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Pressemitteilung

MIPIM, Cannes

Was ist die „Neue Normalität“? 10 immobile Top-Themen in EMEA 2010 - Jones Lang LaSalle MIPIM-Pressegespräch


 
 
MIPIM, Cannes, 17. März 2010 – Die Volkswirtschaften in EMEA werden die Rezession zwar überwinden, aus dem Gröbsten sind sie allerdings noch nicht heraus. Darüber hinaus entwickelt sich der Aufschwung von Land zu Land unterschiedlich stark und schnell. Es gibt einige wichtige Faktoren, die Einfluss nehmen auf die jeweilige Entwicklung und die „Neue Normalität“ definieren.

„Der Prozess einer Neudefinition von ‚Normalität’ für die Immobilienmärkte ist nicht nur in EMEA, sondern weltweit in vollem Gange. Im laufenden Jahr werden Themen von Bedeutung sein wie
  • die Verfügbarkeit von Fremdkapital für die Preisfindung insbesondere für Immobilien mit Nachteilen bei Standort oder Ausstattung.
     
  • Die Fortsetzung der Dominanz eigenkapitalstarker Player bei zunehmender Diversifizierung der Marktteilnehmer und deren Ansprüche durch die Globalisierung“,
betont Christian Ulbrich, CEO Jones Lang LaSalle EMEA auf der Pressekonferenz von Jones Lang LaSalle in Cannes. Und weiter:
  • „Wir sehen kurzfristig eine gewisse Nachfragezunahme aus dem öffentlichen Bereich und dem Bankensektor.
     
  • Der traditionelle Nutzer wird selektiver vorgehen und versuchen, sein Profil opportunistischer zu managen. Dabei werden sich die Gelegenheiten – in Form von niedrigeren Mieten und rekordverdächtigen Incentive-Paketen  – nicht mehr allzu lange bieten.
     
  • In einigen wenigen europäischen Märkten rechnen wir mit einer zunehmenden Knappheit an Flächenangeboten, da konkurrierende Projektentwicklungen 2010 sehr dünn gesät sein werden. Daraus ergeben sich Gelegenheiten für diejenigen Projektentwickler, die über die finanziellen Mittel und genügend Weitsicht verfügen, zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort Projekte auf den Weg zu bringen.”
     

Was neben der „Neuen Normalität“  die Märkte ebenfalls charakterisiert, unterstreicht Paul Guest, Leiter EMEA Research bei Jones Lang LaSalle:

  • „Für Investoren bleiben Immobilien vor dem Hintergrund weltweit niedriger Zinsen, teilweise hoher Inflationsraten und steigender Staatsverschuldung eine attraktive Asset-Klasse. 
     
  • Es gibt genügend potentielle Käufer, die in einigen EMEA-Märkten agieren werden trotz  schwieriger immobilienwirtschaftlicher Grundlagen. Das Kapital zielt - vor allem vor dem Hintergrund geringerer Renditepotenziale bei anderen Anlageprodukten - aber auf ein sehr eingeschränktes Angebot.
     
  • Einige Nutzer – wie insbesondere Beispiele aus dem Einzelhandel zeigen – sind zudem bereit, mehr als üblich zu bezahlen, um sich die besten Lagen zu sichern.
     
  • Gleichzeitig vollzieht sich der Aufschwung in Europa nicht gleichmäßig.
     
  • Nach den Personalkosten stehen Immobilien bei den Kostenaufwendungen an zweiter Stelle. Die allmählich einsetzende Erholung der Nutzermärkte unterstreicht die Notwendigkeit, diese Kosten proaktiv anzugehen.”


Weitere Themenbereiche des Pressegesprächs
 
Banken:  Risikoaufschläge werden 2010 weiterhin hoch sein, die Kreditaufnahme einschränken und  Auswirkungen auf die Transaktionsgröße, Volumina und die Verfügbarkeit von Produkten haben. Die Immobilien, die nun in den Besitz von Banken gekommen sind, werden Gelegenheiten in den Bereichen Asset- und Property Management schaffen. Die steigenden Zinsen werden die Banken zwingen, genau abzuwägen, welche Kredite sie verlängern wollen. „Die Erfahrung der frühen 1990er Jahre in den skandinavischen Ländern zeigt, dass eine stufenweise Schuldenumwandlung für den Markt langfristig gesünder ist als andere Alternativen”, so Charlotte Strömberg, CEO Jones Lang LaSalle Skandinavien.
 
