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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Immobilienuhr von JLL: Starkes 4. Quartal bestätigt anhaltende Belebung des europäischen Nutzermarktes für Büroimmobilien


Kommentar inklusive Charts [PDF]

 

  • Europäischer Mietpreisindex mit nochmaligem Plus von 0,8% im 4. Quartal 2015
     
  • Zuwachs des europäischen Bürovermietungsumsatzes im Jahresvergleich um 15% - stärkstes 4. Quartal seit 2006
      
  • Europäische Leerstandsquote erstmals seit dem 1. Quartal 2009 unter 9 %

 

 

Die Fundamentaldaten auf den europäischen Büromärkten zeigen eine positive Entwicklung, scheinbar unbeeindruckt von den schwelenden Krisenherden. Die Anmietungsaktivitäten von Büronutzern haben im zweiten Halbjahr 2015 wieder zugelegt. Vor allem ein starkes 4. Quartal sorgte in Europa für einen Büroflächenumsatz 2015 auf dem höchsten Niveau seit 2008, die Mietpreise in den meisten Märkten steigen wieder, Flächenknappheit in den CBD-Lagen verlagern den Fokus der Nutzer auf Sekundärlagen mit einem Aufwärtstrend auch dortiger Mietpreise.

 
Europäischer Mietpreisindex von JLL legt auch im 4. Quartal zu
 
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL mit 24 analysierten Märkten* hat nach einem Zuwachs zwischen Juli und Ende September auch im 4. Quartal leicht zugelegt. Nach 1,5 % in den drei Vormonaten waren es noch einmal 0,8%. Moskau außen vorgelassen (wo die Währungsvolatilität durch Berechnung der Mieten in US-Dollar weiterhin Auswirkungen auf die Mietpreise hat) ist im Jahresvergleich damit ein Plus von 2,7 % zu verzeichnen und deutlich mehr als im 10-Jahresschnitt (1,7 %).
 
Beeinflusst wurde die Verlangsamung des Mietpreis-Wachstums von einem Rückgang über das Quartal (- 0,7 %) in Paris und deutlicheren Einbußen in Moskau (-4,8%). Die Preisanpassung in Paris folgte einem Anstieg der Spitzenmieten um 2,8% im 3. Quartal. Diese Pendelbewegungen sind typisch für einen Markt, der seine Richtung noch nicht ganz gefunden hat. In 2016 dürfte das Pendel stabiler zum Wachstum der Spitzenmieten ausschlagen.
 
In den übrigen Märkten zeigten sich durchweg unveränderte (in 12 Märkten) darunter auch das Londoner West End oder steigende Spitzenmieten (in 10 Märkten). Das fünfte bzw. siebte Quartal in Folge warten Barcelona (+2,6%) und Madrid (+2,8%) mit einem Mietpreiswachstum auf. In Deutschland notierten Berlin auf Basis eines Allzeit-Umsatzhochs über das Quartal einen starken Anstieg (4,3 %), Hamburg und München ebenfalls mit herausragenden Umsatzergebnissen ein Plus von 2 % bzw. 1,5 %. In der deutschen Hauptstadt konnte im Jahresvergleich eine Wachstumsrate von 9,1% notiert werden, der höchste Wert der letzten 15 Jahre. Dublin und Stockholm sind die Top-Performer mit Zuwächsen über das Quartal im Spitzenmietpreissegment von 9,1 % bzw. 8,3 %. Komplettiert wird die Statistik zunehmender Mietpreise von Edinburgh (+3,3%), Budapest (+5,0%) und Luxemburg (+1,7%).
 
2016 und 2017 könnte sich das Mietpreiswachstum auf dem europäischen Büroflächenmarkt auf 2-3% jährlich belaufen. In Anbetracht des knappen Angebots besteht ein weiteres Potential, falls es zu einer deutlicheren Erholung auf Nachfrage-Seite kommt.

 
Stärkstes 4. Quartal seit 2006 treibt 2015 Büroflächenumsatz in Europa

 
Die sich im Laufe des Jahres verstärkenden Aktivitäten auf den Nutzermärkten zeigten sich vor allem im 4. Quartal: Der Umsatz belief sich in den letzten drei Monaten europaweit auf insgesamt 3,5 Mio. m², ein Plus von 15% im Jahresvergleich und damit die stärksten letzten drei Monate seit 2006. Insgesamt konnte für 2015 ein Volumen von 11,9 Mio. m² registriert werden, ein Zuwachs von 12% gegenüber 2014. Der 5- und 10-Jahresvergleich wurde um 12 % bzw. 9 % übertroffen.
 
Die positive Dynamik wird darin deutlich, dass von den 24 Index-Städten 2015 nur zwei (Brüssel mit -30% und Utrecht mit -21%) im Jahresvergleich einen Umsatzrückgang hinnehmen mussten. Eine weitere Belebung mit weiter zunehmenden Umsätzen ist 2016 europaweit möglich.
 
