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Pressemitteilung

Frankfurt

Regionale Lager- und Logistikflächenmärkte 2015

Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Ruhrgebiet, Stuttgart


Region Berlin: Starkes viertes Quartal sorgt 2015 für Flächenumsatz auf Rekordniveau – 2016 erneut über 400.000 m² erwartet

Auf dem Berliner Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) wurde 2015 mit 456.100 m² (+ 40 % gegenüber dem Vorjahr) ein Rekordvolumen erzielt. Auch der 5-Jahresschnitt ist  mit einem Plus von rund 30 % deutlich überschritten. Verantwortlich für das starke Ergebnis war vor allem das herausragende vierte Quartal mit einem Anteil am Gesamtjahresvolumen von nahezu 40 %. Fünf der elf Abschlüsse über 10.000 m² in 2015 wurden in den letzten drei Monaten getätigt. Der Handel konnte mit über 60 % bei der Anzahl der Abschlüsse am meisten zulegen, gefolgt vom Logistiksektor mit fast 40 % mehr als 2014.
 
Nach jahrelanger Zurückhaltung kamen 2015 fast 190.000 m² auf den Markt, ca. 90 % mehr als im Vorjahr. „Beachtlich dabei ist, dass 4 der 17 Fertigstellungen spekulativ errichtet und größtenteils bereits vermietet wurden“, so Britt Habermann, bei JLL Team Leader Industrial Agency Berlin. Und weiter: „Entwickler erkennen nun endgültig das große Potential der Berliner Region. Sie gehen vor einer expansionsbedingt weiter steigenden Lagerflächennachfrage aus. Allein für 2016 erwarten wir bis zu 100.000 m² spekulative Entwicklungen.“ 2015 seien Unternehmen vor allem in Sachen City Logistik Flächensuche aktiv gewesen, dieser Trend werde sich weiter fortsetzen. „Wir erwarten für 2016 erneut ein Umsatzvolumen von über 400.000 m².“

 

Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt bricht Rekord

Der Düsseldorfer Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat das Gesamtjahr 2015 mit einem neuen Rekord abgeschlossen. Mit rund 329.000 m² lag der Umsatz 16 % über dem Vorjahr und rund 50 % über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.
 
Drei Großdeals mit jeweils mehr als 30.000 m² drückten dem Jahr ihren Stempel auf und sorgten für rund 40 % des Gesamtumsatzes. Darunter die beiden Eigennutzerprojekte von Bauhaus (60.000 m²) und der VGG Handels AG (37.000 m²) in Krefeld. Hinzu kommt eine Anmietung von 32.000 m² durch die BLG Logistics im Düsseldorfer Stadtgebiet.
 
„Für das kommende Jahr rechnen wir allerdings mit einem Rückgang auf 225.000 m²“, so Arnd Sternberg, bei JLL Team Leader Industrial Agency Düsseldorf. „Der Grund ist das aktuell knappe Angebot. Allerdings befinden sich spekulative Objekte mit 34.000 m² im Bau. Weitere 40.000 m² sind geplant.“ Im abgelaufenen Jahr waren 96.000 m² fertiggestellt worden – nach 230.000 m² im Jahr zuvor.
  
Beim Branchenüberblick hat sich die Lage durch die Großanmietungen binnen eines Jahres grundlegend geändert. Hatte die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung 2014 noch 72 % des Marktes ausgemacht, entfallen 2015 50 % auf den Handel und nur noch 28 % auf den ehemaligen Spitzenreiter.
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5,40 Euro/m²/Monat liegt und im Teilmarkt Düsseldorf-Flughafen erzielt wird, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 85 Basispunkte auf 5,25 %.


 
Angebotsmangel im Ruhrgebiet
 
 

Der Markt für Lager- und Logistikflächen im Ruhrgebiet hat (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) ein schwaches Gesamtjahr 2015 erlebt. Zum Jahresende standen 270.000 m² zu Buche. Nach 382.400 m² im Vorjahr ist das ein Rückgang von rund 22 % und sogar 29 % unter dem Fünfjahresschnitt von 346.900 m².

Der Grund liegt laut JLL nicht an mangelndem Interesse auf der Investorenseite, sondern im spärlichen Angebot: „Da es nicht genügend moderne, kurzfristig verfügbare Bestandsobjekte gibt, können viele Gesuche nicht bedient werden“, so Arnd Sternberg, bei JLL Team Leader Industrial Agency Düsseldorf. Pläne für größere spekulative Entwicklungen gibt es im Ruhrgebiet allerdings nicht, so dass auf mittlere Sicht keine Verbesserung der Angebotsseite zu erwarten ist.

Dennoch geht Sternberg von einer deutlichen Verbesserung für das laufende Jahr aus: „Für 2016 erwarten wir aufgrund eines absehbaren Großabschlusses im sechsstelligen Bereich ein deutliches Umsatzplus, insgesamt könnten 500.000 m² erreicht werden.“

In der Branchenübersicht hat der Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit 68 % rund zwei Drittel des Umsatzes ausgemacht. Handel (16 %) und Industrie (12%) folgen weit abgeschlagen.

