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Pressemitteilung

Stuttgart

Stuttgarter Immobilienmarkt bricht 2015 alle Rekorde

Industrie ist Umsatzbringer und Achillesferse zugleich


STUTTGART, 20. Januar 2016 – Ein starkes viertes Quartal hat dem Stuttgarter Büroimmobilienmarkt 2015 zu einem sehr positiven Abschluss verholfen: Der Vermietungsmarkt erzielte mit 97.300 m² den höchsten Wert seit Beginn der Datenerhebung 2006 und sorgte dafür, dass mit 288.600 m² auch das Gesamtjahr einen neuen Rekord aufstellte. Der Investmentmarkt stand dem im abgelaufenen Jahr in nichts nach und erzielte 1,9 Mrd. Euro Umsatz – rund 100 Mio. Euro mehr als im bisherigen Rekordjahr 2007. „Das Abschlussquartal hat das verhaltene dritte mehr als wettgemacht. Am Ende verzeichnet Stuttgart ein herausragendes Jahr 2015“, bilanziert Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. „Die guten Ergebnisse kommen vornehmlich durch Großabschlüsse aus der Industrie. Die ist im Vergleich zu anderen deutschen Immobilienmetropolen Stuttgarts große Stärke – und zugleich seine Achillesferse.“ In den vergangenen beiden Jahren haben die industriellen Unternehmen wie Autokonzerne für große Umsätze gesorgt. Doch Veiel warnt: „Der Bedarf der Industrie ist vorerst gestillt und auf der anderen Seite gibt es kaum noch verfügbare Flächen. Bei der Prognose für 2016 sollte deshalb nicht mit einem erneuten Rekordjahr gerechnet werden.“ Zumal die Stuttgarter Industrielastigkeit von 126.900 m² beziehungsweise 44 % Marktanteil dazu führt, dass andere Branchen dies gar nicht kompensieren können. Insofern geht JLL für 2016 von einem Flächenumsatz von rund 220.000 m² aus.

Weniger Deals mit mehr Fläche: Großabschlüsse geben Vermietungsmarkt kräftigen Schub
Mit insgesamt 288.600 m² liegt das Jahr 2015 in Stuttgart nochmals leicht über dem Vorjahr rund ein Fünftel über dem 5-Jahresschnitt. Zugleich ging allerdings die Zahl der Abschlüsse von 336 auf 289 zurück. „So haben wir die für Stuttgart eher untypische Lage erlebt, dass mit weniger Vermietungen deutlich mehr Flächen umgesetzt werden konnten“, unterstreicht Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing, den besonderen Charakter des vergangenen Jahres. So wurde im vierten Quartal die meiste Fläche umgesetzt, während zugleich mit 67 die geringste Abschlusszahl des Jahres zu Buche steht.

In der Analyse der Größenklassen zeigt sich eine Verschiebung zum Größeren: Die Kategorie 2500 – 5000 m² verlor 54 % Flächenanteil, während die nächsthöhere Gruppe bis 10.000 m² um 88 % zulegte. Im Schnitt waren die Abschlüsse mit 997 m² je Abschluss 17 % größer als noch 2014. Für die kommenden Monate rechnet Treier jedoch mit einem Rückgang bei dieser Kennzahl: „Nachdem sich die Industrie in den vergangenen beiden Jahren so stark positioniert hat, ziehen nun unternehmensbezogene Dienstleister nach. Allerdings nicht auf diesem Niveau. Hier erwarten wir nun mehr Abschlüsse, aber mit geringeren Flächen.“

Die meiste Dynamik hatte der Vermietungsmarkt in Weilimdorf mit 43.700 m² bei nur 11 Abschlüssen. Es folgt die City mit 43.000 m² – bei 84 Abschlüssen. Ebenso große Flächen bei wenigen Abschlüssen verzeichneten Feuerbach (36.900 m² bei 5 Abschlüssen) und Möhringen (34.200 m² bei 8 Abschlüssen). „Mittlerweile werden aber auch Randlagen wie Vaihingen für Mieter interessant, da sich die infrastrukturelle Anbindung deutlich verbessert hat. Dabei gilt die Faustregel: Je größer die Fläche sein muss, desto weiter draußen müssen die Interessenten suchen“, sagt Treier. 

