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Pressemitteilung

Frankfurt

Zweigeteilter Markt - Frankfurter Höhen und Tiefen – Aufbruchsstimmung durch Fintechs?


Pressemitteilung inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

FRANKFURT, 11. Januar 2016 – Investments im Hoch, Vermietungen im Tief. Soweit die Kurzformel zur Beschreibung des Frankfurter Markts für gewerbliche Immobilien zum Jahresbeginn 2016. Nichts Neues also am Main? Die Großwetterlage der Immobilienwirtschaft unverändert? Oder gibt es am Vermietungsmarkt eine Aufbruchsstimmung durch die Fintechs?

 
Büroflächenumsatz stagniert unterhalb 400.000 m²
 
Knapp daneben ist auch verfehlt. Es bleibt dabei: selbst eine Messlatte von 400.000 m² erweist sich für den Bürovermietungsmarkt Frankfurt in den letzten beiden Jahren als zu anspruchsvoll. Und jene 500.000 m² plus, zwischen 2000 und 2012 immerhin sieben Mal verbucht oder gar die knapp 700.000 m² aus dem Jahr 2000: in weite Ferne gerückt.
 
Mit 391.000 m² im Frankfurter Stadtgebiet, Eschborn und Kaiserlei wurde 2015 zwar 3 % mehr Umsatzvolumen als ein Jahr zuvor erzielt, der 5- und 10-Jahresschnitt bleibt aber zweistellig, um 12% bzw. 16 %, unterschritten. Im Laufe des Jahres wurden nur in einem Quartal mehr als 100.000 m² vermietet (Q 3: 112.000 m²). Rein statistisch entfallen beim Gesamtergebnis sogar fast 43.000 m² auf Eigennutzer (2014: 9.400 m²), gleichbedeutend einem tatsächlich vermieteten Flächenvolumen von lediglich 349.000 m².
 
Auch 2016 wird sich an den Parametern erst einmal nicht viel ändern: der Umsatz hat die Vier im Blick, der Leerstand die Neun und die Top-Mieten bleiben auf dem Niveau von 35,50 Euro, in Einzelfällen auch deutlich darüber. 

 
Anzahl der Abschlüsse rekordverdächtig
 
Woran liegt diese im langfristigen Trend rückläufige Umsatzentwicklung einerseits, bei gleichzeitigem Plus von 19 % bzw. 27 % im 5- und 10-Jahresvergleich bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse andererseits - 2015 immerhin mehr als 580, dem höchsten Wert seit über 10 Jahren? Liegt es daran, dass sich aufgrund von Sondereffekten vor fünf und zehn Jahren Neuanmietungen verschoben und verstärkt Verlängerungen im Bestand favorisiert wurden? „Ja, auch. Aber Überlegungen dieser Art überstrapazieren die Statistik. Denn gerade 2015 haben sich Verlängerungen im Bestand deutlich reduziert“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. „Waren es 2014 und 2013 jeweils 220.000 m², bei denen Nutzer zuvor auch einen Umzug in Erwägung gezogen hatten, machten Vertragsverlängerungen im Bestand 2015 nur noch 132.000 m² aus.“ Stärker falle ins Gewicht, dass die deutsche Finanzmetropole am Main unter der Flaute der Banken und der Finanzdienstleister leide. Und das nicht erst seit gestern. Die Bankenszene konsolidiert, rationalisiert und optimiert ihre Strukturen und damit auch ihre Flächen. Ihre Aktivitäten sind bei Neuabschlüssen mitteilerweise auf ein, speziell im großvolumigen Segment, vergleichsweise niedriges Niveau gesunken. Entsprechend rückläufig ist ihr Anteil 2015 am Gesamtumsatz. 18 % und damit 72.000 m² im letzten Jahr – und dies auch nur dem größten Deal des Jahres zu danken, dem Eigennutzerabschluss durch die DVAG Deutsche Vermögensberatung (rund 31.000 m²), die zwischen Bahnhof und Bankenlage ein komplettes Bürogebäude revitalisieren lässt. „Zu Spitzenzeiten lag der Anteil von Banken/Finanzdienstleistern auch schon mal bei 46 % (1998 und 2010: 293.000 m² bzw. 216.000 m²) vom Gesamtumsatz.“ Und auch die großen Kanzleien unter den unternehmensbezogenen Dienstleistern, traditionell die Branche, die das Umsatzgeschehen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt ebenfalls stark beeinflusst, achten zunehmend auf ihre Kostenstrukturen und damit auch auf effizientere Flächeneinheiten. „Es kommen also zusammen: weniger Quadratmeter bei gleicher Anzahl der Mitarbeiter auf Grund von Effizienzsteigerungen bei der Flächennutzung und noch weniger Flächen bei reduzierter Mitarbeiteranzahl auf Grund von Rationalisierungseffekten. Insgesamt sind die Big Deals jenseits der 10.000 m² mit nach oben offener Skala demzufolge überschaubar“, so der Vermietungsexperte. Zwischen 2010 und 2014 bilanzierten durchschnittlich fünf Big Deals pro Jahr, 2015 einer. Die Durchschnittsgröße von 690 m² in 2015 notiert denn auch als zweitniedrigster Wert in der langjährigen Statistik, gegenüber 2003 zum Beispiel mit 1.800 m² fast gedrittelt.
 
