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Pressemitteilung

Frankfurt

Statements Gewerbeimmobilien-Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart


Presseinformation inklusive Übersichtscharts zu den jeweiligen Märkten [PDF]

 

Werden es 7 Milliarden Euro auf dem Berliner Investmentmarkt?

„Das Transaktionsgeschäft auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt erweist sich auch im 3. Quartal mit einem Volumen von 1,97 Mrd. Euro als unverändert vital mit äußerst abschlussfreudigen Akteuren. Zwischen Januar und Ende September floss Kapital in einer Größenordnung von insgesamt 5 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien. Die Nachfrage nach Investments bleibt auf Rekordniveau, weiterhin befeuert durch einen Vermietungsmarkt, der einen anhaltend guten Lauf hat, durch enorm viel Liquidität auf Investorenseite und  flankiert von einem anhaltend niedrigen Zinsumfeld.  Das Mietpreispotential sorgt für ein weiteres Absinken der Renditen bis Jahresende 2015. Bis Ende des Jahres könnte die 7 Mrd. Euro-Marke geknackt werden – eine vor Jahren noch unvorstellbare Größe. „Berlin gilt bei nationalen wie internationalen Investoren immer stärker als eine der Top Investment-Locations in Europa. Entsprechend groß ist die Aufmerksamkeit und Nachfrage nach Investment-Objekten in der Hauptstadt", so Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. Herausragendes Beispiel und mit über 300 Mio. Euro rekordverdächtige Transaktion ist im 3. Quartal der Verkauf des Büro- und Geschäftshaus The Q in der Friedrichstraße, Gendarmenmarkt an Tishman Speyer. Die hatten die Immobilie ursprünglich entwickelt und verkauft. Die jetzigen Verkäufer, ein Joint Venture der Santander Bank und Pontegadea wurden u.a. durch JLL beraten.

 
Düsseldorfer Investmentmarkt: Kaufpreise ziehen im Jahresvergleich um bis zu 20 % an
 
Das Interesse am Düsseldorfer Investmentmarkt ist im 3. Quartal 2015 nochmals gestiegen. Das Transaktionsvolumen lag in diesem Zeitraum bei 1,1 Mrd. Euro und steht nach drei Vierteln des Jahres nun bei über 1,9 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 14 % mehr. Gemessen am Fünf- bzw. Zehnjahresschnitt sogar 86 % und 106 %. Für das Gesamtjahr wird mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro gerechnet. Laut Wolfgang Finke, bei JLL Team Leader Office Investment Düsseldorf, gibt es bei Vermarktungsausschreibungen mittlerweile bis zu einem Drittel mehr Interessenten als im Vorjahr: „Investoren bewerten Düsseldorf als wirtschaftlich zukunftsfähigen Standort mit hoher Lebensqualität. Das steigert Gebote und Kaufpreise um bis zu 20 % gegenüber dem Vorjahr – was wiederum die Rendite schmälert. Zugleich entstehen aber neue Investitionsgebiete im Stadtzentrum sowie im ‚Quartier Central'. Zudem werden sich in den Teilmärkten rund um die Königsallee, den Kennedydamm und den Medienhafen weitere Firmen ansiedeln."

 
Frankfurter Investmentmarkt lässt bei hoher Nachfrage Bürorenditen unter vier Prozent erwarten
 
Für den Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt zeichnet sich ein sehr positives Bild ab. Bis Ende September ist ein Transaktionsvolumen von über 4,1 Mrd. Euro aufgelaufen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 76 %. Ein sinkender Leerstand und reale Spitzenmieten weit unter dem Niveau von vor 25 Jahren sorgen dafür, dass auch viele bislang zurückhaltende inländische Investoren nach Anlagemöglichkeiten Ausschau halten. In Kombination mit der zunehmenden Nachfrage aus dem Ausland erhöht sich der Preisdruck und führt zu weiter sinkenden Spitzenrenditen. Christian Kadel, bei JLL Team Leader Office Investment Frankfurt: „Angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen und dem gesamtdeutschen Trend ist eine Spitzenrendite unter 4% bereits in Kürze möglich. Schon jetzt finden vereinzelt Transaktionen auf diesem Niveau statt. Gemäß der aktuellen europäischen Wirtschaftspolitik wird auch das Risiko einer sich wandelnden Zinslandschaft aus Sicht der meisten Investoren für 2016 als unkritisch betrachtet, massive Änderungen werden nicht erwartet." Das Transaktionsvolumen wird in diesem Jahr laut Kadel sehr wahrscheinlich 5,0 bis 5,5 Mrd. Euro erreichen. Und auch 2016 wird der Markt erwartungsgemäß ein hohes Transaktionsniveau aufweisen, mit einer Verschiebung in Richtung der Randlagen.

