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Pressemitteilung

Frankfurt

Wohnungsmieten und Mehrfamilienhäuser werden in Hamburg teurer – Kaufpreise bei Eigentumswohnungen rückläufig

Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum zweiten Mal Residential City Profile


 
 
Frankfurt, 3. März 2009 – Auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt sind für das zweite Halbjahr 2008 in den drei Segmenten Mietwohnung, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während es bei der Angebotsmiete (höchster angebotener Mietpreis) gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres einen Anstieg um etwas mehr als  1 % auf 8,70 Euro/m²/Monat gab und der angebotene Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser um ca. 7 % auf 1.520 Euro/m² zulegte, zeigten die Eigentumswohnungen einen Rückgang von über 3 % auf  2.660 Euro/m².
 
Im Vergleich zu den sieben anderen untersuchten Städten liegt die Angebotsmiete in Hamburg auf einem mittleren Niveau. Deutlich teurer ist das Wohnen in  München und Frankfurt. Hier liegen die Angebotsmieten um 2,80 bzw. 4,40 Euro/m²/Monat höher.
 
Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt das Residential City Profile Hamburg von Jones Lang LaSalle, das zum zweiten Mal erstellt wurde. Neben der Hansestadt wurden auch die Wohnungsmärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München, sowie – neu hinzugekommen – Köln, Leipzig und Stuttgart untersucht. Zur Transparenzerhöhung des Wohnimmobilienmarktes wurde die Analyse des Mietwohnungsmarktes auf der Basis von 167.000 Datensätzen auf Stadtbezirksebene um eine detaillierte Untersuchung der Teilsegmente Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit mehr als 80.000 Datensätzen bzw. 8.000 Objekten ergänzt, die sich auf Baualtersklassen und Wohnungsgrößen beziehen. Im Zusammenhang mit der Untersuchung des Marktes für Mehrfamilienhäuser lag auch der Wohninvestmentmarkt jeder einzelnen der acht Städte im Fokus.

Angebotsmieten steigen in fünf von sieben Stadtbezirken an
 
Der Anstieg der Angebotsmiete in Hamburg spiegelt sich auch in den einzelnen sieben Stadtbezirken wider. Bis auf Harburg und Bergedorf befinden sich alle Bezirke in einer Phase des Mietpreiswachstums. Der stärkste Anstieg der Miete mit mehr als 10 % wurde in Altona verzeichnet. Ursache hierfür ist die starke Wohnraumnachfrage vor allem im Stadtteil Bahrenfeld und dem Szenequartier Schanzenviertel. In Harburg stagniert die Miete, während sie im Bezirk Bergedorf um knapp 1 % auf 7,30 Euro/m²/Monat zurückgeht. Diese beiden Bezirke gehören zu den günstigsten Wohnstandorten der Stadt.
Die Marktsituation auf dem Wohnimmobilienmarkt in Hamburg ist angespannt, da der Bedarf an Wohnraum vor allem im hochpreisigen Segment nicht vollständig gedeckt werden kann. Der positive Preisdruck wirkt sich maßgeblich auf (renovierte) Altbauten und auf Neubauten aus. Gefragt sind Altbauwohnungen im besonders bei jungen Menschen beliebten Bezirk Eimsbüttel (Preisanstieg von ca. 4 %)  und die Neubauwohnungen in der HafenCity im Bezirk Hamburg-Mitte (Preisanstieg von ca. 2 %) Letztere erreichen in Top-Lagen direkt an der Elbe Neuvertragsmieten von über 20,00 Euro/m²/Monat.
 
„Für 2009 gehen wir von einer weiteren Steigerung der Angebotsmieten in Hamburg aus. Die Elbmetropole läuft, begünstigt durch eine positive Bevölkerungsentwicklung sowie die Zunahme der Haushaltszahlen der wachsenden Wohnungsnachfrage hinter“,  so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland.
 
 
Hamburger Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben leicht abgenommen

Die Preise für angebotene Eigentumswohnungen gehören im Vergleich der acht analysierten Städte zu den drei höchsten, wobei lediglich München ein deutlich höheres Preisniveau aufweist. Im Halbjahresvergleich hat der angebotene Kaufpreis in den zweiten sechs Monaten leicht um 3 % nachgegeben und liegt  bei 2.660 Euro/m².
 
In Altona und Bergedorf hat sich die Marktlage weiter verschärft. In beiden Bezirken wurden die stärksten Zunahmen der Schwerpunktkaufpreise um 24 % bzw. 12 % auf  3.450 Euro/m² bzw. 1.740 Euro/m² registriert. Ein Grund hierfür ist eine gestiegene Nachfrage wirtschaftlich unabhängiger Käufer nach Wohnungen im hochpreisigen Segment. Hinzu kommt, dass bei einem weiterhin steigenden Mietniveau eher eine Entscheidung zum Immobilienkauf getroffen wird. Der Vergleich der Hamburger Bezirke zeigt zudem eine Bestätigung des Trends: Eigentumswohnungen in zentralen Lagen werden deutlich teurer angeboten als in anderen städtischen Lagen.

Die meisten Neubauvorhaben werden derzeit in der HafenCity realisiert. Die Preise von neu gebauten Wohnungen liegen hier je nach Lage deutlich über 6.000 Euro/m².
 
 
Zunehmendes Preisniveau bei Mehrfamilienhäusern
 
Das wachsende Preisniveau bei Mehrfamilienhäusern hat im zweiten Halbjahr 2008 nicht an Fahrt verloren. Der angebotene Schwerpunktkaufpreis hat in Hamburg um 7 % auf 1.520 Euro/m² zugenommen. Er bewegt sich im Vergleich zu den sieben anderen untersuchten Städten auf mittlerem Niveau. Die analysierten Kaufpreise in Stuttgart, Frankfurt und München liegen zwischen 150 und 770 Euro/m² über dem Hamburger Schwerpunktkaufpreis.
 
In Hamburg stehen insgesamt nur begrenzt Flächen für mögliche Projektierungen zur Verfügung. Aus diesem Grund ist die HafenCity ein äußerst interessanter Markt für nachhaltige Investitionsstrategien, da die Preise hier längerfristig zumindest wertstabil bleiben werden. Ein aufgrund abnehmender Immobiliennachfrage einsetzender Preisverfall ist in Hamburg noch nicht festzustellen. Im Gegenteil: Die Bezirke Eimsbüttel und Hamburg-Nord bewegten sich im 2. Halbjahr 2008 auf der Wohnimmobilenuhr im Quadranten des beschleunigten Kaufpreiswachstums.

„Insgesamt ist zu beobachten, dass sich Investoren weg vom reinen Cash Flow hin zur eigentlichen Immobilie bewegen. Aufgrund dessen sehen wir weiterhin die Nachfrage nach Objekten in den begehrten Mikrolagen z. B. in Altona, Hamburg-Mitte und Eimsbüttel. Hier werden sich auch in Zukunft die Nachfrage nach Wohnungen und damit das Mietniveau noch erhöhen“, so Mergen.