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Pressemitteilung

London / Frankfurt

JLL Büroimmobilienuhr europäischer Vermietungsmarkt mit guter Performance


​Kommentar inklusive Übersichtstabellen und Charts [PDF]

 

Bislang hat die Griechenlandkrise begrenzte Auswirkungen auf die Gesamtdynamik in den europäischen Nutzermärkten. Unabhängig davon bleibt es dabei, dass sich die einzelnen Märkte mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten und in unterschiedliche Richtungen entwickeln und damit schwächere Nutzeraktivitäten und Mietpreisrückgänge in einigen Städten von anderen Märkten mit ausgesprochen guter Performance mehr als ausgeglichen werden.

 
Mietpreisindex von JLL legt wieder leicht zu
 
Nach einem vorübergehenden Rückgang im 1. Quartal (-0,7%) weist der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL mit 24 Märkten* in den Monaten April bis Ende Juni wieder ein Wachstum auf. Trotz Einbußen bei den Spitzenmieten in Paris und Warschau legte er innerhalb der letzten drei Monate um 0,5% zu. Von den 24 Index-Städten notierten immerhin sieben im Vergleich zum vorangegangenen Quartal (drei in Q1 2015) einen Anstieg der Spitzenmieten. In den Ländern der Eurozone (also ausgenommen UK, Schweden, Russland, Polen, Ungarn und Tschechien) lag das Wachstum im 2. Quartal noch leicht höher (0,7 %). Innerhalb der letzten vier Jahre fiel in der Eurozone nur das 2. Quartal 2014 mit 1,9% besser aus. So sorgte zum Beispiel in Spanien die robuste Erholung für ein weiteres Wachstum der Spitzenmieten, in Barcelona deutlich mit 5,6% (auf 228 Euro m²/Jahr), in Madrid mit 1,0% (312 Euro/m²/Jahr). Die weiter steigende Anzahl von Bürobeschäftigten, die gute Nachfrage bei vielerorts knappem Angebot in Toplagen sowie expansive Anmietungen wirkten sich in Deutschland ebenfalls auf die Mietpreise aus, mit einem Plus gegenüber dem Vorquartal in Frankfurt (+ 1,4% auf 426 Euro/m²/Jahr), München (+ 1,5% auf 402 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+ 4,5% auf 276 Euro/m²/Jahr).
Die Spitzenmieten in London sind zunächst unverändert bei 1.265 GBP /m²/Jahr (1.785 Euro/m²/Jahr) geblieben, ein Zuwachs von 5- 6% in der zweiten Jahreshälfte ist jedoch wahrscheinlich. Die Situation auf dem Büroflächenmarkt in der britischen Hauptstadt erweist sich als deutlich angespannt, die Spitzenmieten sind unter Druck und dürften bis Ende des Jahres klar ihren früheren Höchststand (2008: 1.238 GBP/m²/Jahr; 1.553 Euro/m²/Jahr) toppen.
 
Leichte Einbußen mussten zum zweiten Mal in Folge die Spitzenwerte in den CBD-Lagen von Paris hinnehmen (-1,4% auf 710 Euro/m²/Monat). Viele Unternehmen bleiben sehr kostensensibel. In den letzten zwei Jahren schwankten die Spitzenmieten in der französischen Hauptstadt von Quartal zu Quartal, ohne einen starken Aufwärtstrend. Auch kurzfristig besteht das Risiko weiterer kleinerer Korrekturen. Noch deutlicher gingen die Spitzenmieten über das Quartal in Warschau zurück (- 2,1% auf 282 Euro/m²/Jahr). In Moskau und St Petersburg hat sich der Mietpreisrückgang verlangsamt.

Zusammen mit sechs weiteren bewegen sich beide Städte auf der Europäischen Immobilienuhr von JLL zwischen 3 und 6 Uhr, also im Quadranten „Verlangsamter Mietpreisrückgang“. Erstmals seit Mitte 2012 werden damit keine Märkte im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“ aufgeführt.
 
Im 2. Halbjahr 2015 könnten sich mehr Städte in Richtung 9 Uhr bewegen und damit ein „beschleunigtes Mietpreiswachstum“ aufweisen. In Märkten wie beispielsweise London, Edinburgh, Dublin sind es zunehmende Angebotsverknappungen, die diese Entwicklung vorantreiben. Auf der anderen Seite müssen die Mieten in Märkten mit einem Überangebot wie Warschau, Rom und Den Haag voraussichtlich leicht nach unten korrigiert werden.
Für die europäische Büroimmobilie insgesamt gilt, dass das Mietpreiswachstum mit durchschnittlich 2,1% p.a. in den nächsten fünf Jahren bescheiden bleiben wird.

