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Pressemitteilung

Frankfurt

OSCAR 2015 von JLL: Büro-Nebenkosten steigen weiter - Die zweite Miete erreicht neuen Höchststand


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 22. September 2015 - Die Nebenkosten in Deutschlands Büros sind laut der neuesten OSCAR-Untersuchung* von JLL leicht gestiegen. Damit hat die sogenannte „zweite Miete“ einen neuen Höchstwert erreicht. Der Zuwachs bei den klimatisierten Gebäuden lag allerdings bei nur noch rund 2 % (auf 3,96 Euro / m² / Monat, im Vorjahr waren es noch  4 %). Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt schlagen rund 8 % zu Buche. Für unklimatisierte Gebäude zeigt sich nach einem Rückgang um rund 2 % im vergangenen Jahr im OSCAR 2015 ein Anstieg  der  Kosten um den gleichen Prozentsatz auf 3,34 Euro / m² / Monat. Im Fünfjahresvergleich sind es rund 3 %.
 
In beiden Kategorien sind vor allem die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung die Treiber. Ihre Anteile bewegen sich in den fünf Städten jeweils zwischen 13 und 17 % der Gesamtkosten. „Während der erneut milde Winter 2014 / 2015  für stabile Heizkosten gesorgt hat, sind zum vierten Mal infolge die Strompreise im Zuge der Energiewende gestiegen. Sie notieren auch im langjährigen Vergleich stark überdurchschnittlich“, erklärt Dr. Alexander Prokot, bei JLL Head of Management Services Germany. Und weiter: „Hier wird in den kommenden Jahren ein wesentlicher Fokus von Maßnahmen für eine Kostenoptimierung liegen müssen.“
 
Die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen sind sowohl bei klimatisierten Gebäuden als auch bei nicht klimatisierten Gebäuden seit 2012 stabil. Lokale Prämienerhöhungen aufgrund von witterungsbedingten Schäden wurden durch einen starken Preiswettbewerb unter den Anbietern kompensiert. „Mieter profitieren hier vom harten Konkurrenzkampf unter den Versicherern, langfristig muss aber auch hier mit steigenden Preisen gerechnet werden“, so Ulrike Janssen, bei JLL Head of Property Management Germany.

 
Qualität und Größe der Bürogebäude entscheidend für unterschiedliche Nebenkosten
 
Gründe für Unterschiede bei den Nebenkosten können auch in der Gebäudequalität und -größe begründet liegen. Eine höherwertige technische Ausstattung und höhere Servicelevels im Dienstleistungsbereich kennzeichnen teurere Gebäude. Zum dritten Mal in Folge haben Nebenkosten bei Gebäuden hoher Ausstattungsqualität im OSCAR 2015 die 4 Euro-Marke überschritten. Der Zuwachs in diesem Zeitraum beträgt 2 %  (auf 4,17 Euro/m²/Monat). Auch steigen mit zunehmender Größe die Gesamtnebenkosten pro m². Hochhäuser verfügen in der Regel über eine bessere Ausstattungsqualität als kleinere Gebäude, sie sind in der Regel klimatisiert. Vor allem bei den Positionen Wartung und Strom sind dadurch deutliche Unterschiede zu beobachten. Bei Hochhäusern (acht Geschosse und mehr) müssen Mieter durchschnittlich 4,24 Euro/ m²/ Monat aufwenden, bei kleineren Bürohäusern dagegen 3,49 Euro / m² / Monat – in beiden Fällen mit leicht ansteigender Tendenz. In der Regel ist außerdem der Verwaltungsaufwand für Gebäude mit hoher Ausstattungsqualität komplexer. Dies erklärt auch, dass Managementkosten für Gebäude mit ausgezeichneter Ausstattungsqualität um ca. 23 % höher ausfallen als für Gebäude von einfacher oder mittlerer Qualität. Auch in den nächsten Jahren werden die Verwaltungskosten in direkter Abhängigkeit zur Entwicklung der Mietpreise stehen.

 
Frankfurt verdrängt München bei den Nebenkosten von der Spitze
 
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Nebenkosten in allen fünf Immobilienhochburgen erneut gestiegen. Gemittelt über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude hinweg hat Frankfurt mit 3,92 Euro/m²/Monat allerdings München (3,89 Euro/m²/Monat) den Rang abgelaufen. Dahinter folgen Berlin (3,78 Euro / m² /Monat) sowie gleichauf Düsseldorf und Hamburg mit (3,70 Euro / m² /Monat). „Damit schiebt sich die Finanzmetropole auch bei den Nebenkosten wieder an München vorbei. Bei den Gesamt-Bürokosten ist und bleibt Frankfurt ohnehin deutlich teurer als die bayerische Landeshauptstadt“, so Ulrike Janssen. Die im Vergleich zum Vorjahr niedrigere gewichtete Durchschnittsmiete sorgte an der Isar für insgesamt nachlassende Gesamt-Bürokosten (18,75 Euro / m² / Monat nach 18,96 Euro / m² Monat im OSCAR 2014).
 
Den niedrigsten relativen Nebenkostenanteil (rund 17 %) zeigt nach wie vor die teuerste Stadt, Frankfurt am Main, wo Büromieter für Miete und Nebenkosten* insgesamt durchschnittlich 23,50 Euro / m² / Monat zahlen (OSCAR 2014: 22,83 Euro / m² / Monat). Einen Nebenkostenanteil von knapp über einem Fünftel notieren die anderen vier Städte.


* Die erhobenen Daten im „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2015 beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2014. Die Untersuchung wird seit 1996 durchgeführt.
 

** Die Nebenkosten wurden im OSCAR über klimatisierte und unklimatisierte Gebäude gemittelt, der Mietanteil wird durch die gewichtete Durchschnittsmiete der jeweiligen Stadt Ende Dezember 2014 wiedergegeben.


Anmerkung: Die Grundlage für die Auswertungen im OSCAR 2015 bilden die Nebenkostendaten von insgesamt 291 Büroimmobilien mit einer Gesamtfläche von rund 4,38 Millionen m². Der Umfang der Stichprobe erreichte damit sowohl bei der Anzahl der Objekte als auch bei der Fläche in etwa das Niveau der Vorjahresanalyse. Der Anteil der Gebäude, die bereits im Vorjahr bewertet wurden, liegt bei 62 %.