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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburger Immobilienmarkt hält Erfolgskurs und übertrifft sich erneut

Investment überspringt 4-Milliarden-Grenze – Bürovermietung profitiert von Großdeals


HAMBURG, 11. Januar 2016 – Der positive Trend in der Hansestadt Hamburg hat sich im abgelaufenen Jahr eindrucksvoll fortgesetzt: Der gewerbliche Immobilienmarkt wuchs erneut im Bürovermietungs- wie im Investmentmarkt. Richard Winter (Niederlassungsleiter JLL Hamburg), bilanziert: „Unsere Erwartungen an 2015 wurden übertroffen. Hamburg hat erneut ein sehr starkes Immobilienjahr erlebt. Ausschlaggebend dafür war ein lebhaftes drittes Quartal mit hohem Zuwachs im Investmentmarkt sowie ein durch Großdeals geprägter Vermietungsmarkt.“

Entsprechend gestärkt kann sich die Stadt den aktuellen politischen Herausforderungen stellen: „Der Umgang mit Schutzsuchenden aus den Krisengebieten wird für Hamburg über 2016 hinaus eine zentrale Herausforderung sein“, sagt Winter. „Die langfristige Unterbringung dieser Menschen und der Wohnungsbau stehen dabei im Fokus.“ Entsprechende Baugrundstücke bereitzustellen sowie die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, seien dabei aber eine Hürde. Im abgelaufenen Jahr sind rund 80.000 m² Bürofläche zur kurzfristigen Flüchtlingsunterbringung und deren Betreuung umgewidmet worden. Diese wurden von der Stadt gekauft oder angemietet.

Auch programmatisch muss die Hansestadt ihren Kurs leicht korrigieren: „Es ist überraschend und schade, dass sich die Hamburger gegen eine Olympiabewerbung entschieden haben. Die Stadt hat aber dennoch gewonnen: In den vergangenen 18 Monaten sind Leitlinien erarbeitet worden und es wurde über viele Projekte diskutiert, die mit Olympia vielleicht schneller gekommen wären, die man aber auch ohne die Spiele angehen wird. Entscheidend ist jetzt, dass man die Zeitpläne für deren Umsetzung anpasst.“ So hat es die Projekte Hafencity, „Sprung über die Elbe“ oder die östliche Stadtentwicklung in Billbrook bereits vor der Debatte um die Bewerbung gegeben und diese werden auch jetzt Bestand haben. Die Stadt benötige die großen Entwicklungsmöglichkeiten in Richtung Osten und Süden und werde diese ausschöpfen, so der Niederlassungsleiter.
Entsprechend optimistisch blickt Winter auf das seit wenigen Tagen laufende Jahr: „Hamburg ist ein international attraktiver Investitionsstandort. Das Interesse sollte 2016 weiterhin zunehmen und es gibt zahlreiche Großprojekte in der Pipeline, die eine Nachfrage über breite Investorenkreise hinweg generieren werden.“

Großdeals prägten das Leasinggeschäft 2015
Mit 540.000 m² hat der Hamburger Bürovermietungsmarkt sein sehr gutes Ergebnis aus dem Vorjahr erneut steigern können. Das Resultat wurde in der vergangenen Dekade allein vom Rekordjahr 2007 übertroffen. Entsprechend lag der Markt damit erneut über den langfristigen Vergleichswerten: gegenüber 2014 um 3 %, im Vergleich zum 5-Jahresschnitt um 10 %. „Mit 540.000 m² hat Hamburg erneut ein beeindruckendes Ergebnis erzielt, das unsere Prognose sogar noch übertroffen hat“, bilanziert Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Den positiven Trend im ersten Halbjahr haben damit auch die vergangenen sechs Monate bestätigt. „Für das laufende Jahr wird es allerdings sehr schwer, dieses Niveau zum dritten Mal in Folge zu erreichen. Dies wäre bereits ein großer Erfolg. Realistisch ist es aber, von einem Flächenumsatz von 450.000 m² für das Gesamtjahr 2016 auszugehen, da sich bislang nicht so viele Großabschlüsse wie im vergangenen Jahr abzeichnen“, prognostiziert Scharf.

