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Pressemitteilung

Düsseldorf

Rekord für Düsseldorf: Erstmals Immobilien für 3 Milliarden Euro verkauft

Großdeals heben Vermietungsmarkt in neue Liga


DÜSSELDORF, 12. Januar 2016 – Mit einer Reihe von Rekorden hat der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt  ein wechselhaftes Jahr 2015 abgeschlossen. Erstmals wurden Immobilien für mehr als 3 Mrd. Euro verkauft. „Auf einen sehr optimistischen Jahresbeginn folgte zur Mitte des Jahres zunächst Ernüchterung“, blickt Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf, auf das abgelaufene Jahr zurück. Es gab zwar viel Aufmerksamkeit für den Standort Düsseldorf, große Anfragen, niedrige Zinsen und Liquidität im Markt– doch im Ergebnis hat sich das nicht widergespiegelt. „Im Herbst ist der Knoten dann geplatzt und es gab bis in die letzten Tage des Jahres zahlreiche Vermietungsabschlüsse mit mehreren Zehntausend Quadratmetern Bürofläche“, so Abel. Die JLL-Umsatzprognose des Vorjahres ist letztlich sogar noch übertroffen worden. Zugleich ist der Markt mit den Abschlüssen des Herbstes in die Topliga der deutschen Bürostandorte aufgestiegen. Das gilt für den Vermietungsmarkt ebenso wie für den in der zweiten Jahreshälfte überragenden Investmentmarkt.

Zudem sieht Abel viel Potenzial, dass die Stadt bei den richtigen Entscheidungen einen guten Weg einschlägt: „Sollte die Städtische Wohngesellschaft Düsseldorf (SWD) so ausgestattet werden, dass sie schuldenfrei ist, dann wird sie eine große Wirkkraft entwickeln. Die Stadt Düsseldorf kann so Impulse setzen, die sie für Wohnen und Gewerbe noch interessanter macht als sie ohnehin schon ist. Die Führung geht damit zwar das Risiko ein, dass sie einzelne Investoren aus dem Markt drängt, aber die Entwicklung Düsseldorfs wird so weiter vorangetrieben“, analysiert Abel. Die so geschaffenen Mittel und Freiräume müssen dann aber auch dafür verwendet werden, Gebiete zu fördern, von denen Investoren derzeit noch die Finger lassen. Abel weiter: „Der moderne Infrastrukturausbau durch die SWD könnte künftig die Brücke schlagen – zwischen innovativen Lebenswirklichkeiten auf der einen und standortgemäßen Ansiedlungen passender städtischer Unternehmen auf der anderen Seite.“ Konkret heißt das, Teilmärkte wie beispielsweise Benrath mit anderen Stadtteilen zu vernetzen und Angebote zu schaffen, die Lebensqualität und die Option auf Gewerbeansiedlungen kombinieren. Positive Vorbilder gibt es bereits: Die Toulouser Allee oder das Quartier Schwanenhöfe mit seiner Strahlkraft für das ganze Gebiet.

Vermietungsmarkt gelingt eindrucksvolles Comeback
Nach der Flaute bei großen Vermietungsdeals im Jahr 2014 hat der Düsseldorfer Markt vor allem in der zweiten Hälfte 2015 wieder an Dynamik zugelegt. „Vor allem drei Großdeals mit mehr als 25.000 m² haben den Düsseldorfer Markt auf eine neue Ebene gehoben. Das hat es so noch nicht gegeben“, ordnet Abel ein. Das gilt auch für die Standorte: Zog es Unternehmen im Vorjahr noch an die Peripherie, bevorzugt nach Ratingen, standen 2015 zentrale Teilmärkte wie zum Beispiel der Medienhafen und Seestern klar im Fokus der Unternehmen. Darunter sind namhafte Konzerne wie Telekom (28.800 m²), Trivago (25.900 m²), L’Oreal (16.700 m²) und PwC mit 15.600 m². Letztere stärken ihren bisherigen Standort Düsseldorf deutlich durch den Zuzug von rund 600 Verwaltungsmitarbeitern aus Frankfurt. Dadurch wird am Rhein ein gesamteuropäischer Verwaltungssitz entstehen. „Das Gros besteht aus Projektentwicklungen oder Eigennutzerneubau“, erklärt Abel, „das zeigt, dass diese Großflächen derzeit  kaum aus dem Bestand bedient werden können.“