Neue Player: Der Markt wird zwar weiterhin von eigenkapitalstarken Playern dominiert, neue Player werden jedoch in den Markt eintreten, und es wird eine stärkere Polarisierung und Differenzierung zwischen den besten und  den schlechtesten Performern geben. Charlotte Strömberg: „Investoren, die während des Abschwungs erfolgreiche Strategien weiterverfolgt haben, werden die Gewinner von morgen sein  und einen wachsenden Anteil an Kapitalströmen anziehen.“
 
Globalisierung: Die Spareinlagen nehmen weltweit zu, insbesondere in den „Wachstumsmärkten mit hohem Potential“ wie China, Indien, Brasilien, auch in Australien und Kanada. Dabei werden insbesondere die asiatischen Märkte mehr internationales Kapital, auch aus Europa, anziehen, wenngleich dies dort nicht zu einem Nettoabfluss führen wird. Umgekehrt sorgen Diversifizierungsvorteile asiatischer und anderer Investoren aus Übersee dafür, dass sie über den Tellerrand ihrer einheimischen Märkte hinaus nach Gelegenheiten suchen werden. Dazu gehören neben den europäischen Schlüsselmärkten wie London und Paris, die schon immer im Fokus standen, auch andere europäische Märkte.
 
Künftiges Angebot und Projektentwicklungen: Die Angebotsdynamik in EMEA ist ungleichmäßig verteilt, sodass die Märkte sehr spezifisch betrachtet werden müssen. Nutzer müssen ihre Optionen vorsichtig und strategisch abwägen. Die guten Gelegenheiten könnten früher als erwartet nicht mehr zur Verfügung stehen. „Die Angebotverknappung bei Neubauten, die vor dem Hintergrund der Risikoaversion und der Bankenkrise durch einen Mangel an Finanzierungsmitteln für Projektentwicklungen geschaffen wurde, wird sich mittel- bis langfristig auflösen. Richtiges Timing eigenkapitalstarker Projektentwickler ist gefragt“, so Tomasz Trzoslo, Leiter Capital Markets Mittel- und Osteuropa bei Jones Lang LaSalle.
 
Risiken: Das Risiko bei Immobilien war bei einer praktisch grenzenlosen Liquidität der Kapitalmärkte immer nur eine Frage des Preises. Die „Neue Normalität” bedeutet, dass Staaten, Städte, Lagen, Nutzungsarten oder Mietergruppen unvermittelt in der Klemme stecken. An Stelle des Preises ist die Liquidität als wichtigster Risiko-Indikator getreten. Angesichts der verringerten Verfügbarkeit von Krediten werden sich diese Märkte nur nach und nach aus der Starre lösen. Es ergeben sich preiswerte Gelegenheiten für Anleger, die zur richtigen Zeit am richtigen Ort investieren.
 
„Die Kluft zwischen liquiden und illiquiden Märkten wird das ganze Jahr über bestehen bleiben. Einige Märkte könnten langsam wieder an Aktivität gewinnen, wenn die Investoren ihren Risiko-Ansatz überdenken. Solche Gelegenheiten frühzeitig zu erkennen wird 2010 der Schlüssel zum Erfolg sein“, so Andreas Quint, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Bankenregulierung:  Das Interesse der Regulierungsbehörden an einer stärkeren Reglementierung von Immobilienfinanzierungen hielt sich bislang stark in Grenzen. Andreas Quint: „Künftige Regulierungsbestrebungen werden sich kaum auf Immobilienfinanzierungen konzentrieren. Neue Immobilienkredite werden durch reale Assets zu realistischen Preisen abgesichert, die dadurch weniger riskant als viele andere Kredite sind. Immobilien könnten deshalb sogar profitieren, sofern die Banken – vor dem Hintergrund einer strengeren Regulierung in anderen Bereichen – verstärkt auf das Wachstum von Immobilienfinanzierungen setzen. Wir glauben, dass auch die Verbriefung wieder in Erscheinung treten wird, jedoch mit einer deutlich stärkeren Transparenz als zuvor.“
 
Gleichgewicht zwischen Vermieter/Mieter: Vor dem Hintergrund der „Neuen Normalität“ werden sich die Anforderungen ändern, da die Wirtschaft von einem schnellen in ein langsames Wachstumstempo übergeht. Nutzer werden innerhalb ihrer bestehenden Flächen Optimierungspotenziale suchen. Wir gehen daher insgesamt von geringeren Flächenumsätzen aus. Infolgedessen wird es eine Rationalisierung des Immobilien-Profils der Unternehmen geben und Flächeneffizienz im Fokus stehen. Dies gilt für Büro- und Einzelhandelsflächen. Wohnimmobilien werden möglicherweise das einzig „nachhaltige” Format darstellen. Die Mieter waren in den letzten 18 Monaten im Vorteil, hatten jedoch aufgrund der konjunkturellen und finanziellen Situation nur wenige Möglichkeiten vom Markt zu profitieren. Die Marktentwicklung wird schneller als ursprünglich erwartet eine Verlagerung des Gleichgewichts zugunsten der Vermieter zur Folge haben.