Bei der Anzahl der Mietabschlüsse übertraf 2015 das Vorjahr um 12 %, die Summe stieg von rund 550 auf über 600 an. Vom Aufkommen verlief das Jahr allerdings komplett konträr zu 2014: Waren die Abschlusszahlen in jenem Jahr von Quartal zu Quartal gestiegen, so startete 2015 stark, sank dann aber immer weiter bis ins Schlussquartal. Auch bei der Zahl der Mietabschlüsse lag 2015 konsequent um 5 % über dem 5-Jahresschnitt und 7 % über dem 10-Jahresschnitt.

Wie bereits im Vorjahr prägten auch 2015 die Großdeals den Hamburger Vermietungsmarkt. „Mit Euler Hermes, dem Bezirksamt Mitte, der Commerzbank, dem Finanzamt in der City-Süd sowie dem Einwohnermeldeamt Mitte hat es gleich fünf herausragende Abschlüsse mit mehr als 15.000 m² gegeben. Allein bei Euler Hermes konnten 39.000 m² vermietet werden“, nennt Scharf den Jahresspitzenreiter bei den Deals. Es folgt das Bezirksamt mit 32.000 m²als größte Anmietung der Öffentlichen Verwaltung.
Die meisten Mieter haben Verträge unter 500 m² abgeschlossen – 337 nach 308 im Vorjahr. Derweil hat sich der Markt für das Segment 1.000 bis 5.000m² nach einer Schwächephase im Vorjahr wieder leicht von 87 auf 93 Abschlüsse erholt. „Die Flächenknappheit in diesem Segment hat sich zwar etwas entspannt, aber noch immer können viele Gesuche nicht realisiert werden, weil es einfach keine Angebote gibt“, begründet Scharf. Die meiste Fläche steuerten die 5 Großabschlüsse mit insgesamt 130.000 m² bei.

In der City Süd stehen bereits im ersten Quartal größere Deals an
Wie schon in den Vorjahren liegt die Innenstadt bei den Flächenumsätzen mit 138.800 m² deutlich vorne und hat sich nach 105.200 m² im Vorjahr nochmals klar gesteigert. Dahinter folgt Altona-Ottensen-Bahrenfeld mit 78.400 m², das von Euler Hermes profitiert. „Die Innenstadt ist immer noch umsatzstärkster Teilmarkt, allerdings erwarten wir in der City Süd bereits in den kommenden Wochen die ersten Großdeals“, stellt Scharf in Aussicht. Diese Dynamik hat sich in der City Süd bereits 2015 abgezeichnet. Nach einem schwachen Jahr ohne Großdeals mit einem Rückgang von 53.700 m² auf 7.700 m² wird sich auch die City Nord wieder etwas bewegen: „Die City Nord ist aus dem Dornröschenschlaf erwacht“, bilanziert Scharf. Die Standortentscheidung der Telekom für die City Nord als Zentrale für Norddeutschland ab Sommer 2016, der Umzug der Signal Iduna ins „Ü8“ am Überseering oder die jüngst vorgestellten Bebauungspläne nach dem Abbruch der Postpyramide zieht nun auch andere namhafte Nutzer an. Diese verstärkt die Dynamik in der City Nord.

Firmen konsolidieren und suchen effizientere Immobilien
Bei den Branchen zeichnet ein breiter Mix den Hamburger Markt aus. Den Löwenanteil von 16 % machte 2015 dabei die Öffentliche Verwaltung mit 85.000 m² bei fast 20 Abschlüssen aus. Ein Plus von rund 600 %, nachdem im Vorjahr nur 12.000 m² angemietet worden waren. Es folgen Unternehmensbezogene Dienstleister mit 75.500 m² bei 130 Abschlüssen sowie Versicherungen mit 46.600 m² bei 11 Abschlüssen. Viele Unternehmen entscheiden sich auch für B-Lagen. „Das hat zum einen mit der Angebotssituation zu tun, zum anderen aber auch damit, dass Unternehmen im Konsolidierungsprozess auch preiswertere Optionen prüfen“, erklärt Scharf diesen Schritt. „Häufig versuchen Unternehmen, in den Gebieten zu bleiben, in denen sie etabliert sind.“ Entsprechend genau beobachte man die anstehende Umzugsentscheidung des Verlagshauses Gruner+Jahr. „Je nachdem, für welchen Standort sich das Unternehmen entscheidet, wird dies auch eine Signalwirkung für andere Firmen haben“, analysiert Tobias Scharf.

