Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Berlin

Alle Erwartungen übertroffen - Berlin: Deutschlands neuer Immobilien-Hot Spot


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

BERLIN, 14. Januar 2016 – Sowohl auf dem Vermietungsmarkt als auch auf dem Investmentmarkt wurden im Bereich gewerbliche Immobilien in der Spreemetropole im zurückliegenden Jahr alle Erwartungen übertroffen. Berlin blickt auf das erfolgreichste und dynamischste Jahr seit der Wiedervereinigung zurück und gilt zu Recht als Deutschlands neuer Immobilien-Hot Spot.

 
Bürovermietungsmarkt - Sogwirkung der Start-ups
 
Über 12 Monate hinweg gab es 2015 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt in nahezu allen Marktsegmenten beeindruckende Abschlüsse, resultierend im höchsten von JLL jemals erfassten Büroflächenumsatz von rund 880.000 m². Die Vergleichsdaten (Vorjahresumsatz, 5- bzw. 10-Jahresdurchschnitt) wurden um + 43 %, + 65 %  und + 73 % deutlich überschritten. Zum ersten Mal sticht die Hauptstadt damit alle anderen deutschen Immobilienhochburgen – auch das auf den Sieg abonnierte München – aus. 
 
Wie in fast allen Städten sorgte das vierte Quartal noch einmal für einen beachtlichen Sprung nach oben. Mit ca. 295.000 m² entfiel allein ein Drittel des Umsatzvolumens auf die letzten drei Monate. Darunter der Abschluss der Allianz in Adlershof, mit 47.000 m² immerhin der größte Deal des Jahres und gleichzeitig der zweitgrößte der letzten zehn Jahre, sowie weitere großflächige Anmietungen – beispielsweise des Internethändlers Zalando. „Dass das dritte Quartal prozentual dennoch den höchsten Quartalsanstieg verzeichnete, zeigt die nachhaltig positive Entwicklung des Berliner Büromarktes“, so Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin.
 
Beeindruckend fällt auch die Jahresstatistik der Dealanzahl aus: ähnliche Größenordnungen wurden vor 2015 nicht registriert, noch nie bewegte sich die Anzahl der Deals auch nur annähernd im vierstelligen Bereich, 2015 wurde die 1.000er-Schwelle (insgesamt ca. 1.030 Deals) genommen. Das Vorjahr, mit 700 Deals zum damaligen Zeitpunkt ebenfalls ein Rekord, wurde um fast die Hälfte getoppt, im 5- bzw. 10-Jahresvergleich jeweils verdoppelt.
 
„In den besonders begehrten Innenstadt-Lagen sorgt die Verknappung von qualitativ hochwertigen Mietflächen für einen regelrechten Konkurrenzkampf unter den Mietinteressenten und damit nicht nur für deutlich höhere Mietpreise sondern auch dafür, dass Interessenten sich der begehrten Lage wegen für qualitativ schlechtere Mietflächen entscheiden und dadurch den Markt weiter leerräumen“, so Lesener. Entsprechend gehört der Teilmarkt Mitte zu den wenigen Märkten, die zwar - wie nahezu alle 16 Berliner Teilmärkte - bei der Dealanzahl zugelegt, beim Umsatzvolumen allerdings nachgegeben haben. Die Topplatzierung musste der Teilmarkt Mitte damit an „Charlottenburg-Tiergarten“ abgeben. Nicht nur die Großanmietung der Allianz brachte dem Teilmarkt „Adlershof“ einen Platz in den Top 7 in der entsprechenden Umsatzstatistik. Die Dealanzahl hat sich im Vergleich zum Vorjahr verdreifacht. „Zusätzlich zu seiner Funktion als Bürostandort für dort ansässige Industrieunternehmen und Forschungseinrichtungen scheint sich Adlershof als weiteren Backoffice-Standort der Hauptstadt zu etablieren“, so Lesener. Die Standortwahl des Versicherungskonzerns symbolisiert auch gleichzeitig die zunehmende Attraktivität des sich entwickelnden Flughafen-Korridors vom Hauptbahnhof über den Alexanderplatz, Mediaspree bis hin eben zum Adlershof. Entlang dieser Achse bieten sich hohe Anreize für Developer, die über Jahre hinweg brachliegende Spekulationsbebauung in Berlin neu zu beleben. Von Interesse für Entwickler sind auch die Areale rund um die zentralen Bahnhöfe mit ICE-Anbindung wie etwa am Berliner Südkreuz.
 