Das gesamte Umsatzvolumen für das vergangene Jahr liegt mit 472.500 m² deutlich über dem Wert des Vorjahres (323.700 m²) – um 46 %. „Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt sind dies 26 % mehr, auf zehn Jahre betrachtet sogar 29 %. Dieser Wert wurde nur 2007 mit 509.000 m² übertroffen, einem Jahr, indem Düsseldorf sogar vor der Hauptstadt Berlin rangierte. „Ursprünglich waren wir von 420.000 m² ausgegangen, doch die Großabschlüsse im zweiten Halbjahr haben den Markt zusätzlich befeuert“, so Abel. Die Anzahl der Abschlüsse stieg derweil leicht auf 593. Nur das Jahr 2011 verzeichnete mit 661 Deals mehr.
Die Rekordzahl von 7 Großdeals schlägt sich auch in der Auswertung nach Größenklassen nieder: Mit fast 
30 % Anteil lag das Segment mit mehr als 10.000 m² um 635% über dem Vorjahr. Ansonsten blieb der Düsseldorfer Markt konstant auf dem Niveau des Vorjahres. 

Hafen und Seestern erzielen riesige Zuwächse
In den Teilmärkten hat die City ihren Führungsposition behauptet, allerdings folgen zwei Stadteile mit großer Dynamik: Der Hafen legt auf Jahressicht um 284 % auf 74.000 m² zu, Seestern wächst um 492 % auf fast 50.000 m². „Die Großansiedlungen im Hafen haben für viel Bewegung gesorgt. Doch das allein reicht nicht: Es müssen jetzt auch kleinere Unternehmen folgen, damit die Mischung in diesem Teilmarkt stimmt. Start Ups können jetzt von dieser Entwicklung profitieren“, sagt Abel. Denn hier stimmt nun die moderne Infrastruktur und der Standort profitiert von seiner Spezialisierung als technologiefreundlicher Teilmarkt mit viel Lebensqualität. Deshalb muss die Stadt beim Verkauf der letzten Filet-Grundstücke wie an der Kaistraße 3 eine gute Hand beweisen, damit sie die gerade entstehende Innovationskraft und das Zusammenwachsen des Gebietes stärkt und nicht etwa ausbremst.
Bei den Branchen überflügelten die Unternehmensbezogenen Dienstleister (17,3 % Marktanteil) als Topmieter die Industrie (14,3 %). Es folgt der Handel mit 12,4 %. Die Dienstleister sorgten mit 135 auch für die meisten Mietabschlüsse in Düsseldorf. 
Leerstand ist weiter rückläufig und so tief wie seit mehr als zehn Jahren nicht mehr

Über das Jahr 2015 ist der Leerstand in Düsseldorf weiter kontinuierlich gesunken – von 10,9 auf 8,8 %. In allen Teilmärkten ging die Quote zurück. Die meisten Flächen sind derzeit noch in Seestern (111.000 m²) und der City (91.000 m²) zu haben. „Der Rückgang wird sich 2016 fortsetzen. Ich rechne mit einem Jahresendwert von 8,5 %“, prognostiziert Abel. Das liegt auch daran, dass die Zahl der Fertigstellungen um rund ein Drittel auf 94.000 m² zurückgegangen ist – was rund 20 % unter dem langfristigen Schnitt liegt. Und Besserung ist vorerst nicht in Sicht: Für 2016 wird die gleich Menge erwartet, wovon noch 57.000 m² (63 %) verfügbar sind. Generell sind in Düsseldorf derzeit noch 163.000 m² im Bau, das meiste davon im Norden, im Hafen und in der City. 