Durch die starken Aktivitäten der Industrie in den vergangenen beiden Jahren sind die Flächen noch erheblich knapper geworden: „Der Leerstand in Stuttgart ist von seinem ohnehin schon geringen Niveau bei 5,2 % nochmals auf 4,6 % gesunken“, sagt Treier, „Das heißt, dass praktisch kaum Flächen verfügbar sind. Das Problem ist, dass ohne Angebot auch die Zahl der Abschlüsse sinkt und der Markt damit zunehmend statisch wird.“ Im Schnitt sind in den vergangenen fünf Jahren nicht einmal 60.000 m² pro Jahr hinzugekommen.

Zwar sind im vergangenen Jahr 86.000 m² Bürofläche fertigstellt worden, davon 73.000 m² im zweiten Halbjahr, doch nur 6500 m² davon waren noch frei verfügbar. Für das kommende Jahr werden voraussichtlich 165.000 m² fertiggestellt. Doch auch dann wird nur ein Viertel verfügbar sein – der Rest geht an Eigennutzer oder ist bereits vermietet. „In den letzten Jahren ist relativ viel gebaut worden, aber die Pipeline ist leer. Deshalb verlängern derzeit viele Unternehmen ihre Mietverträge, weil es einfach keine Alternativen gibt“, analysiert Treier die Konsequenzen des Angebotsmangels.
Vor diesem Hintergrund ist die Spitzenmiete im vergangenen Jahr von 19 auf 20 Euro gestiegen. „Bislang galt 20 Euro als die Stuttgarter Schallmauer“, sagt Treier, „Die wird allerdings immer öfter durchbrochen. Mehr noch: Stuttgart kommt langsam in die Region, dass 20 Euro als Standard gezahlt werden.“ 

Stuttgarter Investmentmarkt überholt mit 1,9 Mrd. Euro den Rivalen Köln
Der Stuttgarter Büro-Investmentmarkt 2015 spiegelt die außergewöhnliche Dynamik des Vermietungsmarktes wider. Der neue Rekord von 1,9 Mrd. Euro liegt 148 % über dem 5-Jahresschnitt. Keine andere Big-7-Stadt steht im Langzeitvergleich so gut da. „Das zeigt sich nun auch in der bundesweiten Investment-Rangliste. Nach zwei Jahren gibt Stuttgart die Rote Laterne an Köln ab und klettert auf Rang 6“, sagt Alexander Veiel. Wie im Vermietungsmarkt hat auch hier ein starkes viertes Quartal den Ausschlag gegeben: Mit 750 Mio. Euro war es nicht nur das stärkste, sondern machte 39 % des gesamtes Jahresvolumens aus. Nur Köln konnte mit einem Quartal diesen Anteil übertreffen. Die Zahl der Abschlüsse legte derweil von 51 auf 75 deutlich zu.

Bei den Nutzungsklassen reduziert sich der Büroanteil zwar von 68 % auf 54 %, liegt aber weiterhin im 5-Jahresschnitt. „Mit 22 % erzielt der Einzelhandel bundesweit den zweithöchsten Wert nach Düsseldorf (24 %)“, berichtet Veiel, „Mit dem Karstadt in der Königstraße (120 Mio. Euro) und dem Hindenburgbau 
(101 Mio. Euro) gehören zwei der vier Deals mit mehr als 100 Mio. Euro Transaktionsvolumen der Kategorie Einzelhandel an.“ 
Anleger konnten im Jahr 2015 wieder  stärker in Core-Produkte investierten. Der Wert stieg von 49 % auf 54 %. Opportunistische Investments verloren deutlich von 6 % auf nur noch 1 %. „Das hängt vor allen Dingen mit  der Angebotslage zusammen.  Value Add und Opportunistische Immobilien werden kaum noch angeboten. Die Eigentümer solcher Immobilien können diese selbst entwickeln, weil die komfortable Vermietungssituation das zulässt. Die Immobilien mit hohen Leerständen befinden sich meist in Randlagen, in denen auch opportunistische Käufer nicht investieren wollen. Stimmt die Lage, besteht in der Regel auch kein nennenswerter oder lang andauernder Leerstand“, erklärt Veiel.
Große Bandbreite auf der Verkäuferseite