Leerstand geht erneut deutlich zurück
„Der erneut starke Markt hat die Leerstandsquote weiter deutlich nach unten gedrückt“, sagt Scharf. Seit dem Hoch im vierten Quartal 2010 von 9,6 % ging die Quote kontinuierlich zurück. Im Laufe des Jahres 2015 sank sie von 6,8 % auf 5,9 %, da es ein hohes Umsatzvolumen gab und zugleich einige Objekte, die zuvor leer standen, abgerissen oder umgewidmet wurden. Der höchste Teilmarkt-Leerstand mit 158.400 m² findet sich in der Innenstadt, den stärksten Rückgang mit minus 35 % verzeichnet Altona-Ottensen-Bahrenfeld von 108.700 m² auf 70.300 m². „Der Rückgang der Leerstandsquote unter 6 % als Untergrenze für eine notwendige Mobilitätsreserve erhöht den Druck auf den Gesamtmarkt zusätzlich. Die Unterversorgung mit Flächen hat mittlerweile einen kritischen Wert erreicht und die geringe Zahl der Fertigstellungen lässt nicht auf eine schnelle Entspannung hoffen. Die Quote wird daher stabil niedrig bleiben“, warnt Scharf.
Bereits 2014 war mit 116.000 m² so wenig Volumen fertiggestellt worden, wie seit 1998 (109.000 m²) nicht mehr. 2015 wurde dieser Wert nun mit rund 112.000 m² nochmals unterschritten. Wie drastisch der Mangel an Fertigstellungen ist, zeigt der Langzeitvergleich: 2015 hat den 5-Jahresschnitt um 39 % und den 10-Jahresschnitt um 42 % unterschritten. „Der Bedarf einiger Nutzer kann so nicht mehr bedient werden, zusammenhängende Flächen, die direkt bezugsfähig wären, sind vor allem in der Innenstadt Mangelware“, sagt Scharf.

Unternehmen spekulieren: Spitzenmiete steigt auf 25,00 Euro
Von den in 2016 erwarteten Flächen (231.000 m²) ist derzeit noch etwa ein Drittel verfügbar. „Die Projektentwickler haben in den vergangenen Jahren verhalten agiert. Trotz weiterhin niedriger Zinsen wollten nur wenige spekulativ bauen“, sagt Tobias Scharf. Allerdings könnte jetzt Bewegung in den Markt kommen. Derzeit befinden sich 424.000 m² Fläche in Hamburg im Bau – das meiste davon mit 110.000 m² in der Innenstadt sowie mit 56.000 m² in der City Nord.
Der aktuelle Engpass spiegelt sich derweil in den Mieten: „Die Spitzenmiete in den Toplagen ist zwar erneut moderat von 24,50 Euro/m²/Monat auf 25 Euro gestiegen“, sagt Scharf „doch gibt es einen großflächigen Mietvertrag, über 29,00 Euro. Besonders ist, dass der Nutzer diesen Vertrag bereits jetzt abgeschlossen hat, obwohl das Projekt erst in knapp drei Jahren bezugsfertig ist.“ Das mietende Unternehmen setzt also auf weiterhin steigende Preise im Markt, sichert sich rechtzeitig ein Premiumobjekt in Toplage und kalkuliert, 2018 als Gewinner dazustehen.
Mit einem Anteil von 38 % beziehungsweise 34 % wurden die meisten Vertragsabschlüsse in den Preisklassen zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat und 15,00 bis 20,00 Euro abgeschlossen. Zusammen kommen sie auf ein Volumen von 328.600 m². Vor allem im höheren der beiden Segmente nahm die Zahl der Abschlüsse um mehr als ein Viertel zu. Die gewichtete Durchschnittmiete stieg daher auf Jahressicht moderat von 14,31 Euro auf 14,49 Euro.