Lesener weiter: „Start-ups sind das Zugpferd des Berliner Immobilienmarkts in all seinen Segmenten. Sie entfalten eine immense Sogwirkung, die auch branchenübergreifend Marktteilnehmer nach Berlin lockt.“ Dementsprechend branchenübergreifend entwickelten sich folglich Vermietungsumsätze und Nachfrage: in 11 von 15 Branchen hat die Anzahl der Deals zugelegt. Darüber hinaus registrierten alle Flächengrößenklassen höhere Umsätze als im Vorjahr, in keiner Größenklasse war die Dealanzahl rückläufig. „Der Berliner Bürovermietungsmarkt steht auf einer gesunden Basis und ist weniger abhängig von Großvermietungen“, so Lesener. Exemplarisch stehe dafür auch die Tatsache, dass das durch die Top-5 und Top-10-Deals generierte Volumen zwar um jeweils über 50 % zugelegt hat, deren prozentualer Anteil am Umsatzvolumen allerdings kaum höher als im Vorjahr war. Besonders stark angezogen haben kleinflächige Abschlüsse unterhalb der 500 m² bei Umsatz (+ 72 %) und Anzahl (+67 %), einhergehend auch mit einer rückläufigen Durchschnittsgröße. „Vertreter quasi aller Branchen wollen nach Berlin. Speziell für junge Leute aber hat die Hauptstadt eine größtmögliche Attraktivität: Gute Job-Aussichten gehen Hand in Hand mit immer noch günstigen Lebenshaltungskosten und überschaubaren Wohnungsmieten in interessanten Lagen“, meint Lesener. In der Umsatzstatistik waren vor allem die Anmietungen von Zalando für den ersten Platz der Branche „Handel“ mit über 100.000 m² verantwortlich. Zugelegt bei Umsatz und Anzahl hat auch die Öffentliche Verwaltung (mit 75.000 m² auf Platz 3 nach den unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 99.000 m²), deren Vermietungsaktivitäten auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt wieder Fahrt aufnehmen.
 
Weiter voran - bei etwas gebremster Dynamik - schreitet der Abbau des Leerstands in nahezu allen Teilmärkten: Ende 2015 notierte bei 6,3 %, 1,4 Prozentpunkte niedriger als Ende 2014. Nicht überraschend, dass die höchsten Leerstände in den Teilmärkten jenseits des S-Bahn-Rings zu finden sind. Einen Anstieg gab es auch bei den Fertigstellungen: plus 50 % auf ca. 186.000 m² und weiter zulegend. Die Fertigstellungen werden sich 2016 gegenüber dem Vorjahr auf ca. 350.000 m² verdoppeln, davon derzeit noch 115.000 m² verfügbar. Auch die weiter anziehenden Fertigstellungsvolumina werden dafür sorgen, dass die Leerstandsquote bis Ende 2016 kaum niedriger als Ende 2015 notieren wird. JLL geht von einem Rückgang um 0,1 Prozentpunkte auf 6,2 % aus. 
 
Lesener prognostiziert dem Berliner Bürovermietungsmarkt auch weiterhin eine positive Entwicklung: „2016 wird aber vor allem von der fortschreitenden Verknappung von Mietflächen in begehrten Lagen und einer damit verbundenen zunehmenden Schubkraft für die durchschnittlichen Mietpreise geprägt sein. Bei der Spitzenmiete gehen wir nach einem Anstieg von fast 10 % im Jahresverlauf 2015 von einer Seitwärtsentwicklung aus“, so der Vermietungsexperte. Die Spitzenmiete notierte Ende 2015 bei 24,00 Euro / m² / Monat, 2 Euro höher als Ende Dezember 2015.
 
Lesener abschließend: „Die eindrucksvolle Entwicklung Berlins als deutscher Immobilien-Hot Spot wird auf jeden Fall weitergehen.“ Vor dem Hintergrund der Dynamik im mittleren und unteren Marktsegment und in Anbetracht möglicher Großanmietungen erwartet der Vermietungsexperte Umsätze bis zu 700.000 m².

 
Noch nie wurde in einer deutschen Immobilienhochburg mehr investiert – weitere Professionalisierung des Investment-Markts
 
 
Ganz zweifellos hat Deutschlands Hauptstadt das Potential, in die europäische Champions League der Investment-Standorte aufzusteigen. Die deutsche Meisterschaft in diesem Bereich mit einem am Ende ungefährdeten Start-Ziel-Sieg und sehr deutlichem Abstand vor Frankfurt konnte Berlin 2015 immerhin bereits verbuchen. Ein Transaktionsvolumen von 8,01 Mrd. Euro – mehr als in den beiden letzten Jahren zusammen - ist in vielerlei Hinsicht herausragend. Noch nie wurde in einer deutschen Immobilienhochburg in einem Jahr so viel investiert. Der bisherige Rekord stammt noch aus 2007, erzielt von Frankfurt mit rund 6,2 Mrd. Euro. Gleichzeitig konnte Berlin auch die eigenen Höchst- und Durchschnittswerte - teilweise um ein Mehrfaches - übertreffen: der 10-Jahresschnitt wurde glatt verdreifacht, der 5-Jahresschnitt um 150 % getoppt und der alte eigene Jahreshöchstwert aus 2014 noch einmal um 84 % gesteigert – auch im Vergleich der Big 7 durch die Bank Bestwerte. Allein 15 Transaktionen überstiegen 2015 die 100 Mio. Euro - Marke – 2014 nur sechs. Damit stammte knapp die Hälfte (47 %) der 8 Mrd. Euro aus großvolumigen Transaktionen.
 