Während die Spitzenmiete weiterhin bei 4,65 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 90 Basispunkte auf 5,50 %.

 

Region Frankfurt: Umsatzvolumen von 500.000 m² in 2016 möglich
 
2015 summierte sich der Flächenumsatz auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt der Region Frankfurt auf rund 470.000 m², damit auf ein Ergebnis leicht oberhalb (+ 2 %) des 5-Jahres-Durchschnitts. Trotz des Rückgangs von 16 % gegenüber dem Rekordjahr 2014 beendete die Region 2015 mit dem drittbesten jemals von JLL beobachteten Umsatzergebnis. Allein der größte Abschluss des Jahres, die Projektanmietung durch Rhenus SE & Co. KG in Rodgau, steuerte mit rund 42.000 m² fast 9 % am gesamten Umsatzvolumen bei. Zusammen mit acht weiteren Abschlüssen jenseits der 10.000 m² war sie für rund 45% des Umsatzvolumens verantwortlich. Nur noch rund 77.000 m² und damit im Vorjahresvergleich weniger als die Hälfte entfiel auf Eigennutzer, die damit den niedrigsten Anteil seit mehr als fünf Jahren verbuchten (16 %). Nachfragestärkste Lage war erneut die Frankfurter Peripherie Süd: mit 36 % des Umsatzvolumens und 27 % der Abschlüsse.

Mit 352.000 m² erreichte das Fertigstellungsvolumen 2015 das höchste Niveau seit Jahren. Auch der Anteil der zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch freien Flächen war mit 17 % vergleichsweise hoch.
Dennoch bleibt das Angebot in Bestandsobjekten und insbesondere für große und moderne Flächen sehr überschaubar. Anfang 2016 sind 97.000 m² im Bau, von denen 73.000 m² noch dem Markt zur Verfügung stehen. „In den kommenden Monaten werden spekulative Neubauaktivitäten erneut zunehmen. Vor allem zur Jahresmitte wird damit Entlastung für die Angebotsseite erwartet. Die Anzahl potentieller Standorte bzw. Grundstücke bleibt allerdings limitiert, Möglichkeit für Flächengesuche ab 30.000 m² nach wie vor stark eingeschränkt“, so Marc Snehotta, bei JLL Team Leader Industrial Agency Frankfurt. Snehotta weiter: „Auch vor diesem Hintergrund wird die zum Jahreswechsel ruhigere Entwicklung auf der Nachfrageseite eine Momentaufnahme bleiben. Wir gehen davon aus, dass 2016 ein Ergebnis mindestens auf dem 5-Jahresschnitt möglich ist und sogar die 500.000 m² ein drittes Mal nach 2011 und 2014 erreicht werden könnte.“
 
Die Spitzenmiete für Flächen in einer Größenordnung ab 5.000 m² blieb im Jahresverlauf 2015 unverändert bei 6,00 Euro/m²/Monat. JLL erwartet eine weiter stabile Entwicklung.

 
Starker Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt erzielt 600.000 m²
 
Der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat mit 600.000 m² ein sehr starkes Gesamtjahr 2015 abgeschlossen. Herausragend war dabei, dass alle vier Quartale über 140.000 m² Flächenumsatz brachten, was so zuletzt 2011 gelungen war. Nach 450.000 m² im Vorjahr ist das ein Plus von rund einem Drittel und deutlich über dem Fünfjahresschnitt von 566.300 m². Der Zehnjahresschnitt von 469.100 m² wird noch stärker übertroffen.
 
Für 2016 rechnet JLL allerdings mit einem Rückgang auf 500.000 m². Grund: Bereits in der zweiten Hälfte des abgelaufenen Jahres ging das Angebot spürbar zurück. Zugleich werden auf der Nachfrageseite weniger Großdeals erwartet.
 
Das gute Ergebnis ist vor allem auf die zahlreichen Abschlüsse im Segment ab 5.000 m² zurückzuführen. Mit insgesamt 351.100 m² ist das Vorjahr mit 258.500 m² um fast 100.000 m² überboten worden. „Größter Umsatzbringer 2015 war die Industrie mit 31 % Marktanteil nach nur 18 % im Vorjahr“, so Christin Schulz, bei JLL Team Leader Industrial Agency Hamburg. „Dahinter kommen Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem auf 28 % deutlich gesunkenen Anteil. Der Handel verbesserte sich leicht auf 26 %.“
 
Der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt war erneut Harburg – südlich der Elbe mit rund 152.000 m², gefolgt von Billbrook-Billwerder-Billstedt (118.000 m²) und dem Umland-Süd (74.000 m²).
 
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² notiert weiterhin stabil bei 5,60 Euro/m²/Monat. Die Rendite ist aufgrund der hohen Nachfrage im Hamburger Markt auf 5,25 % zurückgegangen. Vor einem Jahr hatte sie noch bei 6,1 % gelegen.