Die westeuropäischen Märkte performten 2015 vor allem aufgrund eines starken 4. Quartals (+ 13 % gegenüber 2014) überproportional. Paris, im ersten Halbjahr enttäuschend, zeigt sich auf gutem Weg. Im Vergleich zum Vorjahr kann für die französische Hauptstadt wie bereits in den Sommermonaten auch im 4. Quartal eine erfreuliche Bilanz notiert werden: 710.000 m² bedeuten ein Plus von + 20% gegenüber Q4 2014, für das Gesamtjahr schlagen 2,2 Mio. m² zu Buche. Ein weiteres hohes Umsatzvolumen zum Jahresende (Q4: 263.000m²) gab es in Central London und führte zu einem Jahresvolumen in 2015 von über 1,1 Mio. m². Damit wurde das Ergebnis von 2014 um 8% übertroffen.
 
Auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich die Belebung des Bürovermietungsmarktes: 3,6 Mio. m² für 2015 und damit ein Anstieg um 21% sind zu notieren. Allen voran Berlin mit einem Rekordumsatz von 879.000 m² (+ 43% gegenüber dem bisherigen Rekord 2014). Zum ersten Mal sticht die Hauptstadt damit alle anderen deutschen Immobilienhochburgen – auch das auf den Sieg abonnierte München – aus.
 
Ebenfalls zu den Gewinnern zählen Madrid (+42%) und Mailand, letzteres mit dem stärksten jemals verzeichneten Bürovermietungsvolumen im 4. Quartal (152.000 m²). In Barcelona bleibt es trotz Einbußen im letzten Quartal von 21% bei einem Plus im Gesamtjahr von 41% gegenüber 2014. Zweistellige Zuwachsraten gab es auch in Stockholm (+64%), Edinburgh (+41%) und Amsterdam (+38%).
 
An Gesamteuropa gemessen noch leicht unterdurchschnittlich zeigt sich die Umsatzentwicklung 2015 in den mittel- und ostereuropäischen Märkten. Trotzdem kann auch für diese Region im Jahresvergleich ein Umsatzanstieg von 11% registriert werden, vor allem auf Basis der Rekordergebnisse in Warschau (546.000 m²) und Budapest (292.000 m²). Moskaus Büromarkt scheint mit zwei aufeinanderfolgenden belebten Umsatzquartalen auf dem Weg einer Stabilisierung. 1,1 Mio. m² bedeuten ein Plus von 2 %.

 
Leerstandsquote mit niedrigstem Stand in den letzten sechs Jahren - trotz hohem Fertigstellungsvolumen im 4. Quartal
 
Die europäische Leerstandsquote ist im 4. Quartal um 20 Basispunkte auf 8,9% gesunken, dem niedrigsten Wert seit dem 1. Quartal 2009 – dies trotz des mit 1,9 Mio. m² hohem Fertigstellungsvolumens der letzten drei Monate.
 
Die Belebung der Anmietungsaktivitäten in 2015 hatte besonders starke Auswirkungen auf die Leerstände westeuropäischer Städte, am stärksten zu sehen in Dublin (- 420 Basispunkte auf 7,6 %), Düsseldorf (-210 Basispunkte auf 8,8 % und Stockholm (-200 Basispunkte auf 7,1 %). Keine deutsche Immobilienhochburg bewegte sich Ende 2015 über der 10%-Marke, Frankfurt notiert mit 9,1% am höchsten, 2006 lag die Quote in der Mainmetropole noch bei 17,9%, vor drei Jahren bei 11,8%. Mit London (3,4 %) und Luxemburg (4,1%) bewegen sich zwei Märkte deutlich unter der 5 %-Marke. Einen Rückgang der Leerstandsquote weisen 15 der 24 Index-Städte auf.
 
Die europäische Büro-Leerstandsquote dürfte 2016 zwar weiter zurückgehen, aber sich noch über dem Niveau vor der Finanzkrise 2008 bewegen. Das verstellt den Blick darauf, dass eine Flächenverknappung für Flächen bestimmter Größe und Qualität existiert, die Leerstandsquoten für 1A-Flächen oder CBD-Lagen deutlich niedriger sind. Dieser Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen wird wahrscheinlich nicht kurzfristig gelöst werden, in den meisten Märkten steht eine begrenzte spekulative Pipeline zur Verfügung. Und dies trotz der ca. 4,8 Mio. m² neuer Büroflächen, die insgesamt bis Ende 2016 europaweit auf den Markt kommen. Eine anhaltend starke Nachfrage drückt in den meisten Märkten die Leerstandsquoten weiter nach unten. In Warschau und Prag kann die Nachfrage die vielen Projektentwicklungen allerdings nicht auffangen, hier wird von einem höheren Leerstandsniveau ausgegangen.
 
Nutzer in London, Dublin, Berlin und München beispielsweise werden durch eine Angebotsverknappung in gefragten Lagen gezwungen, ihre Suche nach qualitativ hochwertigen Flächen auf Standorte jenseits der Innenstadt mit guter Verkehrsanbindung auszudehnen. Damit profitieren Eigentümer in solchen Sekundärmärkten häufig von einem Mietpreiswachstum, verstärkt in einigen Märkten durch den Anstieg der Spitzenmieten über dem Niveau vor 2008. Nutzer, die nicht willens oder in der Lage sind, die derzeitigen Preise für die besten Gebäude in CBD-Lagen zu bezahlen, werden verdrängt. Diese zunehmende Nutzer-Mobilität wird sich in Europa 2016 voraussichtlich über viele Märkte ausweiten.


* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.