Sind andere Branchen in Sicht, die das Schwächeln der etablierten Büronutzer relativieren könnten?
 
 
Wer kann die Lücke füllen?
 
Zumindest die Großnutzer der letzten drei Jahre kamen nicht aus neuen Branchen, sondern fügten sich nahtlos in das „Bankfurt“-Image ein: die EZB, EBA (European Banking Authority) und die Bundesbank. „Natürlich trägt der Finanzdienstleistungssektor auch künftig sein Scherflein zum Marktgeschehen bei, aber die Zukunftssicherung braucht frische Ideen und neue Player in der Mainmetropole“, so Lanfer. Denn mit der „Generation Y“ sei auch der „War for Talents“ in Frankfurt angekommen: „Der Ruf nach innovativen und coolen Büroimmobilien wird immer lauter“, betont der Vermietungsexperte. Das Thema „Generationswechsel“ habe man zu lange ausgesessen, viele Unternehmen würden nun mit voller Wucht davon getroffen. „Die Einsicht, dass diese Immobiliennutzer ein passendes Angebot für ihre Bedürfnisse brauchen, hat sich noch nicht durchgesetzt, notiert Lanfer. „Dem Umwidmungshunger alter Büroimmobilien in schicke Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren pro Jahr mehr als 100.000 m² günstige Büroflächen zum Opfer gefallen, speziell in Lagen, die als hoffnungslos galten, die aber nun von einer mobilen Multikulti-Generation Y massiv nachgefragt werden.“ In einer Stadt mit einem Leerstandsvolumen von über 1.077 Mio. m² bei einem Bestand von 12 Mio. Quadratmeter Bürofläche hätten massig alte Gebäude schnell und innovativ „gehackt“ werden können mit der Möglichkeit, für alternative Branchen trendige Büros zu schaffen und Frankfurt seinem althergebrachten Bankenimage ein neues an die Seite zu stellen. „Noch ist es nicht zu spät, für solche Veränderungen Platz zu schaffen“, so Lanfers Urteil.
 