 
Run auf Projektgelegenheiten – Hamburger Investmentmarkt auf den Spuren des Rekordjahres 2007
 
Der Hamburger Investmentmarkt ist weiter auf Wachstumskurs. Bis Ende September ist ein Transaktionsvolumen von 3,5 Mrd. Euro aufgelaufen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von knapp 50 %. Laut Sarah Cervinka, bei JLL Team Leader Office Investment Hamburg, dominieren Großtransaktionen den Markt: „Das Berliner Tor Center war die herausragende und historisch größte Einzeltransaktion in Hamburg. Aber auch insgesamt haben Transaktionen oberhalb von 50 Mio. Euro deutlich zugelegt. Erfreulich ist dabei, dass ausländische Investoren ihren Bestand in Hamburg per Saldo aufbauen. Sie sind in der Hansestadt angekommen und werden bleiben. Mit weiteren Investitionen werden sie sich tiefer in den Markt drehen." Auffallend ist laut Cervinka das enorme Interesse an Gelegenheiten für Projektentwicklungen im Central Business District (CBD). Beispiele sind das Axel Springer Areal, das Nikolai-Quartier, das Alter Wall-Projekt oder die Stadthöfe. Die Investoren erwarten dort nicht ohne Grund stabile Mieten. Cervinka: „Die attraktiven Entwicklungsareale in besten Lagen versprechen Höchstpreise und ziehen hochwertige Mieter an. Wir beobachten ein starkes Interesse von Top-Kanzleien und anderen Dienstleistern, die in den CBD drängen oder aus peripheren Lagen dorthin zurückkehren." Besondere Aufmerksamkeit verdient zudem der Teilmarkt City Süd, der einen klaren Aufwärtstrend und eine sehr hohe Nachfrage zeigt. Für das Gesamtjahr zeigt sich JLL sehr zuversichtlich und geht für den Gewerbe-Investmentmarkt von einem Wachstum um rund 80% gegenüber dem Vorjahr aus. Der Markt würde damit von dreieinhalb auf viereinhalb Mrd. Euro anwachsen und das bisherige Rekordniveau aus dem Jahr 2007 in greifbare Nähe rücken. Bei den Renditen ist laut JLL „die 3 die neue 5". Während sich der Renditeschwund in den A-Lagen verlangsamt, ist in den B-Lagen ein beschleunigter Rückgang zu verzeichnen.

 
Investmentmarkt in Köln wird die Milliardengrenze knacken
 
Das 3. Quartal 2015 auf dem Kölner Investmentmarkt hat das sehr hohe Niveau der vergangenen Monate bestätigt. Mit einem Transaktionsvolumen von 260 Mio. Euro steht nun insgesamt ein Dreivierteljahres-Volumen von 980 Mio. Euro zu Buche. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 100 %. Vor diesem Hintergrund, und da das letzte Quartal erfahrungsgemäß das umsatzstärkste ist, geht JLL davon aus, dass Köln zum dritten Mal in Folge und wie im letzten Jahr wieder sehr deutlich die Marke von einer Milliarde Euro überspringen wird. Eine Folge des knappen Angebots in Köln ist laut Christian Sauer, Team Leader Office Investment Köln, allerdings, dass die Renditen weiter unter Druck geraten: „Mangels Anlage-Alternativen sind Investoren bereit, deutlich höhere Preise als noch vor einem Jahr zu bezahlen. Die Preise steigen zusätzlich, da auch verstärkt asiatische Geldgeber auf dem Kölner Markt Fuß fassen wollen."

