Flächen könnte eine höhere spekulative Bautätigkeit erfolgsversprechend sein.“

 
Bautätigkeit steigt leicht
 
In den meisten der Big 7-Städte haben die Bauvolumina im Vergleich zum Vorquartal zugelegt. Die größten Anstiege sind in München, Hamburg und Stuttgart zu beobachten. Demgegenüber ist in Berlin die Bautätigkeit aufgrund sehr hoher Fertigstellungen im zweiten Quartal deutlich zurückgegangen. In summa sind derzeit über 1,9 Mio. m² im Bau, mit regionalen Schwerpunkten in der bayerischen Landeshauptstadt, der Elbemetropole und in Berlin.
 
Während in den ersten drei Monaten noch einige Projekte mit geplanter Fertigstellung 2015 zeitlich nach hinten verschoben wurden, deutet sich Mitte des Jahres ein höheres Realisierungsvolumen an (+ 45.000 m²). Für das Gesamtjahr 2015 werden 984.000 m² erwartet. Zur Jahresmitte ist davon noch rund ein Viertel verfügbar. „Auch mit Blick auf das Jahr 2016 sehen wir eine Zunahme der Fertigstellungsvolumina auf 1,2 Mio. m² in den Big 7“, so Scheunemann. „Allerdings bewegt sich das Plus von 135.000 m² in einem sehr moderaten Rahmen, bedeutet keine signifikante Angebotsausdehnung, zumal bereits 45 % der Flächen belegt sind. Auch dies ein Hinweis, dass geeignete Flächen im Bestand knapp sind. Auf der anderen Seite impliziert eine Vorvermietung für Nutzer aber eine längerfristige Bindung. Zum einen dauert es zwei bis drei Jahre bis zu seinem Einzug in eine Projektentwicklung, zum anderen muss sein Mietvertrag in der Regel über zehn Jahre laufen - eine Sicherheit für die finanzierende Bank und damit auch eine Voraussetzung für die Aktivitäten des Entwicklers.“

 
Spitzenmieten auf Wachstumskurs
 
Der aggregierte Spitzenmietpreisindex für alle sieben Städte notiert bei 176 Punkten, gleichbedeutend einem Plus von 1,2 % im Jahresvergleich. Bis Ende Dezember wird noch einen Anstieg von 0,9 % erwartet.
 
Das knappe Angebot an Büroflächen in Toplagen hat zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten in Berlin, Frankfurt und München geführt. Im Jahresverlauf haben sie besonders stark in Berlin (+4,5 %) und München (+3,1 %) zugelegt. Köln weist einen stabilen Wert aus, Düsseldorf ist die einzige Stadt mit einer rückläufigen Spitzenmiete (-5,5 %). „Für Hamburg, München und Stuttgart sehen wir bis Jahresende aufgrund der dynamischen Nachfrageseite bei knapper werdendem Angebot in Toplagen ein Wachstumspotential“, so Tschammler. Und Scheunemann ergänzt: „Spielen für einen Teil der Nutzer sicherlich Einsparungen durch höhere Flächeneffizienz eine zentrale Rolle, so gibt es andere Nutzer, für die aufgrund strategischer Ausrichtungen wie Markteintritt, Expansion oder Erhöhung der eigenen Attraktivität für Mitarbeiter, höhere Immobilienkosten in Topflächen durchaus akzeptabel sind.“