Einen Hoffnungsschimmer im eher konservativ ausgerichteten Frankfurter Vermietungsmarkt verbreiten die Fintechs: „Viele davon sind zu der Meinung gelangt, dass sie nicht zwingend in Berlin sitzen müssen, und dass die Nähe zu Banken, zur BaFin und erfahrenem Personal für die eigene Geschäftsentwicklung durchaus sinnvoll sein kann“, so Lanfer. Und weiter: „Allerdings suchen die keine Topetagen in Hochhäusern, sondern günstige Büros und Wohnungen. In einem frühen Startup-Stadium wird eben jeder Cent in Technik und Personal gesteckt, Status und Prestige kommen nach dem Durchbruch.“ Lanfer ist sich sicher: „Ein Fintech-Center mit internationaler Strahlkraft könnte die Wende am Frankfurter Markt für Büroimmobilien mit Donnerhall einläuten.“
 
Abhängigkeit von „alten“ Branchen weiterhin groß
 
Noch aber ist das Zukunftsmusik. In 2015 verbuchten denn auch drei „alte“ Branchen 60% des Umsatzes und 54 % aller Abschlüsse: Top 1 die unternehmensbezogenen Dienstleister mit einem Plus von 83 % auf rund 117.000 m², die Banken/Finanzdienstleister mit einem Minus von 43 % auf 72.000 m² und Unternehmen aus dem industriellen Bereich mit einer Verdoppelung ihres Umsatzes auf knapp 55.000 m². Sechsmal waren Unternehmen aus diesen drei Branchen unter den zehn größten Abschlüssen, die sich insgesamt auf rund 85.000 m² summierten und damit etwas mehr als ein Fünftel des Gesamtumsatzes ausmachten (Top 10: zwischen 4.800 und 7.000 m² + 31.000 m², der mit Abstand größte Deal). Sie sorgten auch dafür, dass 2015 die Teilmärkte Bankenlage (allerdings mit einem Minus von 28 % gegenüber dem Vorjahr), Bahnhofsviertel (+100%), City (+6%), Eschborn (+24 %) und Frankfurt-Ost (+22 %) die Standorte mit den höchsten Umsatzvolumina waren und zusammen 63 % des Frankfurter Büroflächenumsatzes generierten. Bei den Top 10 Umsätzen handelte es sich viermal um Anmietungen in Bestandsobjekten und sechsmal in Projekten. Nicht zuletzt wegen des weiter gesunkenen Leerstands, dessen Quote nach kontinuierlichem Rückgang seit 2010 mittlerweile bei 9,1 % liegt (dem niedrigsten Stand seit 13 Jahren), sind Projekte, entweder Neubauten wie bei den Anmietungen durch die Fiat Automobil Vertriebs GmbH, die Kion Group, die Management Circle AG oder Komplettrevitalisierungen wie bei der Eigennutzung der DVAG, 2015 noch stärker in den Fokus der Nutzer geraten. 
  
2015 lag das Fertigstellungsvolumen bei lediglich knapp 115.000 m², gegenüber dem Fünfjahresschnitt ein Rückgang von 45 %. Und von Volumina in einer Größenordnung über 600.000 m², wie etwa in 2003, ist Frankfurt aktuell meilenweit entfernt. Die Angebotsseite ist also mehr als überschaubar. Das gilt auch für 2016. Im laufenden Jahr werden ca. 127.000m² erwartet, davon derzeit noch 41 % verfügbar. „Ein Assortiti an hochwertigen, großen zusammenhängenden Flächen in Top-Lage und an qualitativ nicht minder toppen Flächen in Top-Mikro-Lagen für die eine Klientel, kombiniert mit einem Assortiti an günstigen, über billige bis hin sogar zu mietkostenfreien Angeboten in innerstädtisch nahen oder hervorragend angebundenen, infrastrukturell gut ausgestatteten Zweit- und Drittlagen für andere, alternativ orientierte Nutzer müsste der Markt anbieten. Die Stadt, Vermieter, Eigentümer, Investoren und Projektentwickler sollten sich trauen, neue Wege zu gehen. Denn Frankfurt kann mehr und ist mehr als eine Bankenstadt“, resümiert Lanfer.