                               

Dämpfer für den Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt zum Ende 2015
 
Der Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Köln (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) hat für das Gesamtjahr 2015 einen deutlichen Dämpfer hinnehmen müssen. Nach einem Umsatz von 213.000 m² im Jahr 2014 kam Köln im vergangenen Jahr nur noch auf 159.200 m². Das Resultat liegt aber immer noch deutlich über dem Fünfjahresmittelwert von 134.900 m².
 
Objekte mit mehr als 10.000 m² machten mit 113.700 m² das Gros der Fläche aus. Allerdings wurden alle Deals dieser Kategorie in den ersten drei Quartalen abgeschlossen.

„Absoluter Spitzendeal des Jahres war die Anmietung des Onlinehändlers AO Deutschland mit rund 36.000 m² in Bergheim“, so Dennis Pelzer, bei JLL Team Leader Industrial Agency Köln. Den zweitgrößten Deal verzeichnete DB Schenker mit einem Mietvertrag über 25.000 m² im Kölner Stadtgebiet. Das ist zugleich der stärkste Teilmarkt mit fast einem Drittel der Anmietungen.

Grundsätzlich problematisch im Kölner Markt ist, dass die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist. Pelzer erklärt: „Gerade größere Gesuche können oft nur durch Projektentwicklungen erfüllt werden.“

Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 1,05 % auf 5,25 %.

 
Region München: Logistikmarkt bleibt hinter den Möglichkeiten zurück
 
Der Flächenumsatz am Münchener Markt für Lager- und Logistikflächen hat nach einem schwachen vierten Quartal den geringsten Jahresumsatz der vergangenen zehn Jahre erzielt. Mit 200.000 m² wurden Vorjahresvolumen und 10-Jahresschnitt um ca. ein Viertel unterschritten. „Der Grund für diese geringe Marktdynamik ist auf der Angebotsseite zu sehen. Einer gleichbleibend hohen Nutzernachfrage nach großflächigen Lager-/Logistikflächen steht ein geringes Angebot gegenüber“, so Steffen Overath, bei Team Leader Industrial Agency München.
 
Overath weiter: „Für 2016 erwarten wir daher viele Verlängerungen von Bestandsverträgen, die die Umsatzstatistik nicht beeinflussen und das Umsatzvolumen zum Jahresende auf ähnlich niedrigem Niveau verbleiben lassen.“
 
Angetrieben durch Projektentwicklungen werden zukünftig das Umland-Ost sowie das Umland-West eine stärkere Rolle spielen als derzeit noch führende Umland Nord, wo sich die Knappheit bei der Flächenverfügbarkeit immer stärker manifestiert. 
 
2015 wurden Lagerflächen von rund 68.000 m² fertiggestellt, davon nur 16 % unvermietet. Seit 2013 ist das Fertigstellungsvolumen kontinuierlich gesunken. Anfang 2016 befinden sich nur rund 65.000 m² im Bau, darunter ein spekulativer Neubau in Kirchheim. „Weitere spekulative Flächen sowie die Ausweisung neuer Gewerbegebiete halten wir für dringend notwendig“, so Overath. Der Lagerflächenleerstand für Flächen ab 5.000 m² ist 2015 deutlich gesunken und beträgt Ende 2015 rund 120.000 m². Weniger als 10 % des Umsatzvolumens gingen 2015 auf das Konto von Eigennutzern. „Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Grundstücken für eigengenutzte Projektentwicklungen steigen wird“, so Overath.
 
Zum ersten Mal seit dem 3. Quartal 2014 ist im 4. Quartal 2015 die Spitzenmiete in der Region München gestiegen (um 3,8 % auf 6,75 Euro/m²/Monat). Der Anstieg spiegelt den Nachfrageüberhang wider. Die Durchschnittsmiete notiert Ende 2015 bei 5,95 Euro / m² / Monat - mit einer weiter steigenden Tendenz.

 

Endspurt hebt Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt auf 200.000 m²
 
Der Stuttgarter Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) hat 2015 dank zahlreicher Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m² und einem beeindruckenden Endspurt das Vorjahr deutlich übertroffen. Insgesamt wurden 200.000 m² umgesetzt, was ein Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Das Gros der Abschlüsse fällt mit 80.000 m² allerdings ins vierte Quartal. Den Fünfjahresschnitt von 203.000 m² konnte das abgelaufene Jahr knapp nicht erreichen.
 
„Beachtlich ist dabei, dass die drei größten Abschlüsse allesamt in Vaihingen an der Enz nordwestlich von Stuttgart abgeschlossen wurden“, so Alexander Veiel, bei JLL Niederlassungsleiter Stuttgart. Größter Umsatzbringer im Stuttgarter Markt ist traditionell die Industrie, die ihren Umsatzanteil von 52 % auf 55 % erweiterte. Dem Handel gelang es derweil, mit einem Sprung von 21 auf 35 % den zweiten Platz zu erringen.
 
Im vergangenen Jahr wurden 84.500 m² Hallenfläche fertiggestellt – nur noch rund die Hälfte des Vorjahres. Bereits jetzt sind alle Flächen durch Mieter und Eigennutzer belegt.
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei konstant 6 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 125 Basispunkte auf 5,25 %.