Als Käufer waren traditionell die Asset/Fondsmanager mit 27 % Marktanteil dominant. Es folgen Offene Publikumsfonds (17 %) und Immobilien AGs (11 %). „Die Verkäuferseite zeichnet sich in Stuttgart derweil durch eine große Bandbreite aus, in der gleich fünf Gruppen auf einen Anteil im zweistelligen Prozentbereich kommen“, beobachtet Veiel. Konkret sind dies: Asset/Fondsmanager (33 %), Entwickler (17 %), Immobilien AGs (13 %), Unternehmen (12 %) und Geschlossene Fonds (11 %).
Der Anteil ausländischer Investoren ist in Stuttgart im Vergleich zum Vorjahr wieder von 52 % auf 37 % gesunken – liegt damit aber immer noch zehn Punkte über dem 5-Jahresschnitt. Sie kauften über das Gesamtjahr Immobilien für 707 Mio. Euro. Im bundesweiten Vergleich ist Stuttgart derzeit die Stadt mit dem geringsten Anteil internationaler Investoren“, analysiert Veiel.
Unter den Big 7 bietet Stuttgart mit 4,55 % weiterhin die höchste Rendite, auch wenn diese über das Jahr von 4,60 % leicht gesunken ist. „Das ist der niedrigste Wert seit Ende 2007, als Investoren in Stuttgart mit einer Rendite von 4,5 % kalkulieren mussten“, erinnert sich Veiel. Er prognostiziert einen deutlichen Rückgang der Rendite bei Core Produkten, der durch mögliche Verkäufe von neu entwickelten und in diesem Jahr möglicherweise zum Verkauf kommenden Immobilien begründet wird.

Einzelhandel: Primark könnte zum Katalysator auf der Königstraße werden
Der Stuttgarter Einzelhandelsmarkt bleibt weiterhin im Aufbruch: „Viel wird davon abhängen, ob die Modekette Primark im ehemaligen Karstadt auf der Königstraße eröffnet“, analysiert Philipp Nothdurft, Team Leader Retail Leasing. Die Königstraße würde damit eine Antwort auf die Eröffnungen der großen Einkaufszentren Milaneo und Gerber geben und ihre Passanten-Frequenz sowie Attraktivität steigern. Die Eröffnungen von TK Maxx und Reserved mit Großflächen auf der Königstraße haben bereits im Jahr 2015 die Richtung angezeigt.

Zugleich würde das den Konkurrenzdruck im Textilhandel und zwischen den Einkaufsdestinationen in der Innenstadt nochmals deutlich verschärfen. Die zunehmende Ansiedlung von internationalen Modeketten setzt die etablierten Händler nun auch in Stuttgart unter Zugzwang. 

Der Fokus wird sich weiterhin auf die Königstraße richten. „Für andere Lagen wird es allerdings schwerer, denn die Nachfrage ist nicht mehr so hoch wie noch in den vergangenen Jahren“, so Nothdurft.

Vor wenigen Jahren noch konnte man den Stuttgarter Einzelhandelsmarkt wegen dem geringen Flächenangebot und der großen Nachfrage als statisch bezeichnen. Doch die Lage hat sich für die Mieter entspannt. Der Nachfragedruck ging zuletzt abseits der absoluten 1A-Lagen deutlich zurück. Natürlich spielt dabei auch die Verschiebung von Umsätzen aus dem stationären in den Online-Handel eine wachsende Rolle. Beides erhöht für Mietinteressenten die Chancen, sich günstigere Flächen zu sichern. Und: „Die Vermieter werden auch zunehmend Gastronomie willkommen heißen, da hier die Flächennachfrage im Gegensatz zu anderen Branchen weiterhin sehr hoch ist.“ 
Mit den anstehenden Eröffnungen „Dorotheen Quartier“ und „ehemaliger Karstadt“ bekommt Stuttgart zwei weitere Glanzlichter mitten im Stadtzentrum und wird seine Vielfalt als Einkaufsdestination weiter erhöhen. „Das ist wichtig, da viele internationale Einzelhandelskonzepte zwar in anderen deutschen Metropolen aktiv sind, Stuttgart aber häufig nicht auf dem Zettel haben“, ordnet Nothdurft ein. „Die Landeshauptstadt hat noch Luft nach oben.“ Das spiegelt sich auch bei den stetig steigenden Tourismuszahlen wider. Die Rahmendaten für Einzelhandelsgeschäfte sind damit äußerst günstig in Stuttgart.