Wie keine andere Stadt hat Berlin für den Jahresendspurt 2015 auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt gepunktet – 3 Mrd. Euro von Oktober bis Dezember bedeuten das zweithöchste Transaktionsvolumen einer Stadt in einem Quartal überhaupt und damit auch das sechste Quartal in Folge mit einem Transaktionsvolumen jenseits einer Milliarde Euro. Nur in Frankfurt wurde im 4. Quartal 2014 jemals mehr investiert. 
 
Vor allem ausländische Investoren haben Berlin denn auch als Top-Adresse in den Zielfokus genommen: „Von Relevanz in diesem Zusammenhang freilich für das Interesse internationaler Investoren sind Transaktionen in einem deutlich dreistelligen Mio.-Bereich“, so Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. Kropf weiter: „Dennoch beobachten wir, dass in den letzten Jahren zunehmend auch kleinere Transaktionsgrößen bei ausländischen Investoren aufgrund der hohen Attraktivität des Berliner Marktes gefragt sind. Eine systematische Professionalisierung des Transaktionsgeschehens macht sich ganz unstrittig in allen Segmenten überzeugend bemerkbar.“
 
Beispiele für großflächige Transaktionen mit ausländischer Beteiligung waren das Quartier am Potsdamer Platz mit ca. 1,3 Mrd. Euro – gleichzeitig die mit Abstand größte Transaktion deutschlandweit, sowie das The Q mit über 300 Mio. Euro. Dementsprechend gingen insgesamt allein 4,3 Mrd. Euro auf das Konto ausländischer Anleger, die damit ihr Anlagevolumen gegenüber dem Vorjahr, aber auch gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt mehr als verdoppelt haben. Damit notiert ihr Anteil – in Berlin zum ersten Mal seit 2012 - höher als der deutscher Anleger, die mit 3,7 Mrd. Euro auch ihrerseits ein noch nie dagewesenes Anlagevolumen generierten mit einer Steigerungsrate von nahezu zwei Dritteln gegenüber 2014. Auch haben ausländische Investoren ihren Immobilienbestand per Saldo um rund 800 Mio. Euro erhöht.
 
Vor allem durch die beiden genannten Megatransaktionen haben „Mischnutzungen“ fast 30 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen können - nur in Köln liegt deren Anteil höher. Das Anlagevolumen gemischt genutzter Immobilien hat sich denn auch im Jahresvergleich auf 2,2 Mrd. Euro verdreifacht. Ihren Spitzenplatz verteidigen konnte die Assetklasse „Büroimmobilie“ - obwohl an der Spree mit 38 % (3,0 Mrd. Euro) ihr niedrigster Anteil in den Big 7 zu Buche schlägt. Einzelhandelsobjekte (1,4 Mrd. Euro) komplettieren die Top 3 mit einem doppelt so hohen Volumen als im Vorjahr - mit 18% Anteil am gesamten Transaktionsvolumen aber nur 2 Prozentpunkte mehr als 2014.
 
Weiter unter Druck bleiben die Spitzenrenditen, die bis auf Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen in allen Asset-Klassen so niedrig wie noch nie notieren. Die Büro-Spitzenrendite betrug Ende 2015 4,00 % - mit weiterem Abwärtstrend. „Aufgrund der fallenden Renditen haben sich einige national agierende institutionelle Investoren im letzten Jahr etwas zurückgehalten. Bei einer Stabilisierung oder einem Anstieg darf jedoch davon ausgegangen werden, dass sie wieder verstärkt auf den Markt zurückkommen werden“, so Kropf. So waren 2015 vor allem ausländische Pensionskassen für den 10 % Anteil dieser Anlegergruppe beim Kaufvolumen hinter Asset / Fonds Manager mit einem Drittel und Immobilien AGs / Reits (13 %). Auch auf Verkäuferseite belegen Asset / Fonds Manager die Spitzenposition mit 23 %
 
Bei einem weiterhin extrem niedrigen spekulativen Neubauvolumen, einer sehr niedrigen Leerstandsquote, der weiter wachsenden Wirtschaft Berlins und einem erwartbaren Anstieg des Durchschnitts-Mietpreises bleibt Deutschlands Hauptstadt auch 2016 für Investoren aus aller Welt ein interessantes Ziel: „Die positive Entwicklung Berlins wird von Investoren aus der ganzen Welt beobachtet, am kaum mehr aufhaltbaren Aufstieg der Spreemetropole in die investive europäische Belleetage möchte quasi jeder partizipieren.“ Der Investment-Experte weiter: „Bei den durch JLL durchgeführten Bieterverfahren im zurückliegenden Jahr kam es bereits zu einem massiven Nachfragewettbewerb der Interessenten. Dieser Trend wird sich ganz zweifellos auch 2016 fortsetzen, so dass wir - aus heutiger Sicht - von einem Transaktionsvolumen von rund 6 Mrd. Euro ausgehen.“