 
Bestes zweites Umsatzquartal seit 2008

2,8 Mio. m² zwischen April und Ende Juni bedeuten das höchste Umsatzvolumen auf dem europäischen Markt in einem zweiten Quartal seit 2008. Für 13 der 24 europäischen Index-Städte ist in diesem Zeitraum im Jahresvergleich ein Umsatzplus zu notieren. Für das gesamte 1. Halbjahr schlagen damit 5,2 Mio. m² zu Buche, leicht über dem Niveau des Vorjahres, und des Fünfjahresschnitts (der jeweils ersten Halbjahre). Zwei der größten Büroflächenmärkte (Paris und Moskau) schnitten in den ersten sechs Monaten im Vergleich zu ihrem langfristigen Mittel allerdings unterdurchschnittlich ab (- 20% bzw. -29 %). Ohne die beiden Städte läge das Umsatzvolumen in Europa im 1. Halbjahr um 11% höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. 
In der französischen Hauptstadt hat sich die Nachfrage nach Büroflächen gegenüber dem schwachen 1. Quartal in den Monaten April bis Ende Juni deutlich gebessert, bleibt jedoch immer noch 15% unter dem 10-Jahres-Umsatzdurchschnitt (Q2 2005-Q2 2014). Für das gesamte Halbjahr lautet der Vergleich minus 22 %. Obwohl sich die Konjunktur-Aussichten mittlerweile positiver darstellen, verhindert die relativ schwache Entwicklung der letzten Jahre noch ein Nachfragewachstum in den Nutzermärkten. Auch Lyon (-39%), Brüssel (-39%), Mailand (-33%) und Madrid (-21%) mussten Umsatzrückgänge im 2. Quartal hinnehmen. Für Mailand und Madrid relativieren sich die Einbußen beim Blick auf das gesamte Halbjahr deutlich.

 
Outperformer, zu denen auch die deutschen Immobilienhochburgen gehörten, haben die in einigen Märkten gedämpften Aktivitäten im 2. Quartal mehr als ausgeglichen. So zum Beispiel weisen die deutschen Big 5 zusammen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) für das 2. Quartal im Jahresvergleich ein Umsatzplus von 12% auf, allen voran Berlin und Hamburg mit einer starken Expansions-Bereitschaft der Nutzer und einer hohen Absorption. Für das gesamte Halbjahr wurde in der deutschen Hauptstadt ein Umsatzwachstum von 22 % auf 338.500 m², in der nördlichsten deutschen Immobilienhochburg von 15% auf 258.000 m² notiert. Auch der Umsatz in der britischen Hauptstadt legte im 2. Quartal im Jahresvergleich um 17% zu, entsprechend dem stärksten Quartal innerhalb der letzten 10 Jahre. Für das Halbjahresvolumen ergibt sich ein Plus von 26 %. In Spanien kam Barcelona auf ein Umsatzplus von 87 % im Jahresvergleich, im gesamten Halbjahr immerhin noch auf ein Plus von 51%. In Madrid dagegen wurde der Umsatz in den Monaten April bis Ende Juni im Vergleich zum 2. Quartal 2014 um 21% gedrosselt. Aufgrund eines herausragenden ersten Quartals bleibt für das gesamte Halbjahr immer noch ein Plus von 7 % (H1 2015 / H1 2014).
 
Erfreuliche Entwicklungen im 2. Quartal 2015 gab es in den mittel- und osteuropäischen Märkten mit einer deutlich überdurchschnittlichen Performance. Prag notierte im Jahresvergleich ein Umsatzplus von rund 84% (H1: + 29 %), Budapest und Warschau erlebten vor allem aufgrund einer Reihe sehr großer, nicht alltäglicher Transaktionen sogar das beste Quartal seit mehr als 15 Jahren. In den ersten sechs Monaten lag damit das Plus im Jahresvergleich bei 53 % bzw. 70 %. Insgesamt hat sich in den beiden Märkten die Stimmung deutlich gebessert, für die zweite Jahreshälfte werden weiter gute Umsatzergebnisse erwartet.

 
Leerstandsquote hat noch einmal nachgegeben - Fertigstellungsvolumen wird aber deutlich ansteigen
 
Minimal rückläufig zeigt sich die gesamteuropäische Leerstandsquote, die Ende Juni bei 9,4% liegt. In den mittel- und osteuropäischen Märkten bleibt sie aber mit 16,1 % überdurchschnittlich hoch, wenngleich erstmals seit mehr als zwei Jahren eine Bewegung nach unten zu konstatieren ist. Dies dank Rückgänge in Budapest (-150 bps) und Prag (-90bps). Die für die westeuropäischen Märkte festgestellte Quote liegt bei 8,6%.

In vielen Märkten haben die zunehmende Dynamik auf den Nutzermärkten und der Mangel an spekulativen Fertigstellungen einen drastischen Rückgang des Büroflächen-Angebots zur Folge. In Dublin sind diese Auswirkungen am extremsten, wo die Leerstandsquote in den letzten 12 Monaten von 16,6% auf 8,6% gesunken ist. In London ging die Leerstandsquote auf 3,9% zurück. Deutschland weist in den fünf größten Märkten das niedrigste Niveau seit mehr als fünf Jahren auf. Tendenz mehrheitlich weiter abnehmend. Von den 24 Index-Städten hat die Quote im 2. Quartal nur in sechs zugelegt, am stärksten in Rotterdam, Amsterdam und Warschau mit Leerstandsquoten von 17,4 %, 16,8 % und 14,1 %.

Allerdings dürfte insgesamt ein weiteres Nachlassen der gesamteuropäischen Leerstandsquote im laufenden Jahr sehr begrenzt sein: denn voraussichtlich rund 3 Mio. m² Büroflächen werden in den kommenden sechs Monaten noch auf den Markt kommen, zweimal so viel wie im 1. Halbjahr.

 

 


* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.