 
Frankfurter Investmentmarkt konstant auf hohem Niveau: Allzeithoch nur knapp verfehlt
 
Dass sich in der Mainmetropole der Investmentmarkt vom Vermietungsmarkt abgekoppelt hat, ist eine seit Jahren bekannte Binsenweisheit. Bestätigt wurde die Binse auch 2015 mit einem einmal mehr beträchtlichen Transaktionskapital, das dem Frankfurter Markt von in- und ausländischen Investoren zugeführt wurde. Zum zweiten Mal in der Immobilien-Historie der Mainmetropole konnte die 6 Mrd.-Euro-Marke getoppt werden, das Allzeithoch aus dem Jahr 2007 wurde nur ganz knapp verfehlt. Nach einem schon sehr starken Jahr 2014 überstieg das Transaktionsvolumen 2015 das Ergebnis des Vorjahres nur um 10 %. Das ist zwar der niedrigste Zuwachs unter den Big 7. Allerdings konnte zum sechsten Mal in Folge das jeweilige Vorjahresergebnis getoppt werden. Mit dieser Konstanz auf hohem Niveau vermag keine andere Stadt in Deutschland mitzuhalten. Die insgesamt 176 von JLL registrierten Transaktionen summierten sich 2015 auf 6,04 Mrd. Euro. Der 10-Jahresschnitt wurde damit verdoppelt, verglichen mit dem 5-Jahresschnitt ein Plus von 71 %. „Das war Anfang des Jahres nicht zu erwarten. Der Markt schien gesättigt, die spektakulären Big shots durch. Aber schon im Frühjahr und dann zum Ende des ersten Halbjahres wurde klar, dass sich der Anlagebedarf wieder seine immobilen Bahnen brechen würde, befeuert von dem anhaltend niedrigen Zinsniveau“, so Christian Kadel, Team Leader Office Investment JLL Frankfurt.
 
Trotz dieser beeindruckenden Story gehört 2015 einer anderen Stadt unter den Big 7 unangefochten der Spitzenplatz: Berlin hat sich mit einem Transaktionsvolumen von über 8 Mrd. Euro nicht nur selbst, sondern auch alle übrigen deutschen Immobilienhochburgen übertroffen. 

 
Ein Transaktions-Feuerwerk im letzten Quartal
 
„Großkapital sucht große Objekte“, bringt Kadel das Investmentgeschehen auf den Punkt. „Und große Objekte gibt es speziell in Frankfurt in stattlicher Zahl.“ Allein drei der sieben bundesweit größten Einzeltransaktionen (Trianon, Eurotower und DB Campus) wurden in der hessischen Immobilienhochburg getätigt. Insgesamt 14 Transaktionen bilanzieren im dreistelligen Millionenbereich mit einem Volumen von 2,84 Mrd. Euro, darunter 13 Büroimmobilien und eine mischgenutzte Immobilie, alles in allem entsprechend 47 % des in Frankfurt erzielten Transaktionsvolumens. Ein Großteil der Transaktionen bewegte sich im Bereich zwischen 10 und 50 Mio. Euro: 70 Abschlüsse summierten sich zu 1,6 Mrd. Euro.
 
„In der deutschen Finanzmetropole spielen Büroimmobilien die größte Rolle bei Investoren. Aber der Anteil dieser Assetklasse war im zurückliegenden Jahr selbst für Frankfurter Verhältnisse ungewöhnlich hoch“, so der Investmentexperte. Im 5-Jahresschnitt mit 67 % registriert markierten Bürotransaktionen 2015 am Gesamtvolumen einen Anteil von rund 80 %, damit der mit Abstand höchste unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen. Die kommen durchschnittlich lediglich auf 57 %.
 
Das letzte Quartal sorgte mit einem Feuerwerk von Transaktionen für das höchste Quartalsergebnis, das auf dem Frankfurter Investmentmarkt im Laufe des Jahres erzielt wurde (1,9 Mrd. Euro). „Es ist noch gar nicht so lange her, da entsprachen derartige Transaktionsvolumina noch nicht einmal Jahresergebnissen, zum Beispiel 2008, 2009 und 2010“, so Kadel.
 