Die Spitzenmiete lag über das Jahr stabil bei 26 Euro. „Wir gehen durch die weitere Verknappung von einer leichten Steigerung auf 26,50 Euro bis Ende 2016 aus“, sagt Abel. „Diese Entwicklung ohne große Sprünge und Schwankungen ist einer der großen Vorteile, den Düsseldorf gegenüber anderen Standorten hat: Die Stadt ist für Investoren verlässlich und dies wissen immer mehr zu schätzen.“ Mit steigendem Druck sind aber auch Sprünge nicht mehr gänzlich auszuschließen. Mieter sind bereit, bei neuen, hochwertigen Objekten auch eine Miete im deutlich oberen Spektrum zu zahlen. „In dem Fall schlägt Neu Alt“, so Abel. Die Folge: Wer alte Objekte habe, müsse zwangsläufig Investieren und Modernisieren, um auf dem Markt mithalten zu können. Aber auch hier gibt es in Düsseldorf sehr gute Beispiele: So hat die Union-Investment rund 25 Mio. Euro in die Sanierung der ehemaligen Horten-Zentrale in Seestern investiert und konnte dadurch die Telekom als Mieter für das Objekt gewinnen.

Für 2016 ist Abel optimistisch: „Es sind weitere große Abschlüsse in der Pipeline, die die Attraktivität des Standorts nochmals steigern werden. Der Markt ist längst nicht leergefischt – aber das Angebot wird knapper“, so der Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Eine der großen Fragen ist beispielsweise, ob  Ruhrgebietsunternehmen wie Karstadt ihren Hauptsitz innerhalb  des Ruhrgebietes verlagern oder den Schritt in die Landeshauptstadt machen. Abels Prognose für 2016 fällt mit 410.000 m² geringer aus, da einige für 2016 avisierte Abschlüsse bereits 2015 umgesetzt wurden.

Düsseldorfer Investmentmarkt überspringt in zwei Quartalen die Milliardengrenze
Ein rasanter Schlussspurt hat den Investmentmarkt in Düsseldorf erstmals über die 3-Milliarden-Euro-Marke gehoben. Dass am Ende 3,06 Mrd. Euro zu Buche standen, liegt vor allem an den Quartalen drei und vier, die mit 1,1 Mrd. und 1,13 Mrd. Euro jeweils die Milliardengrenze überschritten hatten und damit den alten Rekord von 2,2 Mrd. Euro aus dem Jahr 2007 geradezu beiseite fegten. Dass Düsseldorf mit dieser Bilanz in einer für die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt neuen Liga spielt, zeigt der Vergleich: Das Vorjahr 2014 (2,05 Mrd. Euro) wurde um 49 % übertroffen. Gegenüber dem 5-Jahresschnitt liegt das Jahr 2015 um 112 % höher, zum 10-Jahresschnitt ist die Bilanz sogar um 136 % besser. Diese Werte konnten bei den Top 7 nur von Berlin und Stuttgart überboten werden. Im Investment-Vergleich zu den anderen Top-7-Städten liegt Düsseldorf auf Platz fünf – mit weitem Abstand vor Köln (1,88 Mrd. Euro). 

„Der jetzige Rekord ist umso höher zu bewerten, da Düsseldorf bereits zwei sehr starke Jahre hinter sich hat“, analysiert Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. „Investoren sprechen Düsseldorf wirtschaftlich ein großes Potenzial zu bei gleichzeitig hoher Lebensqualität. Auch im internationalen Kontext bietet Düsseldorf etwas, was andere nicht haben: Investments zwischen 20 und 50 Mio. Euro mit einem gegenüber vielen anderen Städten sehr attraktiven Preisniveau. Die Stadt gilt als Geheimtipp.“ Preisgekrönte Projekte der vergangenen Jahre hätten Düsseldorf auch international begehrt gemacht.