Investmentmarkt in der Hansestadt legt erneut kräftig zu
Der Optimismus auf dem Immobilienmarkt in der Hansestadt spiegelt sich auch im Investmentmarkt wider. Hatte 2014 bereits einen signifikanten Zuwachs auf 3,5 Mrd. Euro bei den Transaktionsvolumina gebracht, so wurde dies im abgelaufenen Jahr mit einem Anstieg um 20 % auf 4,2 Mrd. Euro nochmals deutlich übertroffen. Davon entfielen 2,63 Mrd. Euro auf den Büromarkt – das beste Jahresergebnis seit 2007. Hamburg liegt damit im Top-7-Vergleich auf Platz vier– obwohl das vierte Quartal das schwächste des Jahres war und Hamburg die rote Laterne hatte. „Die Attraktivität Hamburgs als Investmentmarkt ist seit Jahren ungebrochen. Dafür spricht die hohe Dynamik im Markt der Hansestadt“, bilanziert Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. „Hamburgs Wirtschaftskraft in Verbindung mit der hohen Lebensqualität macht es für Investoren sehr interessant.“ Aus diesem Grund konnte das Vorjahresergebnis zum dritten Mal in Folge übertroffen werden, der Markt schloss 2015 rund je 70 % über dem eigenen 5- und 10-Jahresschnitt. Das Gros erzielte der bundesweit sehr hohe Anteil an Büroinvestments.
Auch 2015 hat Hamburg wieder zahlreiche große Transaktionen erlebt. Zu den größten Transaktionen zählten das Berliner Tor Center in St. Georg sowie ein Portfolio, das die Versicherung Standard Life erworben hat. Ebenso das Hafencity-Portfolio und die Axel-Springer-Passage in der Innenstadt. Alle Abschlüsse wurden in den ersten drei Quartalen 2015 erzielt.
Zudem gebe es viel Potenzial: „Die City Süd ist bereits ein gut funktionierender Bürostandort. Neue Entwicklungen mit Wohnungen sorgen für Durchmischung und geben dem Ort eine neue Struktur.“ Ebenso großes Potenzial biete der Westen: „Wir beobachten eine starke Belebung des Westens, vor allem in der Neuen Mitte Altona. Dort gibt es eine gute Mischung aus Wohnen und Büroinseln, die den Standort langfristig sehr attraktiv machen werden“, beobachtet Cervinka.

Investoren setzen mehr auf Risiko: Core plus läuft Core den Rang ab
Beim Risikoprofil hat es derweil eine Schwerpunktverschiebung gegeben: Setzten die Investoren in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt mit 59 % deutlich auf Core-Produkte, so stand Core plus mit 49 % im Jahr 2015 erstmals an der Spitze und verdrängt Core (39 %) auf den zweiten Rang. „Es gibt derzeit weniger Core im Markt. Viele Investoren weichen auf höhere Risikoklassen aus, um eine bessere Rendite zu erzielen“, erläutert Sarah Cervinka.
Neben der traditionellen Dominanz der Fonds Manager auf Käuferseite waren 2015 vor allem Versicherungen aktiv. Mit einem Transaktionsvolumen von 725 Mio. Euro bestritten sie 17 % des Gesamtmarktes – im Schnitt liegen Versicherungen in den Top 7 derzeit bei 6 %. Zudem entfallen die beiden größten Deals der Hansestadt auf Versicherungen. Zugleich zeichnet sich ein Trend im Investorenverhalten ab: „Bei einem entsprechend hohen Angebot sind manche Investoren mittlerweile bereit, ihre Objekte früher als im Markt üblich wieder zu verkaufen.“ Das sorgt dafür, dass die Preise weiter steigen. Der Anlagedruck ist durch die Liquidität im Markt sehr groß. Investoren sind bereit, hohe Summen mitzugehen“, sagt Sarah Cervinka.
Auch auf Verkäuferseite sind die Fonds Manager mit 34 % Marktanteil (1,4 Mrd. Euro) deutlich Spitzenreiter. Auf den Plätzen folgen Entwickler mit 17 % (714 Mio. Euro) und Offene Publikumsfonds mit 10 % (415 Mio. Euro).