 
Appetit der Investoren auf Münchner Gewerbeimmobilien nach wie vor hoch
 
Im Dreivierteljahreszeitraum 2015 lag das Gewerbe-Investitionsvolumen in München bei 4,28 Mrd. Euro. Damit notiert die bayerische Landeshauptstadt ein Anstieg von 23 % gegenüber dem Vorjahr. Noch eindrucksvoller zeigt sich der langjährigen Vergleich: Der 5-Jahresschnitt wurde um 94 %, der 10-Jahresschnitt um 134 %  überschritten. „Die Investorenanfragen lassen deutliche Anzeichen für eine Jahresendrallye erkennen: es sind weitere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich im Markt, die 2015 noch zum Abschluss kommen sollen", so Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München. Und weiter: „Vor diesem Hintergrund halten wir an unserer Prognose fest, dass die 5 Mrd. Euro aus 2014 zum Jahresende sehr deutlich getoppt werden. Dazu beitragen könnten nicht zuletzt kurzfristige Ankäufe asiatischer Investoren, die München als Investmentdestination weit oben haben. Dabei konzentrierten sich die Investmentaktivitäten nicht nur auf die Innenstadtbereiche und das nicht nur aufgrund der Produktknappheit im Stadtgebiet. „Besonders periphere Standorte im Münchener Norden wie Ismaning und Unterföhring ziehen Investorennachfrage auf sich", so Eichwald. Nach wie vor günstige Finanzierungskonditionen für Core-Immobilien ermöglichten es den Investoren auch bei hohen Kaufpreisen ihre Renditevorgaben zu erfüllen." Ende September lag die Spitzenrendite im Bürobereich bei 3,75 %. 

 
Stuttgarter Investmentmarkt bleibt auf hohem Niveau
 
„Auf Grund der hohen Liquidität im Markt und fehlender Anlagealternativen durch die Niedrigzinsphase boomt der Investmentmarkt auch in Stuttgart weiter. Eine Vielzahl von Transaktionen hat auch im 3. Quartal 2015 diesen Trend bestätigt", so Alexander Veiel, bei JLL Regional Manager Stuttgart. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2015 1,13 Mrd. Mio. Euro investiert, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im 5-Jahresvergleich kann ein Anstieg von 90 % verzeichnet .„Vor diesem Hintergrund bleiben wir bei unserer Prognose, dass das Gesamttransaktionsvolumen 2015 an die Rekordjahre der vergangenen beiden Jahren anknüpfen wird", so Veiel. Die Renditen sind weiterhin über alle Asset- und Risikoklassen hinweg im Sinkflug, für Büroimmobilien Ende September 2015 auf 4,55 %. „Bei Core-Immobilien dürfte die Untergrenze bald erreicht sein", so Veiel. Und weiter: „Interessanterweise sinken die Renditen bei Immobilien mit höherem Risikoprofil, also im Bereich Core+ und Value add auf Werte, die vor 2-3 Jahren nur für allerbeste Core-Immobilien angezeigt waren."

 

Kontakte: 

Alexander Kropf, Team Leader Office Investment Berlin, Tel. +49 (0)30 20 39 80 159, alexander.kropf@eu.jll.com
Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment Düsseldorf, Tel. +49 211 13006 500, wolfgang.finke@eu.jll.com
Christian Kadel, Team Leader Office Investment Frankfurt, Tel. +49 (0) 69 2003 1221, christian.kadel@eu.jll.com
Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment Hamburg, Tel. +49 (0)40 350011 215, sarah.cervinka@eu.jll.com
Christian Sauer, Team Leader Office Investment Köln, Tel. +49 (0) 221 2775 19 christian.sauer@eu.jll.com
Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment München, Tel. +49 (0) 89 290088 196, andreas.eichwald@eu.jll.com
Alexander Veiel, Regional Manager Stuttgart, Tel. + 49 (0) 711 900370  12, alexander.veiel@eu.jll.com