Erwartungsgemäß waren die ausländischen Investoren wieder sehr aktiv, sogar noch stärker als ein Jahr zuvor oder im 5-Jahreschnitt (44%). Mit einem Anteil von 61 % (knapp 3,68 Mrd. Euro) kamen sie 2015 auf den höchsten Ausländeranteil unter den Big7 auf Käuferseite. Während deutsche Investoren über 800 Mio. Euro weniger investiert haben als im Vorjahr, legte das Volumen bei ausländischen Anlegern um fast 1,4 Mrd. Euro zu. Da sie sich freilich auch sehr agil auf der Verkäuferseite zeigten, haben sie per Saldo ihren Immobilienbestand in Frankfurt letztlich lediglich um 127 Mio. Euro erhöht. Viel Kapital floss dabei von US-amerikanischen (1,05 Mrd. Euro, immerhin 17 % des gesamten Transaktionsvolumens) und asiatischen Playern (über 770 Mio. Euro, knapp 13 %) in den Markt, dabei US-Investoren direkt hinter deutschen Anlegern auf Rang 2 in der Investment-Phalanx. „Aber auch die Franzosen zeigen vermehrt Interesse und transferieren massiv Kapital von der Seine an den Main. Immerhin bilanzieren sechs Transaktionen in Mainhattan auf der französischen Haben-Seite“, so der Investmentexperte.
 
Opportunistische Transaktionen sind mit großer Selbstverständlichkeit auf die Tagesordnung des Frankfurter Investment-Markts zurückgekehrt – ein Zeichen von Wirtschaftsboom, reger Marktdynamik und immensen Kapitalvolumina, die nach Anlagen suchen. „Hier wurden Transaktionen von durchaus beeindruckendem Volumen gedreht, so zum Beispiel das Deutsche Bank Areal , Marienturm, MAC Main Airport Center oder das Metzler Areal“, so Kadel.
 
Der Core-Markt in der Mainmetropole ist geprägt von einer deutlichen Verknappung. Nur noch 38 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Core-Objekte, der Schnitt an den Big7-Standorten liegt bei 48 %. Core- Assets sind in fast allen Teilmärkten rar, sodass die Core-Investoren auf Nebenstandorte wie Industriehof, Sachsenhausen oder Sossenheim ausweichen: „Dort allerdings nur mit langen Mietverträgen wie etwa im Europapark, Main-Triangel oder den Lateral Towers“, so Kadel. Und weiter: „Aus Mangel an bestehendem Produkt gehen Core-Investoren auch verstärkt in Forward-Transaktionen, eindrucksvoll aufgezeigt mit Maro und Vista. Weit vor Fertigstellung und vollständiger Vermietung wechseln Projekte in Top-Lagen bereits den Eigentümer.“
 
Das günstige Finanzierungsumfeld ermöglicht attraktive Eigenkapital-Renditen selbst bei Core-Objekten: „Das hat zur Folge, dass Investoren, die den Finanzierungshebel nutzen können, selbst im Top-Segment im Vorteil sind“, so der Investment-Experte. 4,35 % macht die Spitzenrendite für Büroimmobilien seit Anfang letzten Jahres aus, der niedrigste Wert seit Herbst 2007 (4,3 %). Allerdings hinke das allgemeine Preisniveau am Main noch stark hinter anderen Städten Deutschlands hinterher: „München und Berlin sind diesbezüglich best of the class“, so Kadel. Diese Preisdiskrepanz könne im laufenden Jahr dazu führen, dass Investoren Frankfurt noch mehr fokussieren und die Transaktionsaktivitäten der Mainmetropole erneut beflügelt werden: „Und das ist durchaus kein Wunschdenken, sondern professioneller Pragmatismus, der dem Investmentmarkt zwangsläufig immanent ist. Zur Immobilie gibt es in schwierigen Zeiten eben so gut wie keine Anlagealternative“, notiert Kadel.