Internationale Investoren dominieren auf der Käuferseite
Der Anteil internationaler Investoren hat sich auf der Käuferseite erneut deutlich erhöht und liegt mit 56 % mittlerweile doppelt so hoch wie der 5-Jahresschnitt. Sie investierten rund 2,37 Mrd. Euro, während inländische Akteure 1,87 Mrd. Euro anlegten. „Auf der Verkäuferseite ist der internationale Anteil mit 44 % allerdings noch deutlich niedriger: Hier stehen 1,8 Mrd. Euro ausländischer Investoren 2,38 Mrd. Euro deutscher Verkäufer gegenüber“, vergleicht Cervinka. Zusammengerechnet haben internationale Investoren so rund 500 Mio. Euro zusätzlichen Anlagenbestand aufgebaut.
Auf die Rendite wirkt sich das Interesse erneut mit steigendem Druck aus. Im Laufe des Jahres 2015 sank die Rendite schrittweise von 4,3 % auf 3,9 % - dem geringsten Wert, den die Hansestadt bislang verzeichnet hat. Für B-Produkte in Spitzenlagen kommen Investoren immerhin noch auf 4,6 %, in B-Lagen werden für Spitzenprodukte bis zu 5 % erzielt.
Für das laufende Jahr 2016 ist Cervinka zuversichtlich: „Hamburg profitiert von einer weiterhin steigenden Nachfrage, die für eine hohe Anzahl von Transaktionen im Markt sorgen wird. Denn die Pipeline ist gut gefüllt: Es werden wieder einige Transaktionen mit mehr als 100 Mio. Euro erwartet. Besonders stark wird auch das Segment zwischen 30 und 100 Millionen.“ Für 2016 geht Cervinka von einem ähnlich hohen Volumen wie in diesem Jahr aus.

Hamburger Handelsimmobilien-Markt leidet unter Angebotsknappheit
Auf dem Hamburger Einzelhandel-Investmentmarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot momentan drastisch. „Kaum ein Eigentümer will derzeit verkaufen, obwohl die Rendite im High-Street-Segment mittlerweile auf 3,8 % gefallen ist und bis Ende 2016 weiter nachgeben wird“, analysiert Sandra Ludwig, Team Leader Retail Investment JLL Hamburg, die Situation. Es gibt zwar Gebote, aber nur sehr wenige Transaktionen. Der Grund: Wegen des niedrigen Zinssatzes gibt es kaum Investmentalternativen für den Verkaufserlös. „Durch den Mangel in Hamburg weichen Investoren dann zum Beispiel in die Nebenstädte Lübeck und Kiel aus“, so Ludwig. Derzeit trennen sich nur Projektentwickler von ihren Immobilien. Eine Ausnahme bilden allerdings die Warenhäuser, da sich einige Handelskonzerne in einer Umstrukturierungsphase befinden und ihre Flächen optimieren. Entsprechend ist der Anteil der Einzelhandelsimmobilien am gesamten Immobilienumsatz der Stadt weiter gesunken – auf nur noch 7 %. „Die Zahl ist besonders frappierend, wenn man ihr den 5-Jahresschnitt von 23 % entgegen hält“, macht Sandra Ludwig deutlich.

Private Investoren nehmen kleine High-Street-Einheiten in den Blick
Derweil erwägen private Investoren auch kleine Handelsobjekte in sehr guten Lagen als Investition. „Es gab
2015 zwar kaum Abschlüsse in diesem Segment, allerdings können wir anhand der zahlreichen Gebote
erkennen, dass das Interesse privater Investoren deutlich gestiegen ist“, erklärt Ludwig.
Mangels Objekten in den Top-Einkaufsstraßen richtet sich der Blick der Investoren auf die Fachmarktzentren,
was das Angebot auch wieder wiederum verknappt und die Rendite drückt. „Wo Investoren vor wenigen Jahren
noch 7,5 % Rendite einplanen konnten, müssen sie heute mit 5,35 % kalkulieren“, zieht Ludwig Bilanz.
Bei den Käufern nimmt der Anteil internationaler Akteure weiterhin zu. Dominant sind französische und britische
Investoren. Aber auch US-Amerikaner und Asiaten haben zunehmend Interesse an Objekten in der Hansestadt.
„Sie richten ihr Augenmerk allerdings weitgehend auf große Portfolien“, sagt Sandra Ludwig. Das Tor zur Welt
entwickelt sich somit immer mehr zum Eingang für Investoren von anderen Kontinenten.