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Pressemitteilung

Frankfurt

Grossverkäufe treiben deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien

Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr gegenüber 2014 fast verdoppelt


FRANKFURT, 6. August 2015 – Mit einem Transaktionsvolumen von rund 9,2 Mrd. Euro hat der Investmentmarkt für Handelsimmobilien im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres (H1 2014: 4,8 Mrd. Euro) rasant zugelegt. Nach einem starken zweiten Quartal hat sich das Volumen nahezu verdoppelt. Ausschlaggebend hierfür waren der Weiterverkauf von 43 Warenhäusern im Rahmen der Kaufhof-Unternehmensübernahme durch Hudson‘s Bay sowie die Veräußerung mehrerer Shopping Center. Von April bis Juni stieg das Volumen so auf mehr als 6,2 Mrd. Euro an. Das ist doppelt so viel wie noch im ersten Quartal 2015. Eine bessere Quartalsbilanz hatte es zuletzt vor fast zehn Jahren gegeben – im ersten Quartal 2006. Für das Gesamtjahr rechnet JLL nun mit einem Gesamtvolumen von rund 15 Mrd. Euro.

 
Der Löwenanteil des Transaktionsvolumens im zweiten Quartal entfällt mit 2,3 Mrd. Euro auf die sieben größten Metropolen des Landes. Diese kommen zusammen auf gut ein Viertel des Gesamtvolumens. Voran geht dabei die Hauptstadt Berlin mit rund einer Mrd. Euro, gefolgt von München (400 Mio. Euro) und Düsseldorf (250 Mio. Euro). Stärkste Anlageklasse sind Shopping Center. Warenhäuser folgen auf Rang zwei, vor Supermärkten und Geschäftshäusern. Der Anteil ausländische Akteure auf der Käufer- und Verkäuferseite hat deutlich zugelegt.

 
Jörg Ritter, bei JLL Mitglied im deutschen Management Board: „Handelsimmobilien haben ihren Anteil am gesamten Gewerbe-Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr nochmals deutlich ausgebaut. Mit 39 % haben sie sogar den Büromarkt um einen Prozentpunkt überholt. Ein Grund für die starke Verbesserung war das durch den Verkauf von 43 Kaufhof-Häusern sehr herausragende Warenhausgeschäft. Zusammen mit der Corio-Übernahme durch Klépierre im ersten Quartal haben zwei Großtransaktionen das ausgewöhnlich hohe Volumen im ersten Halbjahr maßgeblich geprägt. Deutlich wird dabei auch das ungebrochene Vertrauen der Investoren in handelsgenutzte Gewerbeimmobilien.“

 
Shopping Center: Volumen im Vergleich zum Vorjahr nahezu verdreifacht

 
Shopping Center machten im ersten Halbjahr mit einem Volumen von knapp 3,1 Mrd. Euro rund 34 % des gesamten Transaktionsvolumens aus. Das Vorjahreshalbjahr (1,19 Mrd. Euro) wird nahezu verdreifacht. Treibende Kraft war dabei die Corio-Übernahme durch den französischen Centerbetreiber Klépierre.

 
Warenhäuser: Rasante Aufholjagd durch Kaufhof-Verkauf

 
Nach einem schwachen Start in das Jahr mit nur rund 47 Mio. Euro, haben die Warenhäuser eine beeindruckende Aufholjagd hingelegt und schließen das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von fast 2,6 Mrd. Euro ab. Der von JLL nach dem ersten Quartal prognostizierte Aufwärtstrend hat sich damit bewahrheitet. Ausschlaggebend war der Weiterverkauf von 43 Warenhäusern im Rahmen der Kaufhof-Unternehmensübernahme durch Hudson‘s Bay. Zugleich gibt es Gründe für weiteren Optimismus: Die Nachfrage nach Objekten in guten Lagen ist unverändert hoch, hängt jedoch in hohem Maße von der Verfügbarkeit entsprechender Immobilien ab.

 
Fachmarktprodukte: Fachmärkte leiden unter Engpässen beim Angebot 

 
Bei den Fachmärkten spiegeln die Zahlen das Potenzial des Marktes derzeit nicht wider. Die Verkäufer sind bei der aktuellen Zinslage sehr zurückhaltend, entsprechend knapp ist das Angebot. Fachmarktprodukte sind mit 2,31 Mrd. Euro (Anteil 25 %) dennoch die drittstärkste Anlageklasse. Das Vorjahreshalbjahr hatte mit damals 2,57 Mrd. Euro allerdings noch leicht besser gelegen, so dass die Kategorie im ersten Halbjahr als einzige einen Rückgang verzeichnet.

 
In den Teilbereichen zeigten sich Supermärkte mit einem Volumen von 1,2 Mrd. Euro am stärksten. Hier wird der Vorjahreszeitraum (898 Mio. Euro) um rund ein Viertel übertroffen. Der Grund: Supermärkte stehen mit mehreren Portfolios für vier der fünf größten Retail-Transaktionen im ersten Quartal. Bei den Fachmarktzentren setzte sich dagegen die Produktknappheit fort. Mit 751 Mio. Euro kann der Vorjahreswert von mehr als einer Milliarde Euro trotz starker Nachfrage nicht gehalten werden. Auch bei den Fachmärkten ist ein deutlicher Rückgang von 664 Mio. Euro auf derzeit 344 Mio. Euro zu verzeichnen.

 
Geschäftshäuser in 1a-Lagen: Volumen überspringt die Milliardengrenze deutlich

 
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen festigten ihren Ruf als Favorit vieler Investoren. Mit 1,27 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 zog das Segment deutlich an und schloss im Vergleich zum Vorjahr (562 Mio. Euro) mehr als doppelt so hoch ab. Der deutliche Anstieg im ersten Quartal hat sich somit auch im zweiten bestätigt und das Wachstum auf einem konstanten Kurs gehalten. Trotz des großen Wachstums ist auch hier noch deutliches Potenzial nach oben. Der Grund: Die tatsächliche Nachfrage nach entsprechenden Immobilien wird in diesem Wert bei weitem nicht deutlich. Auch hier fehlt es trotz des Aufwärtstrends weiter an geeigneten Verkaufsobjekten.

 
Ausländische Investoren bestimmen das Marktgeschehen

 
Ausländische Investoren haben ihren Anteil an den Transaktionen auf dem deutschen Markt im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich ausgebaut. Allein bei den vier größten Abschlüssen waren ausländische Investoren auf der Käuferseite, insgesamt sieben Mal bei den Top Ten. Die konkreten Zahlen machen das noch deutlicher: Vom gesamten Transaktionsvolumen standen bei 71 % ausländische Akteure auf der Käuferseite. Im Vorjahr war es noch 48 % gewesen. Auf der Verkäuferseite fiel ihr Anteil mit 77 % nochmals höher aus. Die sechs größten Transaktionen gehen allesamt von ausländischen Verkäufern aus. Per Saldo hat sich der Bestand deutscher Handelsimmobilien bei ausländischen Investoren im ersten Halbjahr um 500 Mio. Euro reduziert.

 
Stabile Renditesituation

 
Aufgrund der starken Handelsimmobilien-Nachfrage bewegen sich die Spitzenrenditen weiterhin auf niedrigem Niveau. Shopping Center liegen derzeit bei 4,4 %. Fachmarktzentren beziffert JLL mit 5,5 %, einzelne Fachmärkte mit 5,8 %. Geschäftshäuser erreichen, als Mittelwert der Spitzenrenditen in den sieben größten Metropolen, knapp 3,92 %. Dabei weist München mit 3,5 % den niedrigsten Wert auf.