Dreistellige Millionendeals in der zweiten Jahreshälfte
Bei insgesamt fünf Abschlüssen mit mehr als 100 Mio. Volumen stach vor allem der Verkauf des Sevens für 
210 Mio. Euro, die IKB-Zentrale für 185 Mio. Euro sowie der Bilk-Arcaden für 180 Mio. Euro heraus. Alle drei Deals wurden in der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen.

Traditionell lag der Anteil des Büromarktes mit 53 % vom Gesamtvolumen deutlich vorne. Allerdings ist er im Vergleich zu vorangehenden Jahren mit jeweils mehr als 60 % deutlich zurückgegangen. Dafür haben sich Einzelhandel (24 %) und Hotels (10 %) deutlich mehr Marktanteile erkämpft. Grund dafür ist unter anderem, dass drei der fünf größten Transaktionen im Einzelhandelssegment abgeschlossen wurden – darunter der Top-Deal mit dem Verkauf des Sevens. Bundesweit liegt die beliebte Einkaufsstadt Düsseldorf mit 24 % Handelsanteil am Gesamtvolumen deutlich vorne und übertrumpft Köln (12 %) in dieser Kategorie um das Doppelte.

Der Fokus der Akteure richtete sich nach 2014 wieder stärker auf den Core-Bereich. Der Anteil stieg von 40 % wieder auf 44 %, liegt aber weiterhin deutlich unter dem 5-Jahresschnitt von 55 %. Zurück ging derweil der Anteil von Core plus von 42 % auf 34 %. Derweil etabliert sich der Bereich Value Add auf dem relativ hohen Wert von 13 %. „Generell steigt die Bereitschaft zu mehr Risiko -, da das Core-Angebot in Düsseldorf schrittweise abnimmt“, analysiert Wolfgang Finke.

Als Käufer dominieren die Fonds Manager mit einem Viertel Marktanteil weiterhin den Markt. Dahinter haben Immobilien AGs mit 15 % deutlich zugelegt. „Dieser Wert muss jedoch relativiert werden, da die Alstria Office REIT-AG aus Hamburg die DO Deutsche Office AG im vergangenen Jahr übernommen hat. Es handelt sich somit um einen Einmaleffekt“, erläutert Wolfgang Finke. Auf der Verkäuferseite sind es hingegen die Unternehmen, die hinter den Fonds Managern mit 16 % Marktanteil deutlich in Erscheinung treten. „Unternehmen versprechen sich davon derzeit einen möglichst hohen Verkaufserlös, den sie dann wieder ins Unternehmen investieren“, so Finke.

Asiatische Investoren kommen in Düsseldorf kaum zum Zug
Wie in den meisten anderen Top 7 Städten auch, wird der Markt immer internationaler. Erstmals lagen im vergangenen Jahr bei den Käufern nationale und internationale Akteure gleichauf. Im 5-Jahresschnitt kommen deutsche Investoren noch auf einen Marktanteil von 65 %. Auf der Verkäuferseite überwogen Internationale im abgelaufenen Jahr mit 52 % allerdings, sodass sich ihr Anlagebestand um 60 Mio. Euro verringerte. „Internationales Kapital hat einen immer höheren Anteil an den Investments. Vor allem Franzosen sind auf den Düsseldorfer Markt sehr stark, es folgen Briten und Amerikaner“, sagt Finke. Kaum zum Zug kämen in der Landeshauptstadt trotz der japanischen, koreanischen und chinesischen Gemeinde hingegen Asiaten: „Das Interesse ist zwar da, die Volumina sind für diese Akteure aber oft zu gering und der Markt zu schnell. Neben den direkten Immobilientransaktionen beobachten wir daher in immer stärkeren Maße indirekte Investments oder Beteiligungsinvestitionen“, erklärt Finke.

Auf die Spitzenrendite wirkt sich die gestiegene Nachfrage mit höherem Druck aus. Nach 4,45 Prozent zum Jahresbeginn 2015 ist sie auf das Allzeittief von 4,3 % gefallen. „Das gilt für die hochwertigen Objekte in besten Lagen“, konkretisiert Finke.