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Pressemitteilung

Frankfurt

Über 1 Mrd. Euro für Logistik-und Industrieimmobilien im 3. Quartal - Die Assetklasse eilt von Rekord zu Rekord 


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FRANKFURT, 2. OKTOBER 2015 – Das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt hat von Quartal zu Quartal zugenommen. Nach knapp 700 Mio. Euro im ersten und 950 Mio. Euro im zweiten Quartal wurde nun sogar die Milliarden-Grenze geknackt: 1,055 Mrd. Euro flossen zwischen Juli und September in diese Assetklasse. Damit erreicht das Transaktionsvolumen im  Dreivierteljahreszeitraum insgesamt 2,7 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 20% im Jahresvergleich. Der Fünfjahresschnitt ist sogar um 84% übertroffen. Auf Basis eines auch erwartet starken letzten Quartals hat 2015  einmal mehr  einen  neuen Transaktionsrekord im Visier, das  Ergebnis vom letzten Jahr (3,6 Mrd. Euro) übertreffend. „Wie nahe wir an die 4 Mrd. Euro-Marke kommen werden, hängt davon ab, ob die in Verhandlung stehenden Transaktionen noch bis Ende des Jahres über die Bühne gehen“, so Willi Weis, bei JLL Head of Industrial Investment Germany.
 
Ausländische Kapitalquellen machten mit 1,9 Mrd. Euro den überwiegenden Anteil des Dreivierteljahresvolumens in 2015 aus. Von den sechs größten Deals wurden fünf durch ausländische Investoren getätigt. Schon in den letzten Jahren wurde der Logistikimmobilien-Investmentmarkt immer internationaler. Nach einem Anteil ausländischer Investoren vor drei Jahren von lediglich 44 % waren es 2013  51% und schon 65% in 2014, ein Niveau, das ebenfalls für das noch laufende Jahr gilt. Der Logistikimmobilien-Investmentmarkt ist zudem auch internationaler als der Investmentmarkt in anderen Immobiliensegmenten. Über alle gewerblichen Immobilienanlageklassen hinweg liegt der Anteil ausländischer Investoren mit 54% zurzeit deutlich niedriger. „Der deutsche Logistikinvestmentmarkt wird seit Jahren von ausländischem Kapital getrieben. Neue Investoren, zum Beispiel aus dem asiatischen Raum, dringen vermehrt in den Markt auf der Suche nach guten Anlagen. Dabei sind sie nicht mehr „nur“ mit 200-500 Mio. Euro Eigenkapital unterwegs, sondern mit Beträgen in Milliardenhöhe, viele davon sind Pensionsgelder“, so Weis. Die meisten Transaktionen würden dabei ohne Finanzierungsvorbehalt und im Normalfall mit deutlich geringerem LTV realisiert, als das noch in 2008 üblich gewesen sei. „Im Gegensatz zu Fremdkapital ist Eigenkapital dabei viel risikobewusster. Das erhöht den Druck auf gute und sehr gute Logistikinvestments. Ein Nachlassen dieser Situation ist im derzeitigen Finanzierungsumfeld, begrenzter alternativer Anlagemöglichkeiten und anhaltender Attraktivität von Deutschland als Motor Europas nicht zu erwarten“, so Weis.
 
Drei Monate vor Jahresende haben Einzeltransaktionen in einer Größenordnung von zusammen 1,75 Mrd. Euro das Volumen des gesamten Vorjahres bereits übertroffen. Darunter findet sich der Verkauf des H&M-Logistikzentrums in Hamburg-Allermöhe an einen südkoreanischen Investor. Bereits im Frühjahr floss asiatisches Kapital in den Kauf des 80.000 m² großen Zentrallagers der Robert Bosch GmbH in Worms.

Paketverkäufe machen in den ersten neun Monaten 35 % des Transaktionsvolumens im Logistikbereich aus. Das ist in etwa so viel wie im Durchschnitt über alle Assetklassen hinweg (33%).
 
Die sehr hohe Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien von Anlegern aus dem In- und Ausland führt unverändert zu weiter steigenden Preisen und damit sinkenden Anfangsrenditen. Im Durchschnitt über die Big 7 wird ein Wert von 5,37% erreicht, das sind noch mal 15 Basispunkte weniger als vor drei Monaten und sogar 91 Basispunkte unter dem Wert des Vergleichszeitraums im Vorjahr. In keiner anderen Immobilienanlageklasse gab es solch starke Renditerückgänge zu beobachten. Spitzenrenditen bei Einzeltransaktionen werden nur an Core-Standorten in Verbindung mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern erzielt. „Darüber hinaus werden für Logistikportfolios mit guten Logistikobjekten bei Volumina ab 80 Mio. Euro Portfolioprämien zwischen 5-7% gezahlt“, so Weis. Und ergänzend: „Bei Core-plus- und Value-Add-Produkten haben wir Renditesprünge in dieser Größenordnung nicht wahrnehmen können.“ Das ist der Grund, warum sich das Interesse der Anleger nicht nur auf das so und so knappe Angebot an Core-Objekten richtet: die Statistik weist  46% des Volumens in den ersten drei Quartalen für Core-Transaktionen aus, immerhin 37 % für das Core-plus-Segment. Value-Add-Produkte (mit beispielsweise mehr Leerstand, kürzeren Mietvertragslaufzeiten) kamen auf einen Anteil von 17%. „Bei solchen Engagements erwarten Käufer ein deutlicheres Wertsteigerungspotential durch Vermietung, Sanierung oder Renovierung“, so Weis.
 
„Mittlerweile ist die Logistikimmobilie endgültig aus dem Schatten der anderen Assetklassen getreten. Ein Zurück in die alten Zeiten ist kaum vorstellbar, da schon heute viele unterschiedliche Investoren in diesem Segment zu Hause sind. Die Attraktivität des Logistikmarktes mit konstanten Vermietungsvolumina in den letzten zehn Jahren, stabilen Mieten und äußerst geringen Leerständen an fast allen Standorten liegt in dem soliden Fundament und anhaltendes Wachstum aus Diversifizierung und Auslagerung in Produktion und Einzelhandel. Darüber hinaus ist durch die kurzen Entwicklungszeiten und damit schnellen Reaktionszeiten  auch in abfallenden Märkten selten mit zu großem Überangebot zu rechnen“, ist sich